Vollstreckungsunterwerfung

Als sogenannte Vollstreckungsunterwerfung bezeichnet man eine Klausel, die in Bezug auf Immobilienkredite zum Einsatz kommt. Zur Besicherung von Immobilienkrediten dienen überwiegend Grundschulden. In der Regel wird bei der Grundschuldbestellung auch eine Vollstreckungsunterwerfung beurkundet. Dies bedeutet, dass Kreditnehmer sich in Bezug auf die Grundschuld der sofortigen Zwangsvollstreckung in das belastete Grundstück unterwirft, wenn er seine Zahlungsverpflichtungen nicht mehr erfüllen kann.

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Die Vollstreckungsmöglichkeit besteht auch im Falle eines Grundstücksübergangs weiter, weil die die Klausel immer zulasten des jeweiligen Eigentümers geht. Somit hat die kreditgebende Bank das Recht, das betreffende Grundstück unverzüglich zwangsversteigern zu lassen. Eine Klage vor Gericht entfällt somit. Darüber hinaus enthalten manche Formulare eine sogenannte Anerkenntnis des Kreditschuldners. Sie berechtigt die Gegenpartei zur sofortigen Vollstreckung des schuldnerischen Gesamtvermögens.  

Die Vollstreckungsunterwerfung im Detail

Der Bau eines Hauses wird in der Regel durch ein größeres Darlehen bei einem Kreditinstitut finanziert. Diese Baudarlehen werden in nahezu allen Fällen durch eine sogenannte Vollstreckungsunterwerfung belegt. Das bedeutet, dass der Darlehensnehmer im Falle eines Zahlungsrückstandes mit seinem gesamten Vermögen haftet. Das kann im Extremfall zu einer Zwangsvollstreckung führen. Mit der Unterzeichnung des Darlehensvertrages unterwirft sich der Bauherr der Vollstreckungsunterwerfung. Dafür ist kein gesonderter Vertrag oder gar eine notarielle Beglaubigung nötig, wie oft fälschlicherweise angenommen wird. Die Vollstreckungsunterwerfung für ein Baudarlehen ist auch ohne eine Beglaubigung statthaft.

Umfassende Information des Kunden nötig

Die Vollstreckungsunterwerfung sollte von Kreditinstituten jedoch nur dann in den Darlehensvertrag genommen werden, wenn der Kunde auch umfassend über die rechtlichen Konsequenzen informiert wurde. Das bedeutet, der Kunde, der bei einer Bank um eine Baufinanzierung bittet, sollte sich zum einen ausführlich beraten und informieren lassen, zum anderen jedoch nichts vor Ort unterschreiben. Nur wenn die Unterlagen im Nachgang noch einmal geprüft wurden, am besten durch einen versierten Anwalt, kann zu einer Unterschrift geraten werden.

Sollte der Kreditgeber den Kunden nicht ausgiebig über die Vollstreckungsunterwerfung informiert haben, obwohl sie Bestandteil des Vertrages ist, kann davon ausgegangen werden, dass es sich um kein seriöses Kreditangebot handelt. Vor einem Vertragsabschluss muss in diesem Fall ausdrücklich gewarnt werden. Denn sofern die notarielle Vereinbarung keine Formfehler hat, kann der Darlehensnehmer sich nicht gegen die Zwangsvollstreckung wehren. Denn eine weitergehende Prüfungs- und Aufklärungspflicht bei der Klausel zur Vollstreckungsunterwerfung wurde vom Bundesgerichtshof ausdrücklich verneint. Das kann entsprechend weitgehende Folgen haben, vor denen sich der Darlehensnehmer nur schützen kann, indem er sein Bauvorhaben im Vorwege realistisch einschätzt.

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