Sondertilgungen

Als Sondertilgung wird eine außerplanmäßige Rückzahlung des Baudarlehens bezeichnet, die von den fest vereinbarten Monatsraten abweicht. Ein Sondertilgungs-Rechner hilft zu ermitteln, wie sich die zusätzlich zurückgezahlten Beträge auf die Laufzeit des Baukredites auswirken.

Baufinanzierungsrechner

Was ist eine Sondertilgung?

Sondertilgungen dienen der außerplanmäßigen und schnelleren Entschuldung eines Darlehens. Das Recht auf Sondertilgung muss im Darlehensvertrag verankert sein. Eine Sondertilgung, die in der Regel einmal jährlich vorgenommen werden kann, übersteigt die vertraglich festgelegte Tilgungshöhe von etwa 1 – 3 Prozent pro Jahr. Eine Sondertilgung kommt immer dann infrage, wenn gerade viel Geld übrig ist. Wenn man beispielsweise geerbt hat oder wenn ein Sparvertrag ausgezahlt wurde. In diesem Fall kann das überschüssige Kapital entweder gespart oder zur Rückzahlung des Baudarlehens eingesetzt werden.

Wann lohnt sich eine Sondertilgung?

Da die Zinsen für Geldanlagen wie Fest- oder Tagesgeldkonten in der Regel wesentlich niedriger sind als der Kreditzins, wird gerade Kreditnehmern mit einem langfristigen Darlehen dazu geraten, überschüssiges Eigenkapital nicht auf einem Konto zu horten. Wesentlich sinnvoller ist es stattdessen, den Baukredit durch Sondertilgungen zurückzuzahlen. So wird nicht nur die Kreditlaufzeit verringert, auch die gesamte Zinslast sinkt deutlich. Im Internet gibt es unterschiedliche Sondertilgungs-Rechner, mit denen leicht ermittelt werden kann, wie sich die zusätzlich zurückgezahlten Beträge auf die Laufzeit des Baukredites auswirken.

Wie wirkt sich eine Sondertilgung bei Annuitätendarlehen aus?

Annuitätendarlehen sind deutschlandweit das gängige Modell für die Baufinanzierung. Hierbei vereinbart der Kreditnehmer mit dem Kreditinstitut einen festen Zinssatz, der über eine bestimmte Laufzeit gleich bleibt. Darüber hinaus wird eine feste monatliche Rate vereinbart, die sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzt. Am Anfang der Kreditlaufzeit bezahlt der Kreditnehmer zum größten Teil die Zinsen des Kredites, der Tilgungsanteil wächst jedoch mit der Zeit. Da die Zinsen immer nur auf die Restschuld gezahlt werden, ist eine Sondertilgung das ideale Mittel, um die Zinslast zu senken. Zugleich kann auf diese Weise die Kreditlaufzeit für ein Annuitätendarlehen erheblich verkürzt werden, da der ausstehende Kreditbetrag deutlich reduziert wird. 

Sonderregelungen für bestimmte Darlehensformen

Eine Sonderregelung gilt bei Darlehen mit variabler Verzinsung. Bei ihnen sind Sondertilgungen in unbegrenzter Höhe jederzeit möglich, sofern die dreimonatige Kündigungsfrist eingehalten wird. Gleiches gilt auch für Bausparkassendarlehen und einige KfW-Förderkredite.

Sondertilgungsmöglichkeiten müssen vertraglich vereinbart werden

Bei der Mehrzahl der Baufinanzierungsdarlehen wird in Deutschland eine Zinsfestschreibung (5, 10, 15 Jahre und mehr) vereinbart. Die Tilgung erfolgt durch den vertraglich festgelegten Tilgungssatz, der im allgemeinen 1 – 3 Prozent beträgt. Die Option von Sondertilgungen und deren maximal mögliche Höhe und Häufigkeit müssen vertraglich abgesichert werden. Einige Kreditgeber bieten jährliche Sondertilgungsmöglichkeiten in Höhe von 5 – 10 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme kostenfrei an. Ein höherer Sondertilgungssatz ist Verhandlungssache und meist gegen einen Zinsaufschlag möglich, auch Vorfälligkeitsentschädigung genannt. Weitere feste Sonderzahlungen können beispielsweise bei einer Lebensversicherung, die zu einem vorhersehbaren Zeitpunkt fällig wird, vereinbart werden. Denkbar ist auch, einen Gesamtbetrag festzulegen, der höchstens außerhalb der regulären Raten gezahlt werden darf. Dieser Betrag orientiert sich an der Höhe des Darlehens und kann im Zeitraum der Zinsbindung zwischen 25 und 50 Prozent betragen. Ebenfalls ist es möglich, eine jährliche Summe zu definieren, die als Sondertilgung geleistet werden darf. Dies können beispielsweise 15.000 oder 25.000 Euro sein. 

Sonderkündigungsrecht bei langen Laufzeiten

Die Möglichkeit von Sondertilgungen ist bei Darlehenslaufzeiten von über zehn Jahren grundsätzlich durch ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht gegeben. Unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten nach zehnjähriger Laufzeit kann das Darlehen gekündigt werden. Das Restdarlehen muss dann entweder vollständig durch eine Sondertilgung zurückgezahlt oder durch ein neues Darlehen abgelöst werden. Dies spielt für Verbraucher insbesondere in der Anschlussfinanzierung mit Institutswechsel eine wichtige Rolle. Durch Sondertilgungen lassen sich Zinszahlungen einsparen. Je früher die Teilsummen in der Darlehensphase getilgt werden, desto schneller steigt der Tilgungsanteil in der monatlichen Annuität.

Sondertilgungen schaffen höhere Flexibilität

Für Verbraucher ist es sinnvoll, Sondertilgungen bei Vertragsabschluss zu vereinbaren, um eine höhere Flexibilität in der privaten Finanzplanung zu erreichen. Dies empfiehlt sich auch dann, wenn keine weitere Einnahmequelle beim Vertragsabschluss absehbar ist. Je länger ein Kreditvertrag läuft, umso höher sind die Möglichkeiten, dass unvorhergesehene Umstände eintreffen, die Sondertilgungen doch ermöglichen, wie beispielsweise Schadensersatzzahlungen, Abfindungen oder eine Erbschaft. Hierbei muss jedoch geprüft werden, ob die Möglichkeit von Sondertilgungen gegeben ist, ohne dass sie sich auf die Höhe der Zinsen niederschlagen. Verlangt die Bank höhere Zinsen für die Einräumung des Sondertilgungsrechts, muss abgewogen werden, ob sich die höhere Zinsbelastung in Relation zu den erwarteten Sondertilgungen rechnet. Ist bekannt, dass höhere Einmalzahlungen in den nächsten Jahren auftreten können, wenn zum Beispiel eine Versicherung ausgezahlt werden soll, kann zur Kostenreduzierung eine kürzere Sollzinsbindung gewählt werden. Nach dem Ende der Zinsbindung wird für die Restlaufzeit ein neuer Zinssatz vereinbart. Dies ist vor allem dann sinnvoll, wenn ein hohes Zinsniveau herrscht.

Tilgungsrechner mit Sondertilgung

Mit einem Tilgungsrechner können Sie die optimale Tilgungsrate in Abhängigkeit von Ihrer finanziellen Situation ermitteln, verschiedene Rückzahlungsvarianten miteinander vergleichen und sich einen Tilgungsplan erstellen lassen. Um eine möglichst genaue Kalkulation der Baufinanzierung zu ermöglichen, finden sich im Internet auch Tilgungsrechner mit Sondertilgung. Bei diesen Rechnern besteht die Möglichkeit, unregelmäßige Zahlungseingänge bei der Planung der Baufinanzierung zu berücksichtigen.  Nicht selten können bei diesen Profi-Versionen bis zu zehn Sondertilgungen in die Berechnung aufgenommen werden. Für eine Sondertilgung können unter anderem Erbschaften oder Auszahlungen aus Versicherungen und Sparverträgen genutzt werden. Ist beispielsweise drei Jahre nach Beginn der Baufinanzierung mit Sparerlösen in Höhe von 5.000 Euro zu rechnen sowie nach sechs Jahren in Höhe von 10.000 Euro und fließen diese Beträge als Sondertilgung in die Baufinanzierung ein, reduziert sich die Restschuld – bei gleichbleibender monatlicher Rate – nach Ablauf der Sollzinsbindung auf rund 70.160 Euro. Die Möglichkeit von Sondertilgungen ist insofern sinnvoll, als dass die Restschuld sinkt und somit das Risiko steigender Zinsen vermindert wird. Denn für die Restschuld ist am Ende der Sollzinsbindung eine Anschlussfinanzierung erforderlich. Sind die allgemeinen Bauzinsen bis zu diesem Zeitpunkt jedoch gestiegen, fallen die Zinskosten des Anschlussdarlehens deutlich höher aus. Je geringer die Restschuld des anfänglichen Darlehens ist, desto weniger fällt dieser Umstand ins Gewicht. 

Welche Informationen sind für die Berechnung erforderlich?

Um genau zu ermitteln, wie sich die Kreditlaufzeit und die Zinslast durch eine Sondertilgung verändern, wird häufig nicht mehr benötigt als konkrete Angaben zum Sollzins, dem Tilgungssatz und der Höhe der Sondertilgung. Rechner im Internet ermitteln aus diesen Werten dann verlässliche Angaben zur Tilgungsveränderung der Baufinanzierung.

Welche Kreditinstitute bieten Sondertilgungen an?

Inzwischen bietet ein Großteil der Kreditinstitute Baufinanzierungen mit Sondertilgungsrecht an. Sondertilgungen in einem Rahmen von fünf Prozent der anfänglichen Kreditsumme gehören dabei heute zum Standard. Häufig lässt sich dieses Recht sogar auf bis zu zehn Prozent erweitern, allerdings lassen sich die Kreditinstitute diesen Service gerne bezahlen – durch einen höheren Sollzins. In diesem Fall sollte man abwägen, ob der erhöhte Sollzinssatz die Verringerung der Zinslast durch Sondertilgungen nicht wieder zunichtemacht. Denn der Sollzins muss über die gesamte Laufzeit der Zinsbindung gezahlt werden. Um zu ermitteln, ob das erweiterte Recht auf Sondertilgung einen Vorteil bringt, gibt es im Internet eine Vielzahl an Möglichkeiten, die Sondertilgung per Rechner zu kalkulieren.

Den Kreditvertrag ohne Vorfälligkeitsentschädigung beenden

Möchte ein Kreditnehmer vorzeitig aus seinem Kredit aussteigen – zum Beispiel weil die Immobilie verkauft wird – kann das vereinbarte Sondertilgungsrecht die Kosten der vorzeitigen Kündigung deutlich senken. Denn Banken verlieren durch den vorzeitigen Austritt aus dem Kredit Zinsen. Als Entschädigung dafür werden normalerweise sogenannte Vorfälligkeitsentschädigungen fällig. Um die Höhe dieser Entschädigung zu berechnen, müssen die Banken allerdings nicht nur bereits vollzogene Sondertilgungen berücksichtigen, sondern auch solche, die noch möglich sind. Insgesamt zahlt man so eine deutlich niedrigere Vorfälligkeitsentschädigung. Gänzlich ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen lassen sich festverzinste Kredite nach einer Laufzeit von zehn Jahren sowie Darlehen mit variablem Zinssatz. 

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