Gemeinschaftsordnung - Teilungserklärung & Hausordnung

Was genau ist eine Gemeinschaftsordnung?


Die Gemeinschaftsordnung wird von den Eigentümern der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen. In dieser können die Eigentümer in Anlehnung an das Wohnungseigentumsgesetz eigene Regeln definieren, wie z. B. Stimmrechteverteilung, Nutzung der Wohnanlage oder Sondernutzungsrechte.

Andere Begriffe für Gemeinschaftsordnung sind Satzung, Vereinbarung und Miteigentumsordnung. Die Gemeinschaftsordnung ist ein Bestandteil der sogenannten Teilungserklärung, welche die Aufteilung des Eigentums einer Wohnanlage regelt. Sie legt außerdem fest, was in einer Immobilie zu welcher Eigentumseinheit gehört, also welche Teile des Gebäudes und welche Räume welchem Eigentümer zuzuordnen sind. 

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Teilungserklärung als Grundlage der Wohnungseigentümergemeinschaft


Die Teilungserklärung ist in § 8 des Wohneigentumsgesetztes geregelt. Mit ihr können Grundstückseigentümer festlegen, wie die Eigentumsrechte unter den Miteigentumsanteilen aufgeteilt werden. Damit lässt sich eine „sachenrechtlich“ einwandfreie Trennung von Sondereigentum, sprich Wohnungseigentum, und Gemeinschaftseigentum vornehmen. Die Teilungserklärung wird immer im Grundbuch eingetragen und bedarf zur Wirksamkeit einer notariellen Beglaubigung.

Sie wird durch die Gemeinschaftsordnung ergänzt, die dann die zusätzlichen rechtlichen Beziehungen der verschiedenen Eigentumseinheiten regelt und die bestehenden Vorschriften erweitert oder gänzlich abändert. Außerdem muss die Teilungserklärung notariell beglaubigt werden und beinhaltet neben der Gemeinschaftsordnung auch einen Aufteilungsplan beziehungsweise eine Bauzeichnung der Wohngesellschaft, aus der Lage, Größe und Gebäudeaufteilung hervorgehen. Die Gemeinschaftsordnung regelt Gemeinschafts- und Sondereigentum innerhalb der Eigentumseinheiten und klärt, wie zum Beispiel bei Sanierungsarbeiten verfahren wird.

Gemeinschaftsordnung und Wohneigentum


Die Gemeinschaftsordnung ist eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer, die wichtige Regelungen zum Sondereigentum, zur Wohnanlagennutzung, zur Stimmrechteverteilung oder der Kostenverteilung enthält. Sie ist die Grundlage für alles, was die Wohnungseigentümer untereinander beachten sollen. In einigen Fällen können hier abweichende Regelungen vom Wohnungseigentumsgesetz, welches sonst verpflichtend ist, getroffen werden. 

Als Bestandteil der Teilungserklärung ist die Gemeinschaftsordnung fest mit dem Wohnungseigentum verbunden und gilt auch für Rechtsnachfolger. Sie ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, ist aber ratsam, falls es Unstimmigkeiten zwischen den Eigentumseinheiten gibt. Dabei kann die Gemeinschaftsordnung die Vorschriften der Teilungserklärung erweitern, aber auch deutlich davon abweichen. Außerdem muss sie nicht zwangsläufig den Vorgaben des WEG entsprechen, vielmehr gibt es hierzu keine gesetzlichen Vorschriften.

Es ist daher vor dem Kauf einer Eigentumswohnung wichtig, sich über den Inhalt der Gemeinschaftsordnung zu informieren. Denn diese enthält: Untersagung gewerblicher oder beruflicher Tätigkeiten, Regeln zur Tierhaltung, Instandsetzung, Verwalterbestellung, Vorschriften für Hausmusik und Gartennutzungsverordnungen. Sogar die Verpflichtung, bei einer bestimmten Uhrzeit die Haustür abzuschließen, kann hier definiert werden.

Falls im Zuge der Teilungserklärung keine Gemeinschaftsordnung vorliegt, gelten die Bestimmungen des Wohneigentumsgesetzes und des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Gemeinschaftsordnung geht der Teilungserklärung voraus


Gemeinschaftsordnungen können geändert werden. Allerdings ist dies insbesondere bei größeren Wohnungseigentumsgemeinschaften ein schwieriger Prozess, weil eine Änderung nur bei einem einstimmigen Beschluss der Eigentümerversammlung vollzogen werden kann. Wenn also auch nur ein Eigentümer gegen eine Änderung der Verordnung stimmt oder sich seiner Stimme enthält, verbleibt es bei der ursprünglichen Fassung. Auch die Erweiterung der Verordnung um eine neue Regelung ist von der Zustimmung aller anderen Eigentümer abhängig. Da die Gemeinschaftsordnung ein Bestandteil der Teilungserklärung ist, ist für eine Änderung der Gemeinschaftsordnung wieder ein Eintrag im Grundbuch erforderlich. Falls die Angaben in der Gemeinschaftsordnung nicht mit denen aus der Teilungserklärung übereinstimmen, gelten in der Regel die Angaben aus der Gemeinschaftsordnung.

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