Baulexikon

Löschungsbewilligung

Gläubiger willigt Löschung des Grundbucheintrags zu

Als Löschungsbewilligung wird im Grundbuchwesen die Zustimmung eines Kreditgebers, z. B. einer Bank, zur Löschung eines im Grundbuch auf das Grundstück des Schuldners (Eigentümers) eingetragenen Sicherheitsrechts wie z. B. einer Hypothek bezeichnet.

Zum neuen einfachen Grundbuchauszug
Zum neuen einfachen Grundbuchauszug

    Das Grundbuchrecht verlangt für die Löschungsbewilligung eine notarielle Form. Für eine Löschungsbewilligung ist immer die Zustimmung des von der Löschung Betroffenen erforderlich. Kreditgeber verlangen als Sicherheit für eine Baufinanzierung oder ein anderes Darlehen häufig einen Eintrag ins Grundbuch. Damit können sie sich über eine Hypothek oder Grundschuld gegen eine eventuelle Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers absichern. Kann der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen, hat der Kreditgeber Zugriff auf das Grundstück, das Haus oder die Wohnung des Kreditnehmers. Der Kreditgeber hat dann die Möglichkeit, gegebenenfalls über eine Zwangsversteigerung der Immobilie des Schuldners an sein Geld zu kommen.

    Der Vorgang der Löschung eines Grundbucheintrags

    Für den Haus- oder Wohnungseigentümer, der bei einer Bank ein Darlehen aufgenommen hat, um seine Immobilie zu finanzieren, ist die Löschungsbewilligung von Bedeutung, wenn er sein Darlehen abgezahlt hat. Er kann dann verlangen, dass der Kreditgeber sein eingetragenes Recht auf Sicherheit aufgibt. Hierfür muss der Eigentümer zunächst eine Löschungsbewilligung bei seiner Bank oder seiner Bausparkasse beantragen. Über einen Notar kann er diese Löschungsbewilligung dann zusammen mit seinem Antrag auf Löschung beim Grundbuchamt einreichen. Beides wird in der Regel in einer notariell beglaubigten einheitlichen Urkunde zusammengefasst (Löschungsbewilligung im weiteren Sinne). Das Grundbuchamt prüft, ob die formellen Voraussetzungen der Löschung vorhanden sind, d. h. ob der Antrag auf Löschung, die Bewilligung der Löschung und ggf. die Zustimmung des Grundstückeigentümers vorliegen. Ist dies der Fall, wird ein Löschungsvermerk im Grundbuch eintragen. Für die Ausstellung der Löschungsbewilligung darf der Kreditgeber kein Entgelt verlangen. Entgeltpflichtig ist jedoch die Ausstellung einer beglaubigten Abschrift der Bewilligung. Der Antrag beim Grundbuchamt und die Tätigkeit des Notars sind kostenpflichtig.

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    Löschungsbewilligung: Vor- und Nachteile

    Hat ein Eigentümer seinen Baufinanzierungskredit abbezahlt, kann er von seinem Kreditinstitut eine Löschungsbewilligung für das im Grundbuch eingetragene Sicherheitsrecht verlangen. Liegt die Löschungsbewilligung vor, kann der Eigentümer beim Grundbuchamt beantragen, dass die Hypothek oder die eingetragene Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht wird. Eine Löschung im Grundbuch ist immer mit Kosten verbunden. Deshalb kann es in manchen Fällen überlegenswert sein, eine Grundschuld bestehen zu lassen. Bleibt das Sicherheitsrecht eingetragen, kann die Grundschuld möglicherweise zu einem späteren Zeitpunkt für weitere Baufinanzierungen (z. B. Reparaturarbeiten oder Modernisierungsmaßnahmen) in Anspruch genommen werden, ohne dass neue Kosten entstehen. Wird die neue Baufinanzierung von einer anderen Bank geleistet, kann der Eigentümer mit der alten und der neuen Bank klären, ob der Altgläubiger eine Abtretungsurkunde ausstellen und der Neugläubiger diese akzeptieren würde. Auch in diesem Fall werden die Kosten für die Löschung und die Kosten für die Neueintragung der Grundschuld gespart. Eine solche Rechnung kann auch für einen Käufer überlegenswert sein, der ja in der Regel den Erwerb seiner Immobilie auch über Kredite finanzieren wird, für die eine Sicherheitsleistung erforderlich ist.

    Was ist neben der Löschungsbewilligung dem Grundbuchamt vorzulegen?

    Um eine Belastung des Grundstücks, also beispielsweise eine Grundschuld, aus dem Grundbuch zu löschen, müssen dem Grundbuchamt verschiedene Unterlagen vorgelegt werden. Neben der Löschungsbewilligung des Gläubigers muss dieser oder der Grundstückseigentümer einen Antrag auf Löschung der Grundschuld stellen. Im nächsten Schritt muss der Eigentümer des Grundstückes der Löschung stets zustimmen. Dies folg aus § 27 Grundbuchordnung (GBO). Wenn es sich um eine sogenannte Briefgrundschuld handelt, muss gemäß § 41 GBO auch der entsprechende Brief beim Grundbuchamt vorgelegt werden. Bei den einzureichenden Unterlagen ist stets auch eine gesetzlich festgeschriebene Form einzuhalten. Die Löschungsbewilligung sowie die Zustimmung von dem Grundstückseigentümer müssen öffentlich beglaubigt werden – hier ist also ein Notar zu konsultieren. Der Antrag auf Löschung unterliegt dagegen keiner bestimmten Form. Er muss jedoch schriftlich gestellt werden, was aus § 13 GBO folgt.

    Gibt es für die Löschungsbewilligung ein Muster?

    Der Gläubiger, in der Regel also die kreditgebende Bank, hat in den meisten Fällen einen bestimmten Vordruck für die Löschungsbewilligung parat. In der Löschungsbewilligung wird dann zunächst angegeben, wo die zu löschende Grundschuld eingetragen ist. Es wird also die Gläubigerstadt, das Grundbuchblatt sowie Abteilung und Nummer des Eintrages genannt. Hinzu kommt auch die Höhe der Grundschuld und zu wessen Gunsten, also für welchen Gläubiger, diese eingetragen ist. Darüber hinaus müssen Ort und Datum angegeben werden sowie die beglaubigte Unterschrift der Bank. Darunter kann die Zustimmung des Grundstückseigentümers erklärt und der Grundbuchvollzug beantragt werden. Am Ende müssen erneut Ort und Datum sowie die beglaubigte Unterschrift des Grundstückseigentümers folgen.

    Geringere Kosten: Eintragung der Grundschuld bestehen lassen

    In einigen Fällen ist es aufgrund der geringeren Kosten ratsam, die Eintragung (Grundschuld) bestehen zu lassen. Dies ist unter anderem bei einer Umschuldung oder einer möglicherweise später folgenden Finanzierung zu erwägen. Gründe hierfür sind zum einen geringere Kosten, zum anderen ein geringerer Aufwand. Mit der Löschung der Grundschuld sind immer Kosten verbunden. So fallen Gebühren für das Grundbuchamt und Notarkosten an. Die Grundschuld kann jedoch auch dann im Grundbuch eingetragen bleiben, wenn der Kredit abbezahlt ist. Man spricht dann von einer sogenannten Eigentümergrundschuld. Es ist dabei stets empfehlenswert, die Löschungsbewilligung von der Bank zu beantragen. Der Löschungsantrag muss jedoch nicht gestellt werden. So kann der Eigentümer die Löschung zu jedem Zeitpunkt beantragen, ist also auf der sicheren Seite.

    Warum ist die Löschungsbewilligung trotzdem zu beantragen?

    Ist die Grundschuld zu einer Eigentümergrundschuld geworden, kann die Bank, entgegen vieler Annahmen, nicht mehr über diese verfügen. Eine Abtretung an eine andere Bank und Fälligstellung sind also nicht möglich. So kann der Eigentümer die Grundschuld für mögliche weitere Kredite nutzen, was vor allem den Vorteil hat, dass der Rang des Sicherungsrechtes bestehen bleibt. Der Rang eingetragener Sicherungsrechte ergibt sich aus dem Zeitpunkt ihrer Eintragung. Dabei geht das Recht, das früher eingetragen wurde, einem später eingetragenen Recht eines anderen Gläubigers vor. Mit dem Bestehenlassen der Eigentümergrundschuld kann einem später folgenden Darlehensgeber also eine attraktive Darlehenssicherheit angeboten werden. Die Löschungsbewilligung sollte nach Abzahlung des Kredites also stets beantragt werden, die Grundschuld kann jedoch im Grundbuch bestehen bleiben.

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