Die „Gesamtheit aller Wohnungseigentümer innerhalb einer Wohneigentumsanlage“ – so bezeichnen die Juristen die Eigentümergemeinschaft, kurz WEG. Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, werden Sie zwangsläufig Teil dieser Gemeinschaft. Erfahren Sie hier, was die Rechte und Pflichten der Gemeinschaft sind und welche Schwierigkeiten damit zusammenhängen können.
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Sie erwerben beim Kauf einer Eigentumswohnung gleichzeitig einen Mieteigentumsanteil am gesamten Gebäude. Wie hoch dieser Anteil ist, hängt vom Verhältnis des gesamten Objektes zur Größe Ihrer Wohnung ab. Anders als bei einem frei stehenden Einfamilienhaus können Sie als Teil der Eigentümergemeinschaft nicht einfach tun und lassen, was Sie wollen. Ihr Eigenheim können Sie jederzeit bunt anstreichen, die Fenster austauschen oder eine marode Garage einfach abreißen.
Diese Gestaltungsfreiheit ist bei einer Eigentumswohnung selbstverständlich ein wenig eingeschränkt. Was erlaubt ist und was nicht, wird durch den Unterschied zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum verdeutlicht.
Zum Gemeinschaftseigentum werden das Grundstück, sicherheitsrelevante und notwendige Bestandteile der Immobilie gezählt. Dazu gehören tragende Wände und Decken sowie das Dach, wobei auch gemeinschaftlich genutzte Anlagen zum Gemeinschaftseigentum gerechnet werden. Dies betrifft neben dem Treppenhaus oder dem Aufzug auch Elemente, durch die das Erscheinungsbild stark geprägt wird, wie beispielsweise das Balkongeländer oder die Fenster.
Zum Sondereigentum gehört all das, was nicht durch die Gemeinschaft genutzt wird – also im Prinzip alles, was sich im Inneren Ihrer Wohnung befindet.
Daher werden sämtliche Angelegenheiten von der Eigentümergemeinschaft zunächst angesprochen, bis ein mehrheitsfähiger Beschluss gefunden wurde. Die meisten Wohnungseigentümergemeinschaften suchen sich für die vielen kleinteiligen und komplexen Aufgaben rund um die Immobilie eine externe Hausverwaltung. Diese übernimmt gegen Entgelt die anfallenden Aufgaben, beruft Sitzungen ein und stellt Berichte vor.
Es steht der Eigentümergemeinschaft seit den Neunzigerjahren frei, die Verwaltung selbst zu übernehmen. Leider stellen viele Gemeinschaften bereits nach kurzer Zeit fest, dass neben Beruf, Familie und Hobbys nur wenig Zeit für die Aufgaben bleibt. Werden einzelne Dinge von der Gemeinschaft bemängelt, kommt es schnell zu Streitigkeiten. Die Kosten für eine professionelle Verwaltung lassen sich auf alle Parteien gerecht umlegen und im Rahmen des Hausgeldes sind sie ein überschaubarer Faktor.
Die Ergebnisse der regelmäßig stattfindenden Eigentümerversammlungen werden in Protokollen dokumentiert, sodass auch Käufer, die der Gemeinschaft später beitreten, einen guten Überblick erhalten können.
Ganz detailliert sind die zahlreichen Rechte und vor allem Pflichten im Wohnungseigentumsgesetz geregelt. Das Gesetz aus dem Jahr 1951 beschäftigt sich nicht nur mit Rechten und Pflichten, sondern auch mit der notwendigen Verwaltung und der Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Für die Versammlungen und Beschlüsse der Gemeinschaft sieht das Gesetz ebenfalls Regelungen vor.
Zu Beginn des Gesetzestextes wird die Begründung des Wohnungseigentums definiert. Im zweiten Abschnitt regeln die Paragrafen 13, 14 und 16 die Details der Nutzung, die Rechte und Pflichten der Eigentümer sowie die Kostenaufteilung. Im dritten Abschnitt wird explizit auf die Verwaltung eingegangen, wo in Paragraf 27 die Aufgaben des Verwalters definiert werden.
Bevor Sie eine Eigentumswohnung kaufen, kann ein Blick in das Gesetz sehr aufschlussreich sein. Fürchten Sie sich nicht vor Juristen-Fachchinesisch, sondern werfen Sie einen Blick in die zahlreichen Kommentare.
Als Besitzer einer Eigentumswohnung werden Sie mindestens einmal im Jahr zu einer Eigentümerversammlung einberufen.
Behandelt werden üblicherweise folgende Themen:
- Wirtschaftsplan
- Jahresabrechnung und Rechnungslegung
- Abstimmung über bauliche Veränderungen
- Bestellung eines Verwaltungsbeirates
- Bestellung und Abberufung des Verwalters
Die Eigentümerversammlung ist überhaupt nur dann zu Beschlüssen fähig, wenn von den anwesenden Eigentümern mindestens fünfzig Prozent der Mieteigentumsanteile vertreten sind. Gerade größere Sanierungsmaßnahmen wie die Renovierung des Daches oder der Austausch aller Fenster führen häufig zu heftigen Diskussionen. Kleinere Reparaturen bis zu einem gewissen Betrag kann der Verwalter mit dem dafür vorgesehenen Budget unterjährig selbstständig veranlassen. Für umfangreichere Maßnahmen ist oftmals eine Aufstockung des verfügbaren Kapitals notwendig, was für die verschiedenen Parteien eine unterschiedlich große Herausforderung darstellen kann.
Als Besitzer einer Eigentumswohnung müssen Sie sich darüber im Klaren sein, dass Sie Teil einer Gemeinschaft sind und sich dem Willen der Mehrheit beugen müssen. Werfen Sie daher vor dem Kauf einen besonders kritischen Blick auf die Jahresabrechnung.
Lassen Sie sich nicht von einem charmanten, niedrigen Hausgeld in die Irre führen. Gerade die Position „Zuführung zur Instandhaltungsrücklage“ und die gesamte Entwicklung der angesparten Rücklagen ist interessant. Lassen Sie sich detailliert über den Sanierungszustand aufklären, damit Sie nicht als neuer Eigentümer von versäumten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen überrascht werden.
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Bei den laufenden Kosten müssen Sie sich als Besitzer einer Eigentumswohnung mit dem sogenannten Hausgeld auseinandersetzen, das von der Versammlung in Abhängigkeit vom Jahreswirtschaftsplan festgesetzt wird.
Im Jahreswirtschaftsplan werden von der Verwaltung alle potenziellen Einnahmen und Ausgaben einander gegenübergestellt. Darin enthalten sind auch die Rücklagen für Instandhaltung sowie der anteilige Betrag, den jeder Eigentümer zu den laufenden Kosten beisteuern muss.
Zu den üblichen Positionen zählen:
- Kosten für Müllabfuhr
- Beiträge zur Instandhaltungsrücklage
- Verwaltungskosten
- Kosten für Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums
- Zinserträge der bestehenden Instandhaltungsrücklage
Die Liste lässt sich um diverse Punkte erweitern, was mit der jeweiligen Ausstattung des Gebäudes zusammenhängt. Nutzen beispielsweise alle Eigentümer eine gemeinsame Heizungsanlage, werden die Kosten dafür in das Hausgeld integriert.
Streitigkeiten innerhalb der Gemeinschaft entstehen häufig dann, wenn die Instandhaltungsrücklagen die Kosten einer notwendigen Sanierung nicht decken. Gibt es dann auch noch zwei Maßnahmen, die gleichermaßen wichtig sind, kann die Abwägung schnell zu Streitigkeiten führen. Hier spielt die finanzielle Situation jedes einzelnen Eigentümers eine wichtige Rolle, wobei Verständnis füreinander häufig eher zum Ziel führt als der direkte Weg zum Anwalt.
Versuchen Sie vor dem Kauf einer Eigentumswohnung herauszufinden, wie harmonisch die Gemeinschaft ist. Teilweise ist sich der Großteil der Eigentümer in vielen Punkten einig, während eine einzige Partei mit juristischen Mitteln immer wieder versucht, ihren eigenen Willen durchzusetzen. Dies kann auf Dauer nicht nur Nerven kosten, sondern nach und nach die Bausubstanz angreifen.
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