Haus vermieten trotz Finanzierung

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Viele nutzen sogar die die Vermietung des Hauses, um damit die Finanzierung zu stemmen . Denn schließlich kostet ein Einfamilienhaus inklusive Grundstücks eine sechsstellige Summe, die abhängig von der Wohnregion mal höher oder niedriger ausfallen kann. Die für die Finanzierung fälligen Raten lassen sich mit den Einnahmen aus einer Vermietung senken. Wie Sie vorgehen und was sie beachten sollten, wenn Sie ein Haus trotz Finanzierung vermieten, erfahren Sie nachfolgend.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Haus vermieten trotz Finanzierung hilft Eigentümern mit einem kleineren Budget bei der Erfüllung ihres Traums, da die Mieteinnahmen für die Tilgung eines Darlehens genutzt werden können.
  • Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist jederzeit problemlos möglich.
  • Durch die Vermietung sinken die Zinsen, da diese bonitätsgebunden sind.
  • Anfallenden Kosten und Kreditzinsen können beim Darlehen steuermindernd geltend gemacht werden.

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Welche Zielgruppe wird bei einer Vermietung trotz Finanzierung angesprochen?

Die Zielgruppe bei einer Vermietung ist davon abhängig, ob Sie das komplette Haus oder nur einen Teil vermieten möchten. Generell sprechen Sie aber die gleiche Personengruppe an, wie bei einer ganz gewöhnlichen Haus Vermietung auch.

Wenn Sie beispielweise nur eine Wohnung im Haus vermieten wollen, können Sie Ihre neu erworbene Immobilie dennoch nutzen und sie auch bewohnen. Bei der Vermietung des kompletten Hauses können Sie die Mieteinnahmen zur Tilgung ihrer Finanzierungsraten nutzen. Damit trägt Ihr Mieter das Darlehen für sie ab.


Tipp:

Geben Sie bereits bei der Finanzierungsanfrage an, dass sie das Haus oder einen Teil davon zu vermieten. Denn dadurch können Sie sogar einen günstigeren Zinssatz aushandeln, da das Risiko für die Bank geringer wird.

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Welche Kosten fallen bei Vermietung eines finanzierten Hauses an?

Wenn Sie Ihr finanziertes Haus vermieten, haben Sie einen ganz gewaltigen Kostenvorteil: Denn Ihr Mieter zahlt nicht nur einen fixen monatlichen Betrag, mit dem Sie wiederum leichter Ihr Darlehen tilgen können. Sondern Sie können auch noch alle anfallenden Kosten, wie zum Beispiel die Kosten, die beim Erwerb angefallen sind oder Reparaturkosten steuermindernd geltend machen . Haben Sie höhere Auslagen als Einnahmen, können Sie den Verlust sogar mit anderen steuerpflichtigen Einnahmen verrechnen. Diese Kosten fallen an:

Beispiel:

Einnahmen aus Vermietung 9.600 €

Einnahmen aus Umlagen 2.400 €

= Einnahmen Gesamt 12.000 €

abzüglich Abschreibung (Kaufpreis 350.000 € ) 7.000 €

abzüglich Erhaltungsaufwand 8.000 €

abzüglich Zinsaufwendungen 9.000 €

= zu versteuernder Einnahmen -12.000 €

Einkommensteuer Erstattung (Steuersatz 37 %) 4.440 €



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Welche Steuern müssen Sie bei einer Haus Vermietung trotz Finanzierung zahlen?

Bauherrn und Häuslebauer, die Ihre Immobilie vermieten, profitieren von einem steuerlichen Vorteil . Zwar müssen Sie die Einnahmen aus der Miete und aus den eingenommenen Umlagen versteuern, dafür dürfen sie aber andersherum alle Kosten, die für das Haus angefallen sind, mit den Einnahmen verrechnen.

Vermieten Sie das komplette Haus, dann dürfen 100 Prozent dieser Kosten bei der nächsten Steuererklärung geltend gemacht werden. Bei einer Teilvermietung wird ein Schlüssel anhand der Gesamt-Quadratmeterzahl des Hauses und des Anteils der Vermietung errechnet. Mit diesem Prozentsatz können Sie alle Kosten geltend machen, die für das gesamte Objekt angefallen sind. Kosten, die speziell nur den vermieteten Teil betreffen, können Sie vollumfänglich anrechnen .

Außerdem können Sie für die Abnutzung den Wertverlust für den Zeitraum von 50 Jahren in Höhe von 2 Prozent der Herstellungskosten des Gebäudes in Anrechnung bringen. Des Weiteren können Sie Fahrten zum Objekt, Kosten für die Nebenkostenabrechnung, oder Arbeitsmittel mit den Einnahmen verrechnen. Auch Schäden, die Sie als Vermieter beheben müssen, können Sie geltend machen.

Die Kosten für eine Hausverwaltung oder einen Steuerberater mindern die Einnahmen. Müssen Sie einen Rechtsanwalt einschalten, weil es Probleme mit dem Mieter gibt, dann zählt dessen Honorar ebenfalls zu den absetzbaren Kosten. Die Zinsen, die für die Finanzierung des Hauses anfallen, sind auch absetzbar. Damit bringt eine Vermietung nicht nur eine Menge Steuervorteile , sondern auch bares Geld.


Tipp:

Rechnen Sie sich im Vorfeld aus, ob sich für Sie eine Vermietung lohnt. Berücksichtigen Sie dabei die monatlichen Raten des Baukredits und die zu erwartenden Steuerrückzahlungen.

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Welche Unterlagen benötigen Sie, wenn Sie Ihr Haus vermieten trotz Finanzierung?

Wenn Sie Ihr Haus trotz Finanzierung vermieten, benötigen Sie für den Mieter einige Unterlagen. Um Zahlungsausfälle zu vermeiden , sollten Sie sich von Ihrem Mieter Dokumente überreichen lassen. Die folgenden Dokumente benötigen Sie jeweils vor und nach der Vermietung:

Benötigte Dokumente vor Vermietung Benötigte Dokumente nach Vermietung
Lageplan und Grundriss Mietvertrag mit Unterschriften
Mietvertrag Zahlungsbeleg Kaution
Kopie Personalausweis
Selbstauskunft
Letzten drei Gehaltsabrechnungen
SCHUFA Auskunft

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Worauf sollten Vermieter achten?

Wenn Sie später selber in das Haus einziehen möchten, können Sie aufgrund von Eigenbedarf ganz einfach kündigen. Diese Eigenbedarfskündigung erstreckt sich übrigens auch auf Ihre Familienmitglieder, wenn diese das Haus selber nutzen möchten. Dies ist in der Kündigung dann dementsprechend mitzuteilen.

Alternativ können Sie auch eine Befristung im Mietvertrag festhalten und dort aufnehmen, dass Sie nach Ende der Befristung das Haus selber bewohnen möchten. Dabei müssen sie keinen festen Zeitpunkt aufnehmen, sondern Sie behalten sich einfach das Recht vor zum Beispiel nach fünf Jahren aufgrund von Eigenbedarf den Mietvertrag zu kündigen.


Tipp:

Wissen Sie bereits zum Zeitpunkt der Vermietung, dass Sie später selber einziehen möchten, dann sollten Sie dies auch so im Mietvertrag festlegen.


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