Gewerbeimmobilie vermieten

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Sie möchten eine Gewerbeimmobilie vermieten? Dabei kann es sich um verschiedene Objekte handeln, wie zum Beispiel um Büros, Lagerhallen oder gastronomische Betriebe . Das Vermieten einer Gewerbeimmobilie unterscheidet sich stark von der Vermietung von Wohnungen oder Wohnhäusern. Denn es gibt einige Besonderheiten , auf die Sie bei einer Gewerbeimmobilie achten müssen. Die wichtigsten Punkte schildern wir im Anschluss. Außerdem gehen wir darauf ein, welche Steuern bei der Vermittlung anfallen.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Sie können als gewerblicher Vermieter wählen, ob Sie Umsatzsteuer auf Ihre Miete haben möchten und können dann im Gegenzug auch zum Beispiel bei Handwerkerrechnungen die Steuer verrechnen.
  • Wie bei der Vermietung von privatem Wohnraum können Sie sämtliche Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung angefallen sind, von den Einnahmen steuermindernd abziehen.
  • Bei den Mietverträgen haben sie einen deutlich größeren Freiraum, auch bezüglich der Laufzeiten, als bei einer privaten Vermietung.

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Welche Zielgruppe wird bei der Vermietung einer Gewerbeimmobilie angesprochen?

Gewerbeimmobilien sind sämtliche Räumlichkeiten, die für ein Gewerbe und nicht privat genutzt werden. Das bedeutet, dass die überwiegende Nutzung gewerblich ist.

Dabei gibt es verschiedene Interessentengruppen , die sich für eine Gewerbeimmobilie interessieren. Denn angefangen von Büroräumen bis hin zu großen Fabrikationshallen fallen diese alle unter die Rubrik der Gewerbeimmobilien. Im Einzelnen können dies sein:

  • Büros und Geschäftshäuser : Immobilien mit überwiegend Büroräumen. Es ist auch eine gemischte Nutzung möglich, zum Beispiel in Kombination mit Wohnraum.

  • Gastronomie : Immobilien für Restaurants, Cafés, Gaststätten oder andere Räumlichkeiten, die dazu dienen Speisen und Getränke anzubieten.

  • Fabrikgebäude : Diese Immobilien werden zur Produktion von Produkten verwendet. Dabei handelt es sich meistens um Immobilien, die verschiedene Funktionen erfüllen und unterschiedliche Gewerbetypen aufweisen, wie zum Beispiel einen Bürotrakt, eine Produktionsstätte und Lagerräume.

  • Freizeit Immobilien : In diese Sparte passen sämtliche Immobilien, die der Freizeit dienen, wie zum Beispiel Sportplätze oder Fitnesscenter.

  • Handelsimmobilien : Das sind Immobilien, in denen verkauft und gehandelt wird, zum Beispiel Ladenlokale oder Supermärkte.

  • Logistikimmobilien : Spezielle Immobilien, die als Material- und Warenlager dienen.

  • Spezialimmobilien : Hier fallen sämtliche Immobilien rein, die nicht oben zugeordnet werden können, wie zum Beispiel Bauernhöfe, Reitställe, Tankstellen und Ähnliches.


Tipp:

Legen Sie im Pachtvertrag so genau wie möglich die Nutzung der Immobilie fest.

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Welche Kosten fallen bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien an?

Wenn Sie eine Gewerbeimmobilie vermieten möchten, fallen etwas andere Kosten an, als bei einer privaten Vermietung. So kann es zum Beispiel sein, dass Ihnen der Mieter die Pacht inklusive der Mehrwertsteuer überweist, da er vorsteuerabzugsberechtigt ist. In diesem Fall müssen Sie die Einnahmen aus der Vermietung inklusive der Mehrwertsteuer bei Ihrer Einkommensteuer angeben und versteuern.

Die übrigen Einnahmen und Ausgaben unterscheiden sich allerdings kaum von der Berechnung privater Mieteinnahmen. Denn auch hier können Sie eine Abschreibung in Höhe von 2 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten über 50 Jahre hinweg bei Ihrer Einkommensteuererklärung geltend machen. Außerdem können Sie sämtliche Ausgaben, die mit der Vermietung zusammenhängen, steuermindernd angeben . Dazu gehören nicht nur Reparaturen, sondern zum Beispiel auch Zinsen, die sie für eine Hypothek auf dieses Objekt zahlen müssen.

Beispiel:

Einnahmen Verpachtung inklusive Mehrwertsteuer 48.000 €

Einnahmen aus Umlagen 20.000 €

= Einnahmen Gesamt 68.000 €

abzüglich Abschreibung (2 %) 12.000 €

abzüglich Erhaltungsaufwand 16.000 €

abzüglich Zinsaufwendungen 18.000 €

= zu versteuernder Einnahmen 22.000 €

Einkommensteuer (persönlicher Steuersatz 37 %) 8.0140 €



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Welche Steuern müssen Sie bei der Vermietung einer Gewerbeimmobilie zahlen?

Wenn Sie eine Immobilie vermieten, erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Diese Einkünfte müssen Sie mit Ihrem individuellen Steuersatz in der Einkommensteuererklärung versteuern .

Dabei werden allerdings nicht nur die eingenommenen Mieteinnahmen versteuert, sondern auch die Einnahmen aus Umlagen , wie zum Beispiel der Müllabfuhr oder für Wasser. Von diesen Einnahmen können Sie wiederum Ihre Kosten, die für die Vermietung angefallen sind, absetzen. Außerdem ist es möglich die Anschaffung- oder Herstellungskosten mit 2 Prozent Abschreibung 50 Jahre lang von den Einnahmen abzuziehen.

Dadurch ist die Steuerlast nicht so hoch. Es kann sogar vorkommen, dass die Einnahmen negativ sind, in diesem Fall werden Ihre Einnahmen aus anderen Einkunftsarten mit dem Verlust aus der Vermietung und Verpachtung verrechnet. Bei der Berechnung der Gewinne muss unterschieden werden, ob der Vermieter eine Privatperson ist oder dieses beruflich macht.

Vermieter von Gewerbeimmobilien können wählen, ob Sie als Gewerbetreibender Umsatzsteuer zahlen oder nicht. Das bedeutet für einen privaten Vermieter, dass dieser bei Wahl der Umsatzsteuerpflicht zusätzliche Pflichten übernimmt, die mit einem entsprechenden Arbeitsaufwand verbunden sind. Es gibt aber auch einige Vorteile, wie zum Beispiel die Geltendmachung der Vorsteuer. Dadurch werden Handwerkerrechnungen 19 Prozent günstiger.

Hinweis:

Kurzzeitige Vermietungen von Seminarräumen oder Ferienwohnungen sind immer umsatzsteuerpflichtig!

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Welche Unterlagen benötigen Vermieter für die Vermietung einer Gewerbeimmobilie?

Für die Vermietung einer Gewerbeimmobilie benötigen Sie einige Unterlagen, denn in der Regel ist Ihr Mieter keine natürliche Person, sondern eine juristische Person . Das bedeutet, dass es sich um eine rechtliche Organisation handelt, wie zum Beispiel eine GmbH oder Aktiengesellschaft. Daher sind komplett andere Dokumente für die Vermietung erforderlich .

Benötigte Dokumente vor Vermietung Benötigte Dokumente nach Vermietung
Auskunft über die wirtschaftliche Lage bei einer Wirtschaftsauskunftei Nachweis Vorsteuerabzugsberechtigung
Kopie eines Ausweises eines Gesellschafters oder Vorstand-Mitglieds Steuernummer/Umsatzsteueridentifikationsnummer
Selbstauskunft Versicherungsbestätigung einer Haftpflicht mit Mietsachschäden
Gewerbeanmeldung Zahlungsbeleg Kaution
Handelsregisterauszug
Mietvertrag mit Unterschrift
BWA, Bilanz, Jahresabschluss oder Steuerbescheid

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Worauf sollten Vermieter achten?

Wenn Sie eine Gewerbeimmobilie vermieten, haben Sie viel mehr Spielraum bei der Gestaltung des Mietvertrages als bei einem Wohnraummietvertrag. Das ist ein entscheidender Vorteil, so müssen Sie sich zum Beispiel nicht an eine Mietpreisbremse halten.

Sie handeln die Miete ganz einfach mit Ihrem Interessenten individuell aus. Außerdem können Sie wahlweise einen unbefristeten Mietvertrag oder einen Vertrag mit Laufzeit festlegen. Bei einem unbefristeten Vertrag können Sie oder Ihr Mieter innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfristen den Vertrag aufkündigen. Diese sagen aus, dass eine Kündigung am dritten Werktag eines Quartals immer zum Ablauf des Folgequartals möglich ist.

Ein weiterer Unterschied betrifft die Höhe der Kaution . Sie können hier auch mehr als nur die ansonsten üblichen drei netto Monatsmieten verlangen. Außerdem können Sie bei einer Gewerbeimmobilie den Konkurrenzschutz im Vertrag aufnehmen . Das bedeutet, dass Sie sich verpflichten, keine Räumlichkeiten an etwaige Konkurrenten Ihres Mieters zu verpachten. Schränken Sie sich allerdings nicht zu sehr mit der Auslegung ein, da Sie ansonsten Probleme haben andere Mieter zu finden.


Tipp:

Nehmen Sie bei einem zeitlich befristeten Mietvertrag eine Klausel auf, die es den Mieter erlaubt den Vertrag um jeweils ein Jahr zu verlängern.


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