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Haus verkaufen trotz Grundschuld

Es gibt viele Gründe, warum sich Hauseigentümer irgendwann dazu entschließen, ihre Immobilie zum Verkauf anzubieten. Viele Immobilien sind jedoch mit einer Hypothek oder einer Grundschuld belastet. Aber lässt sich das Haus mit Grundschuld überhaupt verkaufen? Das funktioniert, obgleich dies nicht der Regelfall ist. Wir erklären Ihnen, auf was Sie achten sollten, wenn Sie Ihr Haus trotz Grundschuld verkaufen wollen.


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Was ist eine Grundschuld?


Eine Form des Grundpfandrechts ist die sogenannte Grundschuld. Sie dient dazu, eine vertraglich festgelegte Forderung abzusichern.

Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt in § 1191 explizit den Inhalt der Grundschuld:

  1. Ein Grundstück kann in einer Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist (Grundschuld).
  2. Die Belastung kann auch in der Weise erfolgen, dass Zinsen von der Geldsumme sowie andere Nebenleistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind.

Ferner ist die Grundschuld nicht abhängig von der zu sichernden Forderung, wie es beispielsweise bei einer Hypothek der Fall ist. Diese ist nämlich rechtlich mit der Forderung verknüpft.


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Was ist der Zweck der Grundschuld?


Die Grundschuld spielt vor allem im Rahmen von Baufinanzierungen eine zentrale Rolle. Um ein Bauvorhaben finanzieren zu können, wird seitens des Bauherrn häufig ein Kredit beziehungsweise ein Darlehen aufgenommen. Dabei wird dann die Immobilie meist mit einer Grundschuld belastet.

Dies hat zwei gewichtige Vorteile:

  • der Kreditnehmer bekommt ein Darlehen mit günstigeren Konditionen
  • der Kreditgeber kann bei offenen Forderungen in die Immobilie vollstrecken

Selbst wenn das Darlehen abbezahlt sein sollte, bleibt die Grundschuld, anders als bei einer Hypothek, weiterhin bestehen. Zwar kann die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht werden, aber es kann auch vorteilhaft sein, sie bestehen zu lassen. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn ein weiteres Darlehen aufgenommen werden soll.


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Wie kommt es zum Hausverkauf?


Es kann verschiedene Gründe geben, wieso es zu einem Hausverkauf kommt. Altersbedingte Gründe werden in diesem Kontext häufig erwähnt, gefolgt von der Begründung, dass das Haus ohne Kinder zu groß sei. Aber auch Scheidungen, Todesfälle, Arbeitslosigkeit, Erbfälle oder ein berufsbedingter Umzug zählen zu den Gründen, warum ein Haus letztlich verkauft wird.

Da die meisten Immobilien mit einer Grundschuld belastet sind, stellt sich die Frage nach der Verfahrensweise, wie mit der Grundschuld bei einem Hausverkauf umgegangen wird.

Hierbei gibt zwei Optionen:

  1. die Grundschuld löschen
  2. die Grundschuld auf den Käufer übertragen

Es hängt an verschiedenen Faktoren, welche Option vorzuziehen ist. Will der Käufer beispielsweise nach dem Erwerb der Immobilie renovieren, kann die Grundschuld insofern vorteilhaft sein, als dadurch ein weiteres Darlehen zu möglicherweise günstigeren Konditionen aufgenommen werden kann. Andernfalls kann es der Fall sein, dass die Verkaufschancen erheblich besser sind, wenn die Grundschuld gelöscht wird, mit der das jeweilige Haus belastet ist. Letzteres entspricht dem Regelfall: Potentielle Käufer wollen größtenteils Immobilien ohne irgendeine Belastung erwerben.

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Haus verkaufen mit Grundschuldlöschung


Bevor überhaupt eine Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch in die Wege geleitet werden kann, muss das jeweilige Darlehen getilgt sein. Sie benötigen in jedem Fall eine sogenannte Löschungsbewilligung des jeweiligen Kreditgebers, die einer notariellen Beurkundung bedarf.


Für die Gültigkeit der Löschungsbewilligung benötigen Sie:

  • den Antrag auf Löschungsbewilligung,
  • die Bewilligung selbst und
  • die Zustimmung des Grundstückseigentümers.

In der Regel leitet ein beauftragter Notar alles Notwendige an das Grundbuchamt weiter, das nach Überprüfung der Unterlagen eine Löschung der Grundschuld im Grundbuch vermerkt.

Die Kosten für eine Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch entstehen durch Grundbuchamt- und Notargebühren. Wie hoch diese ausfallen, hängt mit der Höhe der Grundschuld zusammen – grundsätzlich kann der Notar dafür einen Betrag von 0,2 Prozent der eingetragenen Grundschuld erheben. Für die Löschungsbewilligung selbst darf ein Kreditinstitut kein Geld verlangen, da es sich hierbei um eine gesetzliche Verpflichtung handelt.

Beispiel: Ist im Grundbuch eine Grundschuld von 150.000 Euro vermerkt, fallen für Sie Kosten in Höhe von 300 Euro für die Löschung an.



Tipp von ImmobilienScout24:

Klären Sie mit dem potentiellen Käufer ab, ob er nicht Interesse daran hätte, die Grundschuld zu übernehmen! Mit einer Grundschuldabtretung können Sie sich als Verkäufer die Kosten für eine Löschung und der Käufer die Kosten für eine etwaige neue Eintragung einer Grundschuld sparen.

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Haus verkaufen mit Grundschuldübertragung


Es ist nicht immer der Fall, dass Häuser ohne eine Belastung zum Verkauf angeboten werden.

Hierbei muss unterschieden werden zwischen:

  • Grundschuld mit nicht getilgtem Kredit
  • Grundschuld mit getilgtem Kredit

Wenn sich ein Käufer entscheidet, eine Immobilie trotz Grundschuld mit den dazugehörigen Verbindlichkeiten zu kaufen, läuft es in der Regel so ab, dass dieser den geforderten Betrag direkt an den jeweiligen Kreditgeber zahlt. Anschließend besteht nur noch die eingetragene Grundschuld, ohne dass offene Forderungen bestehen. Mit der Übernahme der Grundschuld ist der neue Eigentümer dann in der Position, ein neues Darlehen bei dem jeweiligen Kreditinstitut aufnehmen zu können, um beispielsweise Sanierungsarbeiten am neu erworbenen Haus zu finanzieren.

Der Käufer kann aber auch den Baukredit übernehmen, wenn es sich hierbei beispielsweise um einen zinsgünstigen Kredit handelt. Jedoch muss hier die jeweilige Bank ihre Zustimmung für die Übernahme durch den Käufer der Immobilie geben. Im Regelfall holt ein beauftragter Notar diese ein. Grundsätzlich ist es empfehlenswert, dass sich beide Parteien, also Käufer und Verkäufer, mit der jeweiligen Bank in Verbindung setzen und vor Abschluss des Kaufgeschäftes alle formalen Angelegenheiten in dieser Sache klären.

Ein Haus zu verkaufen, trotz Grundschuld, ist also ohne Weiteres umsetzbar. Hierbei muss von Fall zu Fall abgewogen werden, welcher der genannten Wege der sinnvollste ist.

Grundsätzlich gilt jedoch: Ein Haus mit Grundschuld zu verkaufen, ist kompliziert und zeitaufwendig. Daher sind lastfreie Immobilien auf dem Markt begehrter als belastete.



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