Dass in den Städten die Preise weiter steigen, ist allgemein bekannt. Die eigentliche Nachricht versteckt sich deshalb bei den Preisen für Immobilien auf dem Land. Gibt es Anzeichen für eine Überhitzung des Immobilienmarktes?
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Mit ein wenig Verspätung veröffentlichte Ende Juni das Statistische Bundesamt die Quartalszahlen seines Häuserpreisindexes für das erste Quartal 2019. Die durchschnittlichen Preise für Wohnimmobilien stiegen im Vergleich mit dem Vorjahr um genau fünf Prozent.
Den Vogel abgeschossen haben natürlich die Metropolen: Die Attraktivität der beliebten Top-7-Städte Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Köln, Stuttgart und Düsseldorf ist ungebrochen. Ihr Preisauftrieb auch. Rund 8,6 Prozent verteuerten sich Eigentumswohnungen im Vergleich zum ersten Quartal 2018. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern entwickelten sich die Marktwerte etwas moderater: Hier kletterten sie um 6,9 Prozent.
Dass die Städte beliebt sind, ist allgemein bekannt. Die eigentliche Nachricht versteckt sich deshalb bei der Wertentwicklung für Immobilien auf dem Land. Denn auch hier stiegen die Preise, wenn auch moderater. Häuser verteuerten sich im Vergleich zum Vorjahr um 4,3 Prozent. Das gilt für dichter besiedelte Kreise. In dünn besiedelten Landstrichen ging es noch weiter noch oben – hier kam es zu einem Anstieg um 4,5 Prozent. Die Preise für Eigentumswohnungen entwickelten sich hingegen eher moderat: Ein Plus von 1,1 Prozent gab es in den gering bevölkerten Regionen und ein Plus von 1,7 Prozent in den dicht besiedelten Kreisen.
Das Statistische Bundesamt liefert auch einen Langzeitvergleich: Zwischen dem letzten Quartal 2015 und dem ersten Quartal 2019 haben vor allem die Eigentumswohnungen in den Metropolen einen deutlichen Auftrieb von 40,8 Prozent erfahren. Ein- und Zweifamilienhäuser verteuerten sich um 36,4 Prozent. In dünn besiedelten Kreisen stiegen die Preise für Häuser um 21,4 Prozent und für Wohnungen um 16,3 Prozent.
Blicken wir auf eine der Top-7-Städte: Hamburg. Die Daten des Statistischen Bundesamtes decken sich mit den Zahlen, die der Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Hansestadt Mitte Juni veröffentlicht hat. Im Gegensatz zu vielen anderen Statistiken beziehen sich die Daten des Gutachterausschusses nicht auf die Preisforderungen von Verkäufern, sondern auf die tatsächlich gezahlten Preise für Immobilien. Sie geben also ein besonders realistisches Bild der real geflossenen Kaufsummen wider.
Im vergangene Jahr sind die Preise für Häuser, Wohnungen und Grundstücke in Hamburg um durchschnittlich sieben Prozent gestiegen. Hier zeigt sich tatsächlich bereits eine Abschwächung der Wachstumsraten, denn im Vorjahr lag der Preisauftrieb bei zehn Prozent. Die Preise auf dem Hamburger Immobilienmarkt erschienen zuletzt stark überhitzt – möglicherweise wird hier in Zukunft mehr Dampf vom Kessel genommen. Die Anzahl der Verkäufe nahm jedoch zu – auf 12.400. Das sind 300 mehr als im Vorjahr.
Am stärksten verteuerten sich die Preise für Reihenhäuser: um acht Prozent. Eigentumswohnungen verteuerten sich um sieben und Einfamilienhäuser um fünf Prozent. Abgesehen von den Steigerungsraten bringen die Preise selbst Bauherren schon an den Rand der Schnappatmung. Freistehende Einfamilienhäuser kosten rund 750.000 Euro, Reihenendhäuser um die 420.000 Euro. Ein paar Ausreißer nach oben gab es natürlich auch: Eine Hamburger Villa wechselte für die „Kleinigkeit“ von 17 Millionen Euro den Besitzer. Die teuersten Wohnviertel liegen nördlich der Alster (u.a. Winterhude, Harvestehude, Eppendorf) und in Elblage (Othmarschen, Nienstedten, Blankenese, Großflottbeck). Wer hier eine Immobilie besitzt, der hat ausgesorgt.
Man kann sich Preisindizes ansehen, um zu erkennen, dass die Immobilienpreise steigen. Ein noch differenzierteres Bild bekommt man, wenn man sich anschaut, wie sich die Baufinanzierungen der Hauskäufer verändert haben. Dann erkennt man sehr schnell, dass die Preise den Baufinanzierungen davonlaufen – und das trotz niedriger Zinsen. Knackpunkt ist das Eigenkapital: Das wächst nicht so schnell wie die aufgerufenen Preise. Deswegen müssen Hauskäufer immer höhere Kredite aufnehmen, um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Aktuell beträgt der durchschnittliche Baukredit 248.000 Euro. Das sind satte 34.000 Euro mehr als noch vor einem Jahr (214.000 Euro, Quelle: Dr. Klein). Der Beleihungsauslauf – damit ist der fremdfinanzierte Teil des Kaufpreises gemeint – liegt bei aktuell 84 Prozent (2016: 76 bis 79 Prozent). Soll heißen: Das Eigenkapital ist in den vergangenen drei Jahren so weit gesunken, dass die 80-Prozent-Grenze der Beleihung überschritten wurde. Die Bauherren können die idealen 20 Prozent Eigenkapital also immer seltener aufbringen. Jenseits der 80-Prozent-Grenze steigen die Bauzinsen teilweise dramatisch an. Die Zeitschrift Finanztest ermittelte für annähernde Vollfinanzierungen einzelne Anbieter, die 8,8 Prozent Zinsen verlangen. Das hat nun gar nichts mehr mit den viel zitierten günstigen Bauzinsen zu tun.
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