Die Warmmiete setzt sich aus der Nettokaltmiete und den umlegbaren Nebenkosten zusammen. Doch welche konkreten Kosten genau gehören zur Warmmiete und welche nicht? Diese und weitere Fragen rund um die Warmmiete klären wir in diesem Beitrag.
Zur Warmmiete gehören die Kaltmiete sowie die umlagefähigen Nebenkosten.
Die Nebenkosten selbst können noch einmal in kalte und warme Nebenkosten unterschieden werden.
Unter die warmen Neben- bzw. Betriebskosten fallen Heizkosten sowie die Kosten für Warmwasser.
Zu den kalten Nebenkosten zählen unter anderem Kosten für Müllentsorgung, Kosten für Wasser und Abwasser, Grundsteuer sowie Kosten für den:die Hausmeister:in.
Kosten für Strom, Kabel- und Internetanschluss zählen im Regelfall nicht zur Warmmiete. Die Mietpartei schließt die Verträge üblicherweise direkt bei dem:der Anbieter:in ab.
Die Warmmiete setzt sich zum einen aus der Kaltmiete und zum anderen aus den Nebenkosten zusammen. Um die Höhe der Warmmiete zu berechnen, reicht also eine einfache Formel:
Warmmiete = Kaltmiete + umlegbare Nebenkosten
Die Kaltmiete zahlt der:die Mieter:in ausschließlich für die Überlassung des Mietgegenstandes an seinen:ihren Vermieter:in. Die Nebenkosten hingegen entstehen in erster Linie für den:die Vermieter:in. Jedoch kann er:sie diese Kosten nahezu vollständig auf den:die Mieter:in umlegen.
Übrigens: Die Höhe der Mietkaution wird nicht mit der Warmmiete berechnet, sondern mit der Kaltmiete. Vermieter:innen dürfen maximal drei Nettokaltmieten als Mietsicherheit verlangen.
In manchen Fällen werden Begriffe wie „Bruttomiete“ oder „Bruttowarmmiete“ als Synonym für die Warmmiete verwendet. Die Kaltmiete wird im Gegenzug auch häufig als „Nettokaltmiete“ oder „Nettomiete“ bezeichnet.
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Grundsätzlich ist in der Warmmiete immer die Nettokaltmiete inbegriffen. Diese Miete bezahlt der:die Mieter:in alleinig für die Nutzung der Mietimmobilie. Die Betriebs- bzw. Nebenkosten können nochmals unterteilt werden in::
- warme Betriebskosten
- kalte Betriebskosten
Zu ersterem zählen insbesondere die Kosten für Heizung und Warmwasser. Zu letzterem zählen alle weiteren, umlegbaren Nebenkosten. Diese wiederum können je nach Vereinbarung unterschiedlich viele Kostenpunkte beinhalten. Damit Vermieter:innen die Nebenkosten auf den:die Mieter:in umlegen können, muss dies explizit im Mietvertrag vereinbart werden.
In der Betriebskostenverordnung (BetrKV) ist detailliert festgelegt, welche Kosten auf den:die Mieter:in umgelegt werden dürfen (§ 2 Aufstellung der Betriebskosten BetrKV). Zu den umlegbaren Betriebskosten zählen:
- Grundsteuer
- Kosten für Wasser
- Kosten für Abwasser bzw. Entwässerung
- Heizkosten
- Warmwasser
- Betriebs- und Wartungskosten des Aufzugs
- Straßenreinigung und Müllbeseitigung
- Kosten für die Reinigung von Gemeinschaftsflächen sowie Ungezieferbeseitigung
- Kosten für die Gartenpflege
- Stromkosten für die Beleuchtung von Gemeinschaftsflächen (z.B. Fur, Treppenhaus, Waschkeller etc.)
- Kosten für den:die Schornsteinfeger:in
- Kosten für Sach- als auch Haftpflichtversicherung
- Kosten für den:die Hausmeister:in
- Strom- und Wartungskosten einer Waschküche
- sonstige Betriebskosten
Unter dem Punkt „sonstige Betriebskosten“ können Vermieter:innen weitere Kosten aufführen, die in den vorigen Punkten nicht enthalten sind. Jedoch dürfen hier nur Zahlungen geltend gemacht werden, die im Rahmen der Vermietung regelmäßig, also beispielsweise monatlich oder einmal im Jahr für den:die Vermieter:in entstehen.
Aus welchen Kostenpunkten sich die Warmmiete letztlich zusammensetzt, kann von Vermieter:in zu Vermieter:in unterschiedlich sein. Üblicherweise musst du als Mieter:in die Kosten für deinen Stromverbrauch ebenso direkt an den:die Stromversorger:in zahlen, wie du auch die Preise für Kabelfernsehen und den Internet- bzw. Telefonanschluss direkt bei deinem:deiner Anbieter:in begleichst.
| Kaltmiete | Warmmiete |
| reine Kaltmiete für die Überlassung der Mietsache | Summe aus der Kaltmiete und den Nebenkosten |
| Neben- bzw. Betriebskosten sind nicht enthalten | enthält die umlegbaren Nebenkosten |
| lediglich die Nutzung der Wohnfläche wird abgegolten | Nutzung der Wohnfläche sowie die Nebenkosten werden abgegolten |
| Vermieter:innen orientieren sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete | für die inbegriffene Kaltmiete zählt der örtliche Mietspiegel, die Nebenkosten fallen je nach Mietobjekt unterschiedlich hoch aus |
In der Warmmiete sind Stromkosten für die Mietwohnung in der Regel nicht enthalten. Diese entrichtet der:die Mieter:in selbst an den:die Stromanbieter:in. Gleiches gilt ebenfalls für Internet, Telefon sowie einen Kabelanschluss für das Fernsehgerät. Jedoch können Vermieter:in und Mieter:in im Mietervertrag eine feste monatliche Miete vereinbaren, in der Kaltmiete, Nebenkosten sowie Kosten für Strom, Internet, Telefonie und Kabelanschluss (TV) enthalten sind.
Die jährliche Betriebskostenabrechnung wird jeweils sowohl für die kalten als auch für die warmen Betriebskosten erstellt. Das Umlegen auf den:die einzelnen Mieter:innen erfolgt mithilfe eines (oder mehreren) Verteilerschlüssels:
- Warme Nebenkosten: Die Kosten für Warmwasser und Heizung muss der:die Vermieter:in zu mindestens 50 Prozent und höchstens zu 70 Prozent verbrauchsabhängig berechnen. Die jeweilige Restsumme wird gemäß der individuellen Wohnfläche einer Mieteinheit im Objekt berechnet.
- Kalte Nebenkosten: Alle weiteren Betriebskosten werden separat und nach einem festen Verteilerschlüssel (z. B. Anzahl der Personen in einem Haushalt oder im Verhältnis zu den Quadratmetern einer Wohneinheit) auf alle Mieter:innen umgelegt.
Aus dem Mietvertrag muss hervorgehen, anhand welcher Verteilerschlüssel die jährliche Betriebskostenabrechnung erfolgt.
Grundsätzlich besteht Einsparpotential bei den verbrauchsbedingten Neben- bzw. Betriebskosten. Hierzu zählen insbesondere folgende Punkte:Wasser
- Wasser
- Abwasser
- Heizung (Gas, Fernwärme etc.)
- Warmwasser
So sollte beispielsweise in der kalten Jahreszeit vermieden werden, dass die Heizungen in der Wohnung laufen und gleichzeitig Fenster geöffnet sind. Auch eine Spülmaschine sowie ein sparsamer Umgang mit Wasser ist unter anderem sinnvoll, um langfristig Wasser-, Abwasser- sowie Warmwasserkosten zu sparen.
FAQ: Häufig gestellte Fragen zum Thema Warmmiete
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Wie können Mieter bei der Warmmiete sparen?
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Mieter können Kosten sparen, indem sie sparsam mit Wasser, Abwasser, Heizung und Warmwasser umgehen. Auch ein effizienter Umgang mit Energie, wie das Vermeiden von gleichzeitiger Heizung und geöffneten Fenstern, kann helfen, Nebenkosten zu reduzieren.
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Was ist in der Warmmiete enthalten?
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In der Warmmiete ist immer die Nettokaltmiete enthalten. Zusätzlich können warme Betriebskosten (z.B., Heizung und Warmwasser) und kalte Betriebskosten (z.B., Müllentsorgung, Gartenpflege) enthalten sein, sofern im Mietvertrag vereinbart.
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Wie wird die Mietkaution berechnet?
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Die Mietkaution wird nicht mit der Warmmiete, sondern mit der Kaltmiete berechnet. Vermieter dürfen maximal drei Nettokaltmieten als Mietsicherheit verlangen.
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