Der Bilderbuchzins, mit dem die Banken werben, klingt meist verlockend. Viele Immobilienkreditnehmende erhalten jedoch nicht den in der Werbung angepriesenen Zinssatz. Stattdessen gibt es eine Reihe von Zuschlägen oder Sonderfaktoren, die den tatsächlichen Kreditzins bestimmen. Worauf du achten musst, um den für dich günstigsten Immobilienkreditzins zu finden, erfährst du hier.
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Eins vorweg: Eine allgemeingültige Baufinanzierungslösung gibt es leider nicht. Jede Immobilienfinanzierung ist einzigartig und muss an individuelle Bedürfnisse angepasst werden. Entscheidende Faktoren sind dabei vor allem deine finanzielle Situation, insbesondere deine Einnahmen und Ausgaben, sowie der Zustand der Immobilie, für die du einen Kredit brauchst. Die Zinskosten variieren je nach den Eckpunkten deiner Finanzierung. Zwei wichtige Begriffe solltest du in diesem Zusammenhang kennen und unterscheiden können: Das ist einmal der „Beleihungswert“ und zum anderen der „Beleihungsauslauf“. Beide Werte sind die ersten Einflussgrößen für „deine Finanzierung“. Die Begriffe klingen vielleicht erstmal kompliziert, aber keine Sorge, so schwer ist es gar nicht. Fangen wir an mit dem Beleihungswert.
Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank für eine Immobilie festlegt, die sie finanzieren soll. Nicht erschrecken: Der Beleihungswert ist immer niedriger als der Marktwert der Immobilie. Er ist eine Art Untergrenze, die die Bank festlegt, weil sie davon ausgeht, dass sie diesen Preis bei einer eventuellen Zwangsversteigerung jederzeit erzielen kann. Das ist das Worst-Case-Szenario, falls die Kreditraten nicht mehr bedient werden können. Die Banken sind verpflichtet, diesen Wert sehr konservativ und vorsichtig zu schätzen. Als Faustregel kann man davon ausgehen, dass der Beleihungswert etwa zehn bis 20 Prozent unter dem Verkehrswert bzw. Kaufpreis liegt.
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Der Beleihungsauslauf setzt alle Kredite, die du aufnehmen möchtest, ins Verhältnis zum Beleihungswert. Beträgt der Beleihungswert beispielsweise 300.000 Euro und du benötigst einen Kredit über 180.000 Euro, beträgt der Beleihungsauslauf 60 Prozent. Das ergibt sich über eine simple Rechnung:
180.000 € : 300.000 € = 0,6, = 60 %
Jetzt kommt das Wichtige: Kredite bis zu einem Beleihungsauslauf von 60 Prozent können Banken besonders günstig refinanzieren, denn sie müssen sich das Geld ja selbst erstmal leihen - deshalb sind in diesem „Finanzierungsfenster“ auch die Zinsen für dich niedriger. Je höher die zu finanzierende Summe über diesem idealen Beleihungsauslauf liegt, desto teurer wird es, weil nicht nur die Refinanzierungskosten der Bank steigen, sondern auch das Verlustrisiko. Bis zu einem Beleihungsauslauf von 80 Prozent sind die Aufschläge in der Regel tragbar, für jedes Prozent darüber können die Zinskosten deutlich steigen. Deshalb ist es auch so wichtig, möglichst viel Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen.
Aus diesen Grundlagen ergeben sich Zuschläge für unterschiedliche Vertragsgestaltungen, zum Beispiel:
- Die Zinsbindung hat einen großen Einfluss auf die Kosten. Meist, aber nicht immer sind längere Zinsbindungsfristen teurer als kurze. Das liegt daran, dass die Banken hier mehr Sicherheit bieten und sich das auch bezahlen lassen.
- Bei Staffelkrediten sind kleinere Beträge in der Regel teurer als größere. Die Unterschiede sind nicht gravierend, können aber zur Verteuerung beitragen.
- Sondertilgungsrechte kosten extra, sind aber auch sehr nützlich. Sie geben dir die Möglichkeit, zwischendurch auch mal einen Betrag zu tilgen, der im Finanzierungsplan nicht vorgesehen ist, z. B. wenn du etwas erbst oder eine Bonuszahlung erhältst. Manche Banken bieten sie bis zu einem bestimmten Prozentsatz an. Sind sie nicht teurer als andere Vergleichsangebote, lohnt es sich für dich, weil sie dir Flexibilität geben.
- Regionale Angebote können den Preis drücken: Prüfe, ob eine Bank in deinem Baugebiet besonders günstige Angebote macht, zum Beispiel weil sie regional verwurzelt ist.
- Wenn deine Immobilie auf dem neuesten Stand der Technik ist, kannst du unter Umständen Rabatte für eine hohe Energieeffizienz erhalten.
- Bist du gewerbetreibend oder selbstständig, musst du meist mehr bezahlen.
- Auch die Anzahl der Auszahlungstermine beeinflusst den Zinssatz: Muss die Bank mehrere Raten auszahlen, kostet das mehr, als wenn du die Summe auf einmal beanspruchst.
All diese Faktoren können den Zinssatz, der dir am Ende für deine Finanzierung angeboten wird, beeinflussen. Aber Achtung, der Zinssatz ist nicht in Stein gemeißelt und es gibt auch nicht nur den „einen“ Zins für dich.
Neben Banken gibt es viele Kreditvermittler, die mehrere Angebote machen können. Aber auch Banken treten immer häufiger selbst als Vermittler auf und leiten Angebote anderer Banken weiter, wenn sie selbst zu unattraktiv sind. In jedem Fall gilt: Vergleiche unbedingt im Vorfeld, um die Angebote einschätzen zu können. Sehr einfach möglich ist das zum Beispiel in unserer kostenlosen und unabhängigen Finanzierungsberatung. Buche gleich einen Termin und wir finden die passende Finanzierung für dich!
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