Die Zinsen steigen rasant und ein Bankangebot ist nur noch wenige Tage gültig. Jetzt ist geschicktes Timing gefragt. So geht's.
Wer schon einen günstigen Kredit bekommen hast, kann sich glücklich schätzen. Seit April haben die Bauzinsen die Schallmauer von zwei Prozent durchbrochen. Baufinanzierungsexpert:innen wie Max Herbst von der Frankfurter Finanzberatung FMH rechnen mit weiteren Zinserhöhungen im Laufe des Jahres: „Wir erwarten, dass die Hypothekenzinsen für zehnjährige Finanzierungen in den Sommermonaten auf drei Prozent steigen.“ Jörg Utrecht, der Vorstandsvorsitzende des Baufinanzierungsvermittlers Interhyp, mahnt deshalb zu Schnelligkeit, wenn die Wunschimmobilie greifbar scheint und die Finanzierung noch geklärt werden muss: „Das Konditionsangebot einer Bank ist aktuell fünf bis zehn Tage gültig. In der Zwischenzeit müssen alle erforderlichen Dokumente bei der Bank liegen, sonst erhalten Kundinnen und Kunden ein neues, höchstwahrscheinlich teureres Angebot“, erklärt er das Dilemma für viele Käufer:innen.
In Zeiten steigender Bauzinsen ist Schnelligkeit – wohlgemerkt keine Panik – das Gebot der Stunde. Jörg Utrecht gibt ein Rechenbeispiel: „Bei einem Darlehen von 300.000 Euro mit drei Prozent Anfangstilgung, einer zehnjährigen Zinsbindung und einem Sollzinssatz von einem Prozent beträgt die monatliche Rate 1.000 Euro. Verdoppeln sich nun die Bauzinsen auf zwei Prozent, liegt die Rate bereits bei 1.250 Euro, steigen die Zinsen weiter auf drei Prozent an, so verteuert sich die Rate wiederum um 250 Euro und liegt dann bei 1.500 Euro.“
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Grundsätzlich gilt: Lange Zinsbindungen sind gerade in Zeiten steigender Zinsen und noch dazu einer hohen Inflationsrate eine kluge Wahl. Denn: Der Wert der Immobilie steigt wegen der allgemeinen Teuerung, aber die einmal festgeschriebenen Zinsen verteuern sich eben nicht. Man könnte unter bestimmten Umständen sogar sagen: Schulden rentieren sich in solchen Phasen. Das gilt insbesondere im Verhältnis zu Mieter:innen, deren Mieten unter Umständen steigen, während Immobilienbesitzer:innen zunächst keine Kostensteigerungen zu befürchten haben.
Zunächst. Denn ein gutes Timing zahlt sich auch für Besitzer:innen aus, deren Zinsbindung erst in einigen Jahren ausläuft. Dann nämlich droht das Zinsänderungsrisiko. Wer mit unter einem Prozent Zinsen seine erste Finanzierungsrunde gestartet hatte, kommt möglicherweise in Schwierigkeiten, wenn er dann für eine Anschlussfinanzierung ganz andere Finanzierungskonditionen mit einer Zwei oder gar einer Drei vor dem Komma fertig werden muss. Käme in einer solchen Situation auch noch heraus, dass der hohe Preis der Immobilie gar nicht gerechtfertigt war, könnte die Bank vielleicht die Daumenschrauben anziehen.
- Wenn du in zwölf Monaten eine Anschlussfinanzierung benötigst, solltest du dich umgehend mit deiner Bank beraten. In vielen Fällen lassen sich die aktuellen Konditionen bereits für ein Jahr im Voraus sichern. In Zeiten steigender Zinsen ist das Gold wert.
- Für einen etwas größeren Planungshorizont kommt ein Forwarddarlehen infrage. Bis zu 60 Monate vor dem Ende der aktuellen Finanzierungsrunde kannst du damit die aktuellen Zinsen sichern. Das kostet dich zwar einen geringen Aufschlag, die Ausschaltung des Überraschungseffekts geänderter Zinsen macht den etwas teureren Zins aber mehr als wett.
- Der Zinsaufschlag für Forwarddarlehen ist seit November 2021 kaum gestiegen, wie die Stiftung Warentest herausgefunden hat. Er hängt vor allem von der Spanne zwischen Abschluss und Start der Kreditlaufzeit ab. Für zwei Jahre Vorlauf sind es nur 0,1 bis 0,25 Prozentpunkte.
- Prolongationen, also eine Kreditverlängerung bei derselben Bank, sind bequem. Aber sie können viele Tausend Euro kosten. Nimm die Mühe auf dich und vergleiche Angebote – es lohnt sich.
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