Schönheitsreparaturen
Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen und ihre Tücken

Welche Schönheitsreparaturen Mieter übernehmen müssen

Viele Mieter stellen sich darauf ein, dass sie beim Auszug renovieren müssen. Doch das entspricht nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs nicht mehr dem neuesten Stand.

 

Der Begriff „Schönheitsreparatur“ ist vielen Menschen geläufig – doch im Gesetzbuch sucht man ihn vergeblich. Eigentlich handelt es sich dabei auch gar nicht um eine Reparatur, sondern um die rein dekorative Gestaltung einer vermieteten Wohnung. Der Mieterbund definiert Schönheitsreparaturen als „alles, was sich beim normalen Wohnen im Laufe der Zeit abgenutzt hat und in der Regel mit Farbe, Tapete und etwas Gips erneuert werden kann“. Das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden oder der Austausch von Teppichböden gehört laut aktueller Rechtsprechung nicht dazu. Generell gilt, dass der Mieter für Schönheitsreparaturen nur in dem Maße aufkommen muss, in dem er selbst die Wohnung „abgewohnt“ hat.

Starre Renovierungsfristen sind laut Bundesgerichtshof ungültig. Hat der Vermieter jedoch Verallgemeinerung wie „normalerweise“ im Vertrag eingefügt, ist die Fristenregelung gültig. Zieht der Mieter jedoch vor Ablauf der Frist aus, muss er nicht renovieren. Wer in Unkenntnis der Rechtslage die Wände streicht, obwohl er nicht dazu verpflichtet gewesen wäre, kann vom Vermieter nachträglich Kostenerstattung verlangen.

Hinfällig sind laut Bundesgerichtshof ebenfalls Klauseln, die den Mieter dazu verpflichten, die Wohnung mit weißen Wänden zu übergeben. Und auch auf die Entfernung von Tapeten darf der Vermieter beim Auszug nicht pochen.

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Was sind Schönheitsreparaturen und was nicht?

Malerarbeiten

Kleinere Malerarbeiten gehören zu den Schönheitsreparaturen.

Als Grundsatz gilt: Der Mieter soll nicht mehr an Schönheitsreparaturen durchführen, als er selbst abgewohnt hat. Belasten die entsprechenden Klauseln im Mietvertrag ihn mehr, so sind sie nichtig und alle Arbeiten fallen auf den Vermieter zurück. Damit ist der Mieter vollständig von den Schönheitsreparaturen befreit.

Wenn im Vertrag nichts anderes vereinbart ist, umfassen die Schönheitsreparaturen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren, wobei naturbelassene Türen lasiert werden, sowie der Fenster und Außentüren von innen. Das Streichen der Fußböden ist nur in seltenen Fällen gefordert.

Zu den Schönheitsreparaturen gehören alle diese Arbeiten nicht:

  • Außenanstriche bei Fenstern und Türen
  • Renovierung des Treppenhauses oder sonstiger Gemeinschaftsräume
  • Ausbesserungen von Schäden am Mauerwerk oder an Deckenrissen sowie von Schäden am Putz
  • Glasarbeiten,
  • Reparaturen an Lichtschaltern, Türschlössern, Elektroleitungen, Gasleitungen und Heizkörpern
  • Schäden, die auf normaler Abnutzung beruhen,
  • Abschleifen und Versiegeln von Parkettfußböden
  • Auswechseln von Teppichböden, die der Vermieter gelegt hat
  • Austausch der Uralt-Badewanne

Wann müssen Schönheitsreparaturen durchgeführt werden?

Die Häufigkeit hängt davon ab, wie stark der Mieter die Wohnung abnutzt. Und diese kann höchst unterschiedlich sein und hängt von vielen Faktoren ab. Wie oft ist der Mieter zu Hause, wie viele Personen umfasst der Haushalt?

Wenn beispielsweise die Raufasertapete vergilbt ist und einen neuen Anstrich vertragen könnte, dann ist der Vermieter nach dem Gesetz dafür zuständig. Doch im Mietvertrag kann eine abweichende Vereinbarung getroffen werden, wonach der Mieter zur Durchführung aller Schönheitsreparaturen verpflichtet wird.

Handwerker bei der Arbeit

Wer die Schönheitsreparaturen durchführen muss, ist oft im Mietvertrag festgelegt.

Eine solche Vereinbarung kann auch formularmäßig, das heißt durch Vordrucke getroffen werden. In vielen Mustermietverträgen wird so verfahren: Man kreuzt an, ob die Schönheitsreparaturen der Mieter oder der Vermieter trägt. Ist bei Abschluss des Mietvertrags gar nichts angekreuzt worden, ist für die Schönheitsreparaturen der Vermieter zuständig. Ob und in welchem Umfang also Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, klärt in jedem Fall der Blick in den Mietvertrag. Manchmal, besonders in alten Verträgen können auch Formulierungen stehen, die den Mieter entlasten.

In vielen Mietverträgen steht allerdings drin, dass alle drei Jahre in Küche oder Bad gemalert werden muss oder alle fünf Jahre in den übrigen Räumen. Solche Fristen sind beispielsweise ungültig und führen dazu, dass der Mieter gar nichts renovieren muss.

Wie müssen Schönheitsreparaturen durchgeführt werden?

Weder ist es zulässig, eine Wohnung ausschließlich in schrillen Zirkusfarben noch in einer einzigen, aber ungewöhnlichen Farbe, wie Grasgrün zu hinterlassen. Denn schließlich soll sich viele Nachmieter für die Wohnung erwärmen können, und nicht nur solche mit einem ganz besonderen Geschmack. Etwas anderes ist das natürlich, wenn man spezielle Design-Wünsche mit dem Nachmieter – und im Zweifelsfall auch dem Vermieter – abspricht.

Schönheitsreparaturen müssen grundsätzlich ordnungsgemäß durchgeführt werden. Eine Wand muss so gestrichen sein, dass sie zum Schluss nicht fleckig ist. Fenster und Heizkörper sollten sauber gestrichen sein, keine Farbe sollte auf den Beschlägen sein. Es ist im Übrigen unerheblich, ob diese Arbeiten von einem Handwerker durchgeführt werden oder vom Mieter selbst.

Klauseln im Mietvertrag, die es dem Mieter untersagen, die Schönheitsreparaturen vor dem Ende des Mietverhältnisses selbst auszuführen, sind unwirksam. Ebenso unwirksam sind Versuche, den Mieter zwingen zu wollen, die Schönheitsreparaturen von einem Handwerker vornehmen zu lassen. Der Mieter darf seine Wohnung also immer selbst renovieren, wenn er dies fachgerecht macht.

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Was droht bei nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen?

Gütliche Einigung

Weil der Vermieter sonst die Kaution behalten könnte: Eine Einigung ist immer besser.

Führt der Mieter die notwendigen Schönheitsreparaturen nicht durch, zu denen er laut Mietvertrag verpflichtet ist, verletzt er den Mietvertrag. Spätestens beim Auszug wird der Vermieter die fälligen Arbeiten verlangen. Dazu muss er dem Mieter eine Mahnung schicken, in der er ihm eine letzte Frist setzt. Will der Vermieter dann selbst die Maler bestellen, muss er dies in diesem Brief ankündigen. Bleibt der Mieter weiter untätig, kann der Vermieter den Ersatz der Kosten vom Mieter verlangen. Dann kann es sogar noch teurer werden: Verzögert sich nämlich durch die Fristsetzung und die folgenden Renovierungsarbeiten der Zeitpunkt, ab dem die Wohnung wieder vermietet werden kann, muss der Mieter auch den Mietausfall ersetzen.

Für den Fall, dass er die Durchführung von Schönheitsreparaturen endgültig abgelehnt hat, erlischt sogar die Verpflichtung des Vermieters zur Fristsetzung. Er kann dann sofort die Handwerker bestellen.

So weit sollte man es nicht kommen lassen, denn die Ansprüche des Vermieters verjähren erst nach sechs Monaten. Aber die Zeit, in der Mieter und Vermieter miteinander verhandeln, verlängert diese Frist. Zur Deckung seines Schadens hat der Vermieter zwei Möglichkeiten: Erstens kann er die Erstattung der Kosten vom Mieter verlangen und im Ernstfall die Zahlung vor Gericht einklagen. Zweitens kann sich der Vermieter auch aus der Kaution bedienen. Es empfiehlt sich also immer eine gütliche Einigung.