Schönheitsreparaturen
Schönheitsreparaturen

Was zählt zu den Schönheitsreparaturen?

Streichen oder nicht streichen, das ist die Frage: Schönheitsreparaturen im Mietvertrag

Darüber haben schon viele Mieter und Vermieter vor Gericht gestritten: Was sind Schönheitsreparaturen? Und wer muss sie bezahlen? Nach aktueller Rechtsprechung müssen sich Mieter nicht unbedingt an den Renovierungskosten beteiligen. Entscheidend ist, was im Mietvertrag steht und in welchem Zustand der Mieter die Wohnung übernommen hat.

 

Grundsätzlich ist es die Aufgabe des Vermieters die Wohnung instand zu halten und – wenn notwendig – Reparaturen vorzunehmen. Er kann aber mit einer rechtswirksamen Klausel im Mietvertrag die sogenannten Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen. Die Voraussetzung dafür ist nach neuer Rechtsprechung, dass er die Wohnung renoviert an den Mieter übergeben hat.

Starre Renovierungsfristen sind laut Bundesgerichtshof ungültig. Hat der Vermieter jedoch Verallgemeinerung wie „normalerweise“ im Vertrag eingefügt, ist die Fristenregelung gültig. Zieht der Mieter jedoch vor Ablauf der Frist aus, muss er nicht renovieren. Wer in Unkenntnis der Rechtslage die Wände streicht, obwohl er nicht dazu verpflichtet gewesen wäre, kann vom Vermieter nachträglich Kostenerstattung verlangen.

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Was zu den Schönheitsreparaturen gehört – und was nicht

Malerarbeiten

Kleinere Malerarbeiten gehören zu den Schönheitsreparaturen.

Der Begriff „Schönheitsreparatur“ ist vielen Menschen geläufig – doch im Gesetzbuch sucht man ihn vergeblich. Eigentlich handelt es sich dabei auch gar nicht um eine Reparatur, sondern um die rein dekorative Gestaltung einer vermieteten Wohnung. Der Mieterbund definiert Schönheitsreparaturen als „alles, was sich beim normalen Wohnen im Laufe der Zeit abgenutzt hat und in der Regel mit Farbe, Tapete und etwas Gips erneuert werden kann“. Das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden oder der Austausch von Teppichböden gehört laut aktueller Rechtsprechung nicht dazu. Generell gilt, dass der Mieter für Schönheitsreparaturen nur in dem Maße aufkommen muss, in dem er selbst die Wohnung „abgewohnt“ hat.

Wenn im Vertrag nichts anderes vereinbart ist, umfassen die Schönheitsreparaturen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren, wobei naturbelassene Türen lasiert werden, sowie der Fenster und Außentüren von innen. Das Streichen der Fußböden ist nur in seltenen Fällen gefordert.


Die folgenden Arbeiten gehören nicht zu den Schönheitsreparaturen:

  • Außenanstriche bei Fenstern und Türen
  • Renovierung des Treppenhauses oder sonstiger Gemeinschaftsräume
  • Ausbesserungen von Schäden am Mauerwerk oder an Deckenrissen sowie von Schäden am Putz
  • Glasarbeiten
  • Reparaturen an Lichtschaltern, Türschlössern, Elektroleitungen Gasleitungen und Heizkörpern
  • Schäden, die auf normaler Abnutzung beruhen
  • Abschleifen und Versiegeln von Parkettfußböden
  • Auswechseln von Teppichböden, die der Vermieter gelegt hat
  • Austausch der Uralt-Badewanne

In welchen Fällen Mieter renovieren müssen

Handwerker bei der Arbeit

Wer die Schönheitsreparaturen durchführen muss, ist oft im Mietvertrag festgelegt.

Generell gilt, dass der Mieter für Schönheitsreparaturen nur dann aufkommen muss, wenn er die Wohnung renoviert übernommen hat und dies in einer rechtsgültigen Klausel im Mietvertrag festgehalten ist. In vielen Mustermietverträgen wird so verfahren: Man kreuzt an, ob der Mieter oder der Vermieter für das Malen und Tapezieren verantwortlich ist. Wenn der Mietvertrag keine Angaben dazu enthält, ist grundsätzlich der Vermieter für Renovierungsarbeiten zuständig.

Das aktuelle Mietrecht orientiert sich an dem Prinzip, dass ein Mieter nur die Gebrauchsspuren in einer Wohnung beseitigen muss, die während seiner Vertragszeit entstanden sind. Wenn er also eine nicht renovierte Wohnung übernommen hat, kann er die Wohnung auch unrenoviert zurückgeben und darf vom Vermieter nicht zu Schadenersatzzahlungen für unterlassene Schönheitsreparaturen verpflichtet werden. Einzige Ausnahme: Zulässig sind Reparaturklauseln bei unrenoviert übergebenen Wohnungen dann, wenn der Vermieter dem Mieter beim Einzug einen angemessenen finanziellen Ausgleich bietet.  

Erweist sich die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag als unwirksam, ist der Mieter damit von allen Renovierungsarbeiten befreit. Für viele Mieter hat diese Rechtsprechung Vorteile. Wer zum Beispiel seine Wohnung vor dem Auszug auf eigene Kosten renoviert hat, kann dieses Geld innerhalb von sechs Monaten nach Ende des Mietvertrags vom Vermieter zurückfordern.

Starre Fristen sind unzulässig

In vielen Mietverträgen sind Renovierungsfristen vorgegeben – etwa dass Küche und Bad alle drei Jahre und Wohnräume alle fünf Jahre gestrichen werden müssen. Solche Fristen sind nach aktueller Rechtsprechung unzulässig und führen dazu, dass der Mieter nicht renovieren muss. Hat der Vermieter jedoch Verallgemeinerungen wie „normalerweise“ in den Vertrag eingefügt, ist die Fristenregelung gültig. Der Bundesgerichtshof hat im März 2015 die sogenannte „Quotenabgeltungsklausel“ gekippt: Mieter müssen deshalb auch keine anteiligen Renovierungskosten bezahlen, wenn sie vor einer eventuellen Renovierungsfrist ausziehen – das gilt auch, wenn die Wohnung renoviert übernommen wurde. Der Grund: Dem Mieter sei bei Abschluss des Mietvertrages nicht klar, welche Kosten gegebenenfalls auf ihn zukommen. Überdies sei der auf ihn entfallene Kostenanteil nicht verlässlich zu ermitteln, was ihn unangemessen benachteiligen würde.

Mieter können Schönheitsreparaturen wie Tapezieren und Streichen selbst erledigen. Der Vermieter darf nicht verlangen, dass der Mieter einen Fachhandwerker beauftragt. Die Arbeiten müssen allerdings vollständig und ordnungsgemäß ausgeführt sein. Das bedeutet zum Beispiel sauber und gleichmäßig gestrichene Wände in hellen, neutralen Farben.

Vertragsverletzung und die Folgen

Gütliche Einigung

Weil der Vermieter sonst die Kaution behalten könnte: Eine Einigung ist immer besser.

Erledigt der Mieter die notwendigen Schönheitsreparaturen nicht, zu denen er laut Mietvertrag verpflichtet ist, verletzt er den Vertrag. Beim Auszug wird der Vermieter die fälligen Arbeiten verlangen. Dazu muss er dem Mieter eine Mahnung schicken, in der er ihm eine letzte Frist setzt. Will der Vermieter dann selbst die Maler bestellen, muss er dies in diesem Brief ankündigen. Bleibt der Mieter weiter untätig, kann der Vermieter Kostenersatz vom Mieter verlangen. Dann kann es sogar noch teurer werden: Verzögert sich nämlich durch die Fristsetzung und die folgenden Renovierungsarbeiten der Zeitpunkt, ab dem die Wohnung wieder vermietet werden kann, muss der Mieter auch den Mietausfall ersetzen.

So weit sollte man es nicht kommen lassen, denn die Ansprüche des Vermieters verjähren erst nach sechs Monaten. Aber die Zeit, in der Mieter und Vermieter miteinander verhandeln, verlängert diese Frist. Zur Deckung seines Schadens hat der Vermieter zwei Möglichkeiten: Erstens kann er die Erstattung der Kosten vom Mieter verlangen und im Ernstfall die Zahlung vor Gericht einklagen. Zweitens kann sich der Vermieter auch aus der Kaution bedienen. Es empfiehlt sich also immer eine gütliche Einigung.

Ganz in Weiß muss nicht sein

Häufig stehen in älteren Mietverträgen Vorgaben zur Farbwahl bei Schönheitsreparaturen. Auch zu diesem Komplex gibt es BGH-Urteile, die einen Teil der Klauseln für unwirksam erklären. Grundsätzlich sind Farbvorgaben nur zulässig, wenn sie ausschließlich für die Endrenovierung gelten und einen gewissen Spielraum erlauben. Heißt es zum Beispiel im Mietvertrag, dass alle Räume mit einem weißen Anstrich zurückzugeben seien, wäre die Klausel unwirksam. Generell muss der Vermieter auch andere helle oder neutrale Farbtöne für die Renovierung beim Auszug zulassen. Während der Mietzeit dürfen Mieter die Farben für Wände, Decken oder Holzflächen frei wählen.

Was tun bei unwirksamen Klauseln?

Wenn Sie in Ihrem Mietvertrag unzulässige Bestimmungen zu Schönheitsreparaturen entdecken, sollten Sie dem Vermieter bei Ihrer Kündigung schriftlich mitteilen, dass Sie nicht streichen werden, weil die Regelung im Vertrag unwirksam ist. So schaffen Sie Klarheit und vermeiden unnötige Auseinandersetzungen mit Ihrem Vermieter.