Kleinreparaturklausel im Miet­ver­trag: Al­le wich­ti­gen In­for­ma­tio­nen

Reparaturen in der Wohnung sind Sache der Vermieter:innen. Doch auch als Mieter:in kannst du über eine im Mietvertrag verankerte Kleinreparaturklausel an den Kosten der Reparaturen beteiligt werden. Erfahre hier, wann die Bedingung in Kraft tritt und womit du rechnen kannst.

Vermieter:innen sind laut BGB dazu verpflichtet, „die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten“. Mieter:innen können jedoch per Kleinreparaturklausel dazu verpflichtet werden, in bestimmtem Umfang Kosten für Instandhaltung oder Instandsetzung der Wohnung zu übernehmen. Diese Klausel gilt aber nur, wenn eine Kostenobergrenze für einzelne Kleinreparaturen im Vertrag genannt ist und nur für Gegenstände in der Wohnung, die du als Mieter:in häufig und regelmäßig benutzt. 

Dazu macht der Gesetzgeber genaue Angaben: „Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden an Installationsgeräten für:

• Elektrizität
  
• Wasser und Gas
  
• den Heiz- und Kocheinrichtungen
  
• den Fenster- und Türverschlüssen sowie
  
• den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden

Im Klartext: Die Reparatur eines defekten Lichtschalters, eines Fenster- beziehungsweise Türgriffs oder eines tropfenden Wasserhahns gilt als Kleinreparatur.

Alle anderen Instandsetzungen können nicht unter die Kleinreparaturklausel fallen. Sie bleiben in der Verantwortung der Vermieter:innen. Lediglich die Kosten für die regelmäßige Wartung einer Therme können Vermieter:innen per Vertrag auf den:die Mieter:in übertragen. Auch für Reparaturen außerhalb der Wohnung, beispielsweise der Haustür oder von Lichtschaltern im Treppenhaus können Mieter:innen nicht herangezogen werden. Was ebenfalls nicht zu den finanziellen Lasten von Mieter:innen zählen darf:

• Kabelschäden bezüglich des Stroms
• Rohrschäden (Wasserleitungen)
• der Austausch von Fensterscheiben
• die Reparatur des Rollladenkastens

In der Regel wird die Höchstgrenze für Kleinreparaturen im Mietvertrag festgelegt. Doch vor deutschen Gerichten wird seit Jahren darüber gestritten, bis zu welcher Kostenhöhe eine Reparatur als Kleinreparatur anzusehen ist und welche Obergrenzen für eine Kleinreparaturklausel gelten. Die Rechtsprechung hat zu diesem Thema unterschiedliche Urteile gefällt.

Demnach gilt in der Regel eine Höchstgrenze von 75 bis 100 Euro als zulässig. In Ausnahmefällen haben Gerichte bis zu 120 Euro als gültig anerkannt. Nun kommt es vor, dass mehrere Kleinreparaturen in relativ kurzer Zeit nötig sind. In diesem Fall ist es nicht statthaft, von Mieter:innen beliebig häufig zum Beispiel 75 Euro pro Reparatur zu verlangen.

Die Rechtsprechung begrenzt derzeit die jährliche Gesamtbelastung von Mieter:innen durch Kleinreparaturen auf maximal acht Prozent der Jahreskaltmiete. Ist im Mietvertrag keine Kleinreparaturklausel vereinbart oder ist diese unwirksam (etwa wegen einer zu hohen Obergrenze), darf der Mieter nicht zur Übernahme von Reparaturkosten herangezogen werden.

Damit eine Kleinreparaturklausel wirksam wird, sollte sie folgende Punkte enthalten:

• Verpflichtende Reparaturen: Mieter:innen dürfen keinesfalls selbst zur Vornahme der Reparaturen verpflichtet werden.
• Beschränkung: Die Kleinreparaturklausel muss sich auf Schäden von häufig genutzten Teilen beschränken.
• Höhe der Kosten: Der Beitrag zu den Kosten darf im Einzelfall 75 bis 100 Euro nicht überschreiten
• Keine anteiligen Kosten: Für höhere Rechnungen dürfen keine anteiligen Kosten verlangt werden.
• Jahreshöchstbetrag: Es darf ein Jahreshöchstbetrag festgesetzt werden, der bei 200 bis 250 Euro liegen sollte. Alternativ dürfen Vermieter:innen auch acht Prozent der Jahresmiete ansetzen, falls dieser Betrag niedriger ausfallen sollte.

Bei Kleinreparaturen gilt das Prinzip „ganz oder gar nicht“. Sobald die Reparaturkosten die im Mietvertrag festgesetzte Obergrenze überschreitet, müssen Vermieter:innen diese vollständig übernehmen und dürfen Mieter:innen nicht etwa anteilig zur Zahlung heranziehen.