Der Barwert ist ein Rechenwert, der zusätzlich zum Verkehrswert die künftigen Erträge einer Immobilie erfassen soll. Damit ist er ein wichtiger Indikator für Investoren. Die Berechnung des Barwerts ist sehr komplex, das Verfahren wird in der Fachsprache “Discounted Cash Flow (DCF)” genannt.

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Das Wichtigste in Kürze
  • Der Barwert erfasst zusätzlich zum Verkehrswert die künftigen Erträge einer Immobilie: künftige Mieteinnahmen und Mietausfälle, Zinssatz, Nebenkosten, Kosten für Darlehensfinanzierung.

  • Dieser Zahlungsstrom oder Cashflow wird abgezinst und ergibt den Wert der künftigen Zahlungen zum heutigen Zeitpunkt.

  • Damit ist der Barwert interessant für Investoren, die ihrer Entscheidung einen realistischen Wert zugrunde legen müssen.

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  • Verkehrswert – Barwert

    Was einfach klingt, birgt in der Praxis seine Tücken. Während der Verkehrswert schlicht und einfach den aktuell erzielbaren Preis für eine Immobilie bezeichnet, umfasst der Barwert - oder Gegenwartswert genannt– auch zukünftige Einnahmen und Kosten (Cashflow).

    Der Barwert: Verkehrswert plus Cashflow

    Bei einer Immobilie sind mit zukünftigen Einnahmen oder Ausgaben folgende Positionen gemeint, die Jahr für Jahr anfallen: 

    + Mietzahlungen 
    mögliche Ausgaben 
    ausfallende Mietzahlungen 
    definierter Zinssatz 
    wahrscheinlichen Nebenkosten 
    Kosten für eine Darlehensfinanzierung  

    Alle Barwerte zusammengerechnet bilden den Ertragswert einer Immobilie. 

    Verkehrswert: Wert zum Zeitpunkt X

    Der Begriff des Verkehrswerts (oder des synonymen Marktwertes) ist gesetzlich klar definiert und bezieht sich auf einen konkreten Bewertungsstichtag, an dem eine Immobilie im „gewöhnlichen Geschäftsverkehr“ verkauft wird. Dabei wird zudem sichergestellt, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer über ausreichende Sachkenntnis verfügen als auch keinerlei „Freundschaftspreise“ eingeräumt werden.

    Der Barwert entscheidet

    Wie aber wird aber ein realistischer Wert ermittelt? In der Finanzmathematik nutzt man hier für den Barwert, um auch den künftigen Erträgen einer Immobilie Rechnung zu tragen. Was nutzt beispielsweise ein „Schnäppchen“, wenn die entsprechende Immobilie kaum Einnahmen abwirft oder die Kosten für die Finanzierung zu hoch ausfallen? Um den Barwert festzustellen, muss die Höhe der künftigen Einkünfte, also beispielsweise der zu erwartenden Mieteinnahmen, bekannt sein. Zudem wird ein Wert für die Zeit eingesetzt, während derer die Zahlungen fließen.  

    Zuletzt geht es an die Abzinsung. Hier liegt die Erkenntnis zugrunde, dass ein früherer Zahlungseingang einen höheren Wert hat als spätere Beträge. Um die Einkünfte aus einer Immobilie über einen längeren Zeitraum zu berechnen, wird ein Zinssatz definiert, um den sich die regelmäßig eingehende Summe reduziert. Der Faktor schwankt gegenüber dem Ausgangswert naturgemäß zwischen 1 (also derselben Summe) und 0. Die zugrundeliegenden Zinsen ergeben sich aus dem aktuellen Marktzins aber auch aus einer Projektion für die Zukunft, die die letzten Zinsentwicklungen einbezieht. 

    Faktoren, die den Ertragswert bestimmen

    Das ist noch nicht alles. Schließlich werden die meisten Immobilien über ein Darlehen finanziert, dessen Kosten ebenfalls in die Berechnung einbezogen werden müssen. Ein weiterer Faktor ist die Nutzungsdauer und auch das Risiko eines Mietausfalls sollte in die Rechnung einbezogen werden.  

    Zuletzt spielen auch die Nebenkosten und zu erwartende Reparaturen eine Rolle. So ergibt sich für jedes Jahr ein unterschiedlicher Barwert, wobei die ersten fünf Jahre besonders ins Gewicht fallen. 

    Addiert man die einzelnen Barwerte von jedem Jahr zusammen, entsteht der Ertragswert einer Immobilie.

    Barwert: Formel und Beispiel

    Der Barwert beschreibt den Wert von zukünftigen Zahlungen, abgezinst auf heute. Man kann damit beispielsweise herausfinden, was von 20.000 Euro Mieteinnahmen (nach Abzug aller Ausgaben) eines Jahres wirklich hängen bleibt. Dafür gibt es eine Formel:  

    Barwert = CF ÷ (1 + i)ⁿ

    • CF = Cashflow 20.000 Euro  
    • Im Nenner steht der Diskontierungsfaktor, mit dem du den Barwert auf einen bestimmten Zeitpunkt zurückrechnen kannst. 
    • Der Diskontierungs- oder Abzinsungsfaktor setzt sich zusammen aus 1 + Zinssatz, potenziert mit dem Zeitfaktor n, der Laufzeit.  
    • Für unser Beispiel gehen wir von einem Zinssatz von 4 % aus und einer Laufzeit von einem Jahr. 

    Daraus ergibt sich folgende Beispielrechnung: 

    20.000 ÷ (1 + 0,04)¹ = 19.231

    Mit der Formel für den Barwert kannst du den Cashflow auf heute abzinsen und damit den heutigen Wert berechnen. Dabei wird der Zinseffekt eliminiert. Der heutige Wert der 20. 000 € ist demnach 19.231 €.

    FAQ: Häufige Fragen zum Barwert

    Was ist der Barwertfaktor Immobilien?

    Der Barwert ist ein Rechenwert, der die künftigen Erträge einer Immobilie erfassen soll und diese auf den heutigen Zeitpunkt zurückrechnet. Damit ist er ein wichtiger Indikator für Investoren, um Verkehrswert und angemessenen Preis einschätzen zu können. 

    Was versteht man unter dem Barwert?

    Der Barwert beschreibt den Wert von zukünftigen Zahlungen, abgezinst auf heute. Mit dem Barwert lässt sich der Wert einer Investition auf einen bestimmten Zeitpunkt zurückrechnen, unabhängig davon, ob dieser in der Gegenwart oder der Vergangenheit liegt. 

    Wie berechnet sich ein Barwert?

    Man berechnet den Barwert, indem man den Zahlungsstrom durch einen Diskontierungsfaktor dividiert, um den Betrag abzuzinsen. Barwert = CF/ (1+ i)ⁿ . Dieser besteht aus eins plus Zinssatz potenziert mit der Laufzeit. 

    Was bringt der Barwert?

    Mit dem Barwert lässt sich der Wert eines künftigen Zahlungsstroms in der Gegenwart ausdrücken. Die Höhe des Barwertes hängt von der Höhe der zukünftigen Ein- bzw. Auszahlungen, der zeitlichen Struktur dieser Zahlungen sowie dem verwendeten Zinssatz ab. Auf Grundlage der Barwertberechnung lassen sich unterschiediche Zahlungsströme miteinander vergleichen.

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    Nadine Kunert
    Expertin für Verkauf & Vermietung

    Nadine Kunert informiert dich als Immobilienexpertin und Redakteurin von ImmoScout24 mit informativen und sorgfältig recherchierten Inhalten rund um das Thema Immobilienverkauf und Vermietung. Nadine ist studierte Kommunikationswissenschaftlerin, hat viele Jahre als Content Managerin in der Baubranche gearbeitet und ist seit 10 Jahren selbst Vermieterin. Dadurch hat sie einen praxisnahen Bezug und strebt danach, die Themen leserfreundlich und verständlich für dich aufzubereiten.

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