Alles über die Klauseln zur Schönheitsreparatur

Die Folge kann sein, dass Mieter überhaupt nicht renovieren müssen, egal.
Doch eine Renovierungsklausel kann auch wirksam sein, wenn sie korrekt abgefasst wurde. Auch dazu gibt es ein BGH-Urteil.

1. Abgeltungsklausel mit starren Fristen

So genannte Abgeltungsklauseln mit starren Fristen sind unwirksam. Mit dieser Entscheidung setzt der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 52/06) seine Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen konsequent fort. Abgeltungsklauseln in Formularmietverträgen legen fest, dass der Vermieter anteilige Renovierungskosten von seinem Mieter fordern kann, obwohl bei dessen Auszug die üblichen Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind. Das sind Fälle, in denen der Mieter nach relativ kurzer Wohndauer, zum Beispiel nach einem Jahr, auszieht oder in denen er noch zwei Jahre vor seinem Auszug renoviert hat.

Die typische Abgeltungsklausel

"Zieht der Mieter vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen aus, so muss er seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Zahlung des unten ausgewiesenen Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen nachkommen: Nach zwölf Monaten - 20 Prozent; nach 24 Monaten - 40 Prozent; nach 36 Monaten - 60 Prozent; nach 48 Monaten - 80 Prozent."

Festlegung eines Zeitablaufes ungültig

Nach dieser Vertragsklausel müsste ein Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses einen genau festgelegten Renovierungskostenanteil zahlen, der allein vom Zeitablauf bestimmt wird. Er müsste selbst dann zahlen, wenn es gar keinen Renovierungsbedarf gibt. Das ist - so der BGH - eine starre Abgeltungsklausel. Sie ist unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Letztlich gelten hier die gleichen Grundsätze, die der Bundesgerichtshof zu den Fragen der Unwirksamkeit starrer Renovierungsfristen entwickelt hat. Die Konsequenz daraus ist, Mieter müssen aufgrund der unwirksamen Abgeltungsklausel gar nicht renovieren, und auch keine anteiligen Renovierungskosten zahlen.

2. Die Tapeten-Klausel

Die Tapeten-Klausel, nach der der Mieter verpflichtet werden soll, beim Auszug alle Tapeten zu entfernen, ist unwirksam: "… - hat der Mieter die von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Bodenbeläge sowie Wand- und Deckentapeten zu beseitigen und die durch Anbringung oder Beseitigung verursachten Schäden an Unterböden sowie Wand- oder Deckenputz zu beheben." (BGH VIII ZR 152/05 und BGH VIII ZR 109/05).

Wichtig - so der Deutsche Mieterbund - sei, dass der Bundesgerichtshof klargestellt habe, dass es keine Rolle spielt, dass die Klausel den Mieter nur zur Entfernung und nicht auch zur Wiederanbringung von Tapeten verpflichtet. Die Tapeten-Klausel wird letztlich behandelt wie eine Endrenovierungsklausel. Sie ist unwirksam, wenn sie den Mieter verpflichtet, Renovierungsarbeiten vorzunehmen.

3. Quotenklausel

Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 178/05) hatte außerdem geurteilt,

• dass es sich auch dann um einen starren - deshalb unwirksamen - formularmäßig vereinbarten Fristenplan handelt, wenn die Fristen ohne weiteren Zusatz im Mietvertrag bezeichnet sind. Beispiel: Der Mieter hat Schönheitsreparaturen durchzuführen in Küche, Bad und WC alle 3 Jahre, in den übrigen Räumen alle 5 Jahre. "Konsequenz", so der Direktor des Deutschen Mieterbundes, "der Mieter muss nicht renovieren."

Ist - wie hier - die vertragliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam, kann sich der Vermieter auch nicht auf die zusätzlich im Mietvertrag vereinbarte "quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle" berufen. Die Kostenregelung, also die Quotenklausel, verliert ihre Grundlage. Das Gleiche gilt für mögliche Vermieteransprüche auf Schadensersatz. Es liegt keine wirksame Vereinbarung über die Übertragung von Renovierungspflichten vor.

4. Die Klausel "Die Kosten trägt der Mieter"

Die Klausel im Mietvertrag "Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter" ist aber wirksam, entschied der Bundesgerichtshof (VIII ZR 339/03). Sie regelt nicht nur die Kostenfrage, sie verpflichtet den Mieter zur Ausführung der Schönheitsreparaturen.
Laut Bundesgerichtshof setzt die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter eine konkrete Vertragsvereinbarung voraus. Bei der Auslegung dieser Vertragsregelung muss berücksichtigt werden, dass es zwischenzeitlich eine zur Verkehrssitte gewordene Praxis gibt, wonach die Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wird. Üblich ist es auch, dass der Mieter die ihm so übertragenen Schönheitsreparaturen selbst ausführen darf.

Renovierung nur bei vertraglicher Vereinbarung

Da der Mietvertrag keinerlei Renovierungsfristen enthält, müssen - so der BGH - Inhalt und Umfang der Schönheitsreparaturverpflichtung durch Auslegung des Mietvertrages bestimmt werden. Diese Auslegung kann ergeben, dass die gängigen "Regelfristen von 3, 5 und 7 Jahren maßgeblich" sind. Die Vertragsauslegung im konkreten Fall ergibt nach Treu und Glauben, dass die Renovierungsverpflichtung an den Eintritt eines Renovierungsbedarfs geknüpft war.

Vor Schönheitsreparaturen Mietvertrag überprüfen lassen

Der Deutsche Mieterbund empfiehlt allen Mietern, vor Durchführung von Schönheitsreparaturen bzw. vor Zahlung von Renovierungskosten den Mietvertrag beim örtlichen Mieterverein überprüfen zu lassen, das gilt insbesondere auch für Mieter von Sozialwohnungen.

Zuschlag zur Kostenmiete prüfen lassen

Der Bundesgerichtshof hatte nämlich entschieden (BGH VIII ZR 177/09), dass Vermieter bei Sozialwohnungen einen Zuschlag zur so genannten Kostenmiete fordern dürfen, wenn die Regelung zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag unwirksam ist und damit Vermieter selbst renovieren bzw. die Kosten tragen müssen. Nur dann, wenn die Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter abgewälzt wurden, entfällt die Berechtigung für den Vermieter, einen entsprechenden Zuschlag zu fordern.