Die Wohnung ist kleiner als im Mietvertrag beschrieben

Der Bundesgerichtshof bestätigt seine bisherige, langjährige Rechtsprechung. Wenn die gemietete Wohnung tatsächlich über zehn Prozent kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben, besteht ein Mangel. Auch ca.-Angaben im Mietvertrag rechtfertigen Abweichungen von weiteren fünf Prozent nicht.

„Es kann keine doppelte Toleranzgrenze bei falschen Wohnflächenangaben geben. Deshalb ist das Urteil richtig.“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, die Entscheidung des Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 144/09).

Es kann nur eine Toleranzgrenze geben
Ein Aachener Vermieter hatte im Mietvertrag die Wohnfläche mit „ca. 100 Quadratmeter“ angegeben. Tatsächlich war die Wohnung nur 83,19 Quadratmeter groß. Das Aachener Landgericht wollte bei der vereinbarten Wohnfläche Abweichungen von plus/minus fünf Prozent akzeptieren und die berechtigte Mietminderung auf Grundlage einer Wohnflächendifferenz von 95 Quadratmetern zu 83,19 Quadratmetern berechnen. Der Bundesgerichtshof betonte aber, wie schon in früheren Entscheidungen (vgl. z. B. BGH VIII ZR 133/03), dass ein Wohnungsmangel immer vorliegt, wenn die Flächenabweichung mehr als zehn Prozent beträgt. Die zehnprozentige Toleranzgrenze ist eine Ausnahmeregelung, sie schließt eine zusätzliche Toleranz aus. Dem relativierenden Zusatz „ca.“ kommt keine Bedeutung zu.

Auch zu viele gezahlte Miete kann zurückgefordert werden
„Nach dieser Entscheidung kann der Mieter wegen der Flächenabweichung von etwa 17 Prozent auch die Miete um 17 Prozent kürzen. Gleichzeitig hat der Mieter das Recht, in der Vergangenheit zu viel gezahlte Miete zurückzufordern“, erklärte der Mieterbund-Direktor. „Dieser Rückforderungsanspruch verjährt nach drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt aber erst dann zu laufen, wenn der Mieter weiß, dass er entsprechende Ansprüche hat.“

So wird die Wohnungsfläche richtig berechnet
Zur Ermittlung der Wohnfläche kann, soweit Mieter und Vermieter nicht etwas anderes vereinbart haben oder vor Ort ein anderer Berechnungsmodus üblich ist, auf die Vorschriften der seit 2004 geltenden Wohnflächenverordnung und der II. Berechnungsverordnung zurückgegriffen werden: Danach wird die Grundfläche voll angerechnet, wenn die Räume oder Raumteile zumindest zwei Meter hoch sind. Die Grundfläche wird nur zur Hälfte angerechnet, wenn die Räume oder Raumteile zwischen einem und zwei Meter hoch sind. Räume oder Raumteile, die weniger als ein Meter hoch sind, zählen bei der Wohnflächenberechnung überhaupt nicht mit.

Balkone sind nur zu einem Viertel einzuberechnen
Bei der Berechnung der Balkone gilt als Grundsatz, dass ein Viertel der Fläche angesetzt werden muss. Allerdings gibt es die Möglichkeit, den Anteil niedriger und höher (bis maximal zur Hälfte) festzulegen. Voraussetzung ist hier, dass die Balkonfläche eingeschränkt nutzbar bzw. besonders attraktiv ist. Es kommt also auf den konkreten Wohnwert an.