Die Berechnungsbasis für die Mietminderung

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass bei der Berechnung einer Mietminderung von der vereinbarten Brutto-Warmmiete auszugehen ist. Zur Miete, die gemindert werden kann, gehören also die so genannte Grundmiete und die Zahlungen für die kalten Betriebskosten sowie für die Heizkosten.

Dabei spielt es keine Rolle, ob Heiz- und Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlungen geleistet werden. Dabei richtet sich die Höhe der Mietminderung immer nach dem Umfang der Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs. Je stärker sich die Mängel auswirken, desto mehr darf die Miete gekürzt werden.

Welche Miete ist die Grundlage?
Über diese Frage haben Amts- und Landgerichte jahrzehntelang gestritten. Die einen orientierten sich nur an der Grundmiete, andere Gerichte berücksichtigten die Grundmiete und die kalten Betriebskosten. Der Bundesgerichtshof hat diesen Streit inzwischen endgültig zu Gunsten einer dritten, schon lange bei Gericht vertretenen Auffassung entschieden: Es gilt die Brutto-Warmmiete, bei der alle Zahlungen an den Vermieter berücksichtigt werden.

Nebenkosten sind Teil der Miete
Zur Begründung erklärten die Karlsruher Richter, dass die Betriebskosten als Teil der Miete anzusehen sind. Außerdem ist der Mieter nach dem Wortlaut des Gesetzes, Paragraph 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), von der Entrichtung der Miete vollständig befreit, solange die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch in Folge eines Mangels aufgehoben ist. Der Mieter muss dann also überhaupt keine Miete mehr zahlen, auch keine Nebenkosten. Denn alle Juristen sind sich einig, dass es ist nicht nachvollziehbar ist, warum der Mieter Nebenkosten zahlen soll, wenn er die Immobilie gar nicht nutzen kann.

Besteht aber bei hundertprozentiger Nutzungsbeeinträchtigung überhaupt keine Verpflichtung zur Zahlung von Nebenkosten, so der BGH, dann ist es auch nicht verständlich, wenn bei einer geringeren Nutzungsbeeinträchtigung, zum Beispiel 50 Prozent, die Nebenkosten weiter zu 100 Prozent bezahlt werden müssten.