Klauseln zur Schönheitsreparatur - wirksam?

Wichtige Entscheidungen der Karlsruher Richter im Überblick

Nach dem Gesetz hat der Mieter mit Schönheitsreparaturen oder Renovierungsarbeiten nichts zu tun. Der Vermieter ist hierfür verantwortlich. Allerdings sind die gesetzlichen Vorgaben nicht zwingend. Im Mietvertrag können Renovierungsarbeiten auf den Mieter abgewälzt werden. In bestimmten Fällen sind diese Klauseln unwirksam. Die Folge ist, Mieter müssen nicht renovieren, gleichgültig, wie lange sie in der Wohnung gewohnt haben.

• Eine Vertragsklausel, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen "Ausführungsart " abweichen darf, ist unwirksam (BGH VIII ZR 199/06).
• Fehlt eine wirksame Renovierungsklausel im Mietvertrag, muss auch ein Raucher beim Auszug nicht streichen oder tapezieren (BGH VIII ZR 124/05).
• Eine Endrenovierungsklausel, nach der der Mieter die Wohnung bei Auszug fachmännisch renoviert zurückzugeben hat, ist unwirksam (BGH VIII ZR 308/02).
  

Weitere wichtige Entscheidungen im Detail:

1. Abgeltungsklausel mit starren Fristen

So genannte Abgeltungsklauseln mit starren Fristen sind unwirksam. Mit dieser Entscheidung setzt der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 52/06) seine Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen konsequent fort. Abgeltungsklauseln in Formularmietverträgen legen fest, dass der Vermieter anteilige Renovierungskosten von seinem Mieter fordern kann, obwohl bei dessen Auszug die üblichen Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind. Das sind Fälle, in denen der Mieter nach relativ kurzer Wohndauer, zum Beispiel nach einem Jahr, auszieht oder in denen er noch zwei Jahre vor seinem Auszug renoviert hat.
Eine typische Abgeltungsklausel lautet: "Zieht der Mieter vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen aus, so muss er seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Zahlung des unten ausgewiesenen Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen nachkommen: Nach zwölf Monaten - 20 Prozent; nach 24 Monaten - 40 Prozent; nach 36 Monaten - 60 Prozent; nach 48 Monaten - 80 Prozent."

Nach einer derartigen Vertragsklausel müsste ein Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses einen genau festgelegten Renovierungskostenanteil zahlen, der allein vom Zeitablauf bestimmt wird. Er müsste selbst dann zahlen, wenn ein entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbildes der Wohnung nicht gegeben ist.

Das ist - so der BGH - eine starre Abgeltungsklausel. Sie ist unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Letztlich gelten hier die gleichen Grundsätze, die der Bundesgerichtshof zu den Fragen der Unwirksamkeit starrer Renovierungsfristen entwickelt hat.

Konsequenz ist, Mieter müssen aufgrund der unwirksamen Abgeltungsklausel nicht renovieren, sie müssen auch keine anteiligen Renovierungskosten zahlen.

2. Die so genannte "Tapeten-Klausel"

Die so genannte Tapeten-Klausel, nach der der Mieter verpflichtet werden soll, beim Auszug alle Tapeten zu entfernen, ist unwirksam: "- hat der Mieter die von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Bodenbeläge sowie Wand- und Deckentapeten zu beseitigen und die durch Anbringung oder Beseitigung verursachten Schäden an Unterböden sowie Wand- oder Deckenputz zu beheben." (BGH VIII ZR 152/05 und BGH VIII ZR 109/05).

Wichtig - so der Deutsche Mieterbund - sei, dass der Bundesgerichtshof klargestellt habe, dass es keine Rolle spielt, dass die Klausel den Mieter nur zur Entfernung und nicht auch zur Wiederanbringung von Tapeten verpflichtet. Die "Tapeten-Klausel" wird letztlich behandelt wie Endrenovierungsklauseln. Die sind nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam, wenn sie den Mieter verpflichten, unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses und vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen Renovierungsarbeiten vorzunehmen.

3. "Quotenklausel"

Am 5. April 2006 hatte der Bundesgerichtshof (VIII ZR 178/05) geurteilt:

• dass es sich auch dann um einen starren - deshalb unwirksamen - formularmäßig vereinbarten Fristenplan handelt, wenn die Fristen ohne weiteren Zusatz im Mietvertrag bezeichnet sind. Beispiel: Der Mieter hat Schönheitsreparaturen durchzuführen in Küche, Bad und WC alle 3 Jahre, in den übrigen Räumen alle 5 Jahre. "Konsequenz", so der Direktor des Deutschen Mieterbundes, "der Mieter muss nicht renovieren."
• Ist - wie hier - die vertragliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam, kann sich der Vermieter auch nicht auf die zusätzlich im Mietvertrag vereinbarte "quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle" berufen. Die Kostenregelung, die so genannte "Quotenklausel", verliert ihre Grundlage. Das Gleiche gilt für mögliche Vermieteransprüche auf Schadensersatz. Es liegt keine wirksame Vereinbarung über die Übertragung von Renovierungspflichten vor.

"Mit dieser Entscheidung schließt der Bundesgerichtshof eine Lücke in der bisherigen Rechtsprechung. Der "Rosinenpickerei" vieler Vermieter nach dem Motto, ist die Schönheitsreparaturklausel unwirksam, bleibt noch die Quotenklausel, und es kann Geldersatz gefordert werden, ist ein wirksamer Riegel vorgeschoben worden", kommentierte Dr. Rips, Direktor des DMB.

4. "Die Kosten trägt der Mieter"

Die Klausel im Mietvertrag "Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter" ist wirksam, entschied der Bundesgerichtshof (VIII ZR 339/03). Sie regelt nicht nur die Kostenfrage, sie verpflichtet den Mieter zur Ausführung der Schönheitsreparaturen.

Laut Bundesgerichtshof setzt die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter eine konkrete Vertragsvereinbarung voraus. Bei der Auslegung dieser Vertragsregelung muss berücksichtigt werden, dass es zwischenzeitlich eine zur Verkehrssitte gewordene Praxis gibt, wonach die Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wird. Üblich ist es auch, dass der Mieter die ihm so übertragenen Schönheitsreparaturen selbst ausführen darf.
Da der Mietvertrag keinerlei Renovierungsfristen enthält, müssen - so der BGH - Inhalt und Umfang der Schönheitsreparaturverpflichtung durch Auslegung des Mietvertrages bestimmt werden. Diese Auslegung kann ergeben, dass die gängigen "Regelfristen von 3, 5 und 7 Jahren maßgeblich" sind. Die Vertragsauslegung im konkreten Fall ergibt nach Treu und Glauben, dass die Renovierungsverpflichtung an den Eintritt eines Renovierungsbedarfs geknüpft war.

Stellungnahme Deutscher Mieterbund (DMB): "Die Aussagen des Bundesgerichtshofes zur Frage, ob renoviert werden muss, sind eindeutig und schaffen Klarheit. Ohne vertragliche Absprache muss kein Mieter renovieren. Zur Übertragung der Renovierungsverpflichtung bedarf es auch keines komplizierten und langen Regelwerkes. Es reicht aus, wenn kurz und knapp im Mietvertrag vereinbart wird: "Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter'.

5. Starre Renovierungsfristen

Es liegt ein starrer und damit unwirksamer Fristenplan vor (BGH VIII ZR 178/05), wenn die Renovierungsfristen ohne weiteren Zusatz bezeichnet sind. Beispiel: "Der Mieter hat Schönheitsreparaturen durchzuführen in Küche, Bad und WC alle drei Jahre, in den übrigen Räumen alle fünf Jahre." Aus Sicht des Mieters bedeutet das, dass er zur Ausführung der Renovierungsarbeiten verpflichtet ist, auch wenn die gemieteten Räume nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht renovierungsbedürftig sind. Die Klausel benachteiligt laut BGH die Mieter unangemessen.

Bereits 2003 hatte der BGH über eine ähnliche Klausel entschieden: "Der Mieter ist verpflichtet... Schönheitsreparaturen... in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in nachstehender Zeitfolge fachgerecht auszuführen...die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette - 2 Jahre bei allen übrigen Räumen - 5 Jahre."

Auch dies ist unwirksam (VIII ZR 361/03). Entscheidend - so der BGH - sei, dass der Fristenplan nicht lediglich als Richtlinie zu verstehen sei. Vielmehr liege eine "starre" Fälligkeitsregelung vor. Auch die folgende Klausel wurde nicht akzeptiert: "Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z. B. Küche, Bäder: 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume: 4 bis 5 Jahre, Fenster/Tür/Heizkörper: 6 Jahre)."

Vor Schönheitsreparaturen Mietvertrag überprüfen lassen

Der Deutsche Mieterbund empfiehlt allen Mietern, vor Durchführung von Schönheitsreparaturen bzw. vor Zahlung von Renovierungskosten den Mietvertrag beim örtlichen Mieterverein überprüfen zu lassen.

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