Kün­di­gungs­frist Woh­nung: So kün­digst du frist­ge­recht

Die Mehrheit der Deutschen lebt zur Miete. Früher oder später fragt sich fast jede:r Bürger:in: Wie kündige ich meinen Mietvertrag richtig? Oder: Wie funktioniert das mit der Kündigungsfrist? Ob du unsere Vorlage nutzt oder deine Kündigung selbst schreiben möchtest, du kannst hier erfahren, worauf du achten solltest, damit deine Kündigung fristgerecht und rechtssicher ist.

Was genau ist mit „Kündigungsfrist“ gemeint? Sie beschreibt den Zeitraum zwischen dem Ausspruch der Kündigung, d.h. dem Kündigungsschreiben, und dem Wirkungszeitpunkt der Kündigung, d.h. dem endgültigen Kündigungstermin. Die Kündigungsfrist startet, wenn dein Kündigungsschreiben bei deinem:r Vermieter:in eingegangen ist und dem Ende deines Mietverhältnisses. Der Gesetzgeber schreibt vor, wie lang die Kündigungsfrist bei unbefristeten Mietverhältnissen dauern muss: Im Grundsatz drei Monate.

Mieter:innen müssen in der Regel also drei Monate vor ihrem gewünschten Auszugstermin kündigen. Die Frist von drei Monaten ist die gesetzliche Kündigungsfrist für Mietwohnraum. Im Fall der mieterseitigen Kündigung gilt die 3-Monats-Frist immer. Mieter:innen soll Zeit gegeben werden, eine neue Behausung zu finden. Umgekehrt sollen Mieter:innen nicht überlang an den Mietvertrag gebunden sein, wenn sie sich von diesem lösen möchten. Wichtig: Im Mietrecht wird zwischen Kündigungen durch Mieter:innen und durch Vermieter:innen differenziert. Für Vermieter:innen ist es im Einzelfall komplizierter.

Für eine ordentliche Kündigung durch eine:n Vermieter:in muss gemäß Paragraph 573 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) ein berechtigtes Interesse des:der Vermieters:in vorliegen, wie etwa:

1. Eigenbedarf: Der:die Vermieter:in oder ein:e Familienangehörige:r benötigt die Wohnung für den eigenen Gebrauch.

2. Verletzung vertraglicher Pflichten: Der:die Mieter:in hat seine:ihre vertraglichen Pflichten schuldhaft erheblich verletzt (z.B. dauerhafte unpünktliche Mietzahlung).

3. Wirtschaftliche Verwertung: Der:die Vermieter:in will die Wohnung so verwerten, wobei dass er:sie durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile hätte (z.B. Abriss oder grundlegende Sanierung).

In Paragraph 573c Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) heißt es:

„Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.“

Mit Werktag ist Montag bis Samstag gemeint. Wenn du diesen Stichtag verpasst, endet dein Mietvertrag erst einen Monat später. Wann genau musst du also kündigen, um die Frist einzuhalten? Ein Mietverhältnis endet immer zum Ende eines Kalendermonats. Damit ein Monat noch innerhalb deiner Frist liegt, musst du dein Kündigungsschreiben pünktlich abgeben, also spätestens am dritten Werktag des Monats, der noch mitgezählt werden soll.

Drei Monate gelten gesetzlich, aber sind sie in Stein gemeißelt oder gibt es Ausnahmen? Diese Sonderfälle gibt es:

1. Vertraglich kürzere Frist: Steht in deinem Mietvertrag eine kürzere Kündigungsfrist, etwa ein Monat oder sogar nur 14 Tage, dann ist diese Klausel gültig, sofern sie zugunsten des/der Mieter:in gilt. Kürzere Fristen sind vom Gesetzgeber erlaubt, weil sie prinzipiell Mieter:innen begünstigen. Verkürzte Fristen kommen oft in Untermietverträgen vor. Es lohnt sich der Blick in deinen Mietvertrag.

2. Befristeter Mietvertrag: Hast du einen sogenannten Zeitmietvertrag, dann steht in der Regel von vornherein ein Enddatum fest.

3. Kündigungsausschluss: In einigen Mietverträgen wird vereinbart, dass beide Parteien für eine gewisse Dauer (formularvertraglich zulässig sind bis zu vier Jahre) nicht ordentlich kündigen zu können. Ein Kündigungsausschluss garantiert deinem:r Vermieter:in, Fluktuation zu ersparen.

Sobald du kündigst, musst du auch bis zum Ende der Kündigungsfrist die Miete weiterzahlen, auch wenn du vorher ausziehen möchtest. Viele Mieter:innen versuchen es mit eine:m Nachmieter:in, um früher aus dem Vertrag zu kommen. Dein:e Vermieter:in ist nicht dazu verpflichtet, diese Person zu akzeptieren. Selbst wenn es dir vertraglich erlaubt ist, eine:n Nachmieter:in zu stellen. Falls du in deinem Mietvertrag eine Nachmieterklausel hast, musst du dem:r Vermieter:in drei potenzielle Nachmieter:innen präsentieren. Es gibt zudem den sogenannten Aufhebungsvertrags: Das bedeutet, du und dein:e Vermieter:in vereinbaren einen früheren Mietvertragsendtermin.

Beim Tod eines Mieters oder einer Mieterin gibt es eine besondere Regelung bezüglich der Kündigungsfrist. Gemäß Paragraph 580 BGB haben die Erben des:der verstorbenen Mieters:in und der:die Vermieter:in ein Sonderkündigungsrecht. Danach können sowohl die Erben, als auch der/die Vermieter:in innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, innerhalb der gesetzlichen Frist kündigen.

Es ist übrigens auch möglich, dass  vormalige Mitbewohner:innen anstelle des:der verstorbenen Mieters:in in den Mietvertrag eintreten. Lebte der:die verstorbene Mieter:in mit einem:einer Ehepartner:in, Lebenspartner:in, einem anderen Mitmieter oder einer anderen Person in einem auf Dauer angelegten Haushalt in der Wohnung zusammen, kann das Mietverhältnis mit dem/den verbleibenden Personen fortgesetzt werden.

Mieter haben in besonderen Situationen das Recht zur außerordentlichen Kündigung:

1. Mieterhöhung (§ 558 BGB): Bei Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kannst du innerhalb von zwei Monaten nach Zugang mit zweimonatiger Frist kündigen.

2. Modernisierungsmaßnahmen (§ 555e BGB): Nach Zugang einer Modernisierungsankündigung kannst Du das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss allerdings bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt.

3. Eigentümerwechsel: Bei Umwandlung in Eigentumswohnung und Verkauf besteht ein Sonderkündigungsrecht bis zum dritten Werktag des Monats vor Ablauf der zweimonatigen Kündigungsfrist.

4. Wichtiger Grund (§ 543 BGB): Bei unzumutbaren Wohnverhältnissen (Gesundheitsgefährdung, schwere Mängel, Hausfriedensstörungen) ist eine fristlose Kündigung möglich.

5. Persönliche Unzumutbarkeit: Berufsbedingte Umzüge oder schwere Erkrankungen können ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht begründen.

Wenn eine Kündigung als ungerechtfertigt oder rechtswidrig betrachtet werden kann, darfst du als Mieter:in der Kündigung widersprechen. Das sind die häufigsten Situationen, in denen Mieter:innen einer Kündigung widersprechen können:

1. Fehlende oder ungerechtfertigte Gründe für die Kündigung: Wenn Vermieter:innen die Kündigung ohne berechtigten Grund ausspricht, können Mieter:innen dagegen Widerspruch einlegen. Beispiele hierfür sind eine Eigenbedarfskündigung, ohne dass der:die Vermieter:in die Wohnung für sich selbst oder einen nahen Angehörigen benötigt, oder eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs, obwohl die Miete ordnungsgemäß gezahlt wurde.

2. Fehlerhafte Form oder fehlende Begründung der Kündigung: Wenn die Kündigung nicht den gesetzlichen Formvorschriften entspricht oder die Begründung nicht ausreichend ist, können Mieter:innen eine Kündigung für unwirksam erklären lassen. Beispiele hierfür sind fehlende Unterschrift des:der Vermieters:in, fehlende Angabe von Gründen oder unzureichende Begründung.

3. Missachtung gesetzlicher Kündigungsfristen: Wenn Vermieter:innen die gesetzlichen Kündigungsfristen nicht einhalten, können Mieter:innen die Kündigung unter Umständen für unwirksam erklären lassen. Dies kann der Fall sein, wenn die Kündigungsfrist zu kurz ist oder wenn die Kündigung nicht rechtzeitig zugestellt wurde.

4. Härtefallgründe: In bestimmten Härtefällen, wie z.B. bei schwerer Krankheit, hohem Alter und/oder sozialer Notlage, können Mieter:innen einen Härtefall geltend machen und die Kündigung anfechten. In solchen Fällen muss das Gericht eine Abwägung zwischen den Interessen des:der Vermieters:in und den Härtefallgründen des:der Mieters:in vornehmen.

5. Unwirksamkeit der Kündigung aus anderen rechtlichen Gründen: Es können auch andere rechtliche Gründe vorliegen, die die Kündigung unwirksam machen, z.B. Diskriminierung, Verstoß gegen das Mietrecht oder Missbrauch des Kündigungsrechts.

Eine böse Überraschung für Vermieter:innen: Ein:e Mieter:in zieht nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht aus. Der:die Vermieterin hat folgende Optionen:

1. Räumungsklage: Du kannst als Vermieter:in beim zuständigen Gericht eine Räumungsklage einreichen, das vom Gericht überprüft wird. Wenn die Kündigung rechtmäßig ist, wird der/die Mieter:in durch das Gericht zur Räumung verurteilt.

2. Zwangsräumung: Zieht der/die Mieter:in aufgrund des Räumungsurteils immer noch nicht aus, können Vermieter:innen eine Zwangsräumung beantragen. Ein Gerichtsvollzieher würde dann die Räumung des Mietobjekts durchsetzen, wenn nötig unter Hinzuziehung der Polizei. Übrigens, die betroffenen Mieter:innen müssen die Kosten für eine Zwangsräumung tragen.

3. Schadensersatzforderungen: Du kannst als Vermieter:in Schadensersatzforderungen gegen den:die Mieter:in geltend machen, wenn durch die verzögerte Räumung zusätzliche Kosten entstehen, z.B. für Leerstand oder Rechtsanwaltskosten.