Ertragswert

Der Ertragswert ist eine Bemessungsgrundlage für Finanzämter, Behörden und Finanzierungsinstitute. Er wird zum Beispiel für die Berechnung der Schenkungs- und Erbschaftssteuer oder als Grundlage für den Beleihungswert als Kreditsicherheit verwendet.

Das sogenannte Ertragswertverfahren wird auch in der Unternehmensbewertung verwendet. Dabei werden die zukünftigen Gewinne der Unternehmung geschätzt und unter Beachtung weiterer Parameter der aktuelle Unternehmenswert bestimmt. Im Immobilienbereich wird dieses Verfahren in der Regel bei Renditeobjekten wie Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken oder gemischt genutzten Grundstücken angewandt. Der Ertragswert kann bei Verkaufsverhandlungen, insbesondere bei gewerblich genutzten Immobilien, als Anhaltspunkt verwendet werden. Bei vollständig selbstgenutzten Objekten wie Einfamilienhäusern wird das Ertragswertverfahren nicht verwendet. Dort finden Sachwert- oder Vergleichswertfahren ihre Anwendung.

Im Ertragswertverfahren werden der Bodenwert und der Gebäudewert zuerst separat ermittelt. Der Bodenwert ermittelt sich aus der Grundstücksfläche multipliziert mit dem Bodenrichtwert. Um den Gebäudewert zu bestimmen, wird die Jahresnettokaltmiete abzüglich der Bewirtschaftungskosten (für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis) ermittelt. Dieser Wert wird auf die Restnutzungsdauer hochgerechnet. Die Summe aus Bodenwert und Gebäudewert ergibt dann den Ertragswert. Die Restnutzungsdauer einer Immobilie beträgt bei Wohngebäuden in der Regel zwischen 80 und 100 Jahren. Bei Geschäftshäusern liegt sie zwischen 60 und 80 Jahren. Durch Umbauten, Modernisierungen und Sanierungen kann sich die Restnutzungsdauer von Immobilien entsprechend verlängern.

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