Immobilienkauf
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Verkehrswertermittlung

Den Zustand der Immobilie richtig einschätzen

Der Verkehrswert ist eine wichtige Grundlage für die Ermittlung des Kauf - bzw. Verkaufspreises einer Immobilie. Auch im Falle der Beleihung eines Objektes zu Finanzierungszwecken ist die Verkehrswertermittlung durch einen Sachverständigen unumgänglich, da Banken den maximalen Beleihungswert mit Hilfe des Verkehrswertes bestimmen.

Drei verschiedene Verfahren zur Verkehrswertermittlung

Die Basis für die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie ist vor allem der materielle Wert. Er kann mit Hilfe von drei unterschiedlichen Wertermittlungsverfahren bestimmt werden. Bei diesen handelt es sich um das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Je nach Art der Immobilie kommen eines oder mehrere Verfahren zur Anwendung.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist das gebräuchlichste Wertermittlungsverfahren, aber auch das komplexeste Verfahren. Es wird vorwiegend bei eigengenutzten Einfamilien-, Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen verwendet. Bei der Ermittlung des Sachwertes einer Immobilie wird der Objektwert getrennt vom Grundstückswert ermittelt. Hierbei wird der Verkehrswert des Gebäudes aus seinen, bei der Herstellung tatsächlich angefallenen, Baukosten abgeleitet. Dem liegt die Annahme zugrunde, dass der Wert eines soeben neu erbauten Gebäudes grundsätzlich seinen Herstellungskosten entspricht. Wertmindernde Umstände, wie Schäden oder Sanierungsbedürftigkeit fließen bei dieser Wertermittlung mit ein. Der Wert des Grundstücks wird anhand der Bodenrichtwerttabelle der jeweiligen Region ermittelt. Zusammen mit dem Gebäudewert ergibt dieser den Gesamtsachwert der Immobilie.

Ertragswertverfahren bei vermieteten und gewerblichen Immobilien


Der Verkehrswert wird durch einen Sachverständigen verlässlich ermittelt.

Das Ertragswertverfahren kommt nur bei vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien zur Anwendung. Der Ertragswert stellt bei diesen Objekten die Grundlage für die Ermittlung des Beleihungswertes dar. Bei der Ermittlung ist von dem nachhaltig erzielbaren jährlichen Reinertrag auszugehen, welcher sich aus den Gesamtmieteinnahmen eines Jahres abzüglich der Bewirtschaftungskosten (u.a. Betriebs- und Verwaltungskosten) ergibt. Der Gebäudeertragswert ergibt sich aus der Multiplikation des Reinertrages mit der Restnutzungsdauer der Immobilie.

Vergleichswertverfahren

Das Verfahren ist sehr realitätsnah und findet vor allem bei der Wertermittlung von Grundstücken Anwendung. Als Basis werden vergleichbare Grundstücke mit ähnlichem Zustand und gleicher Lage herangezogen und normiert. Voraussetzung ist eine genügende Anzahl an Vergleichsobjekten. Das Vergleichswertverfahren ist sehr beliebt bei Immobilienmaklern um den Verkaufspreis zu ermitteln, da das Vergleichswertverfahren den am Markt erzielbaren Preis relativ genau abbildet.

Der endgültige Kaufpreis

Der endgültige Kaufpreis, der letztendlich gezahlt werden muss, weicht oft vom Sachwert und dem daraus abgeleiteten Verkehrswert ab. Die Ursache für die Differenz zum Verkehrswert ist, dass Verkaufspreise gewöhnlich auf Verhandlungsbasis ausgeschrieben werden. Umso wichtiger ist es also, den Verkehrswert zu kennen, um den Zustand der Immobilie richtig einschätzen zu können. Ein unabhängiger Sachverständiger kann hier gute Dienste leisten.

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