Bauen oder Kaufen?
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Bauen oder Kaufen: Für wen lohnt sich was?

Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus

Wer den Traum vom Eigenheim wahr machen will, steht vor einer der wichtigsten Entscheidungen seines Lebens.


Nie wieder Miete zahlen, Sicherheit fürs Alter schaffen, sich mit der Familie frei entfalten: Es gibt gute Gründe, Wohneigentum zu erwerben. Rund 52 Prozent der Deutschen leben im eigenen Haus oder in einer Eigentumswohnung, und auch von den Mietern würden 57 Prozent lieber in eine eigene Immobilie ziehen. Das geht aus einer Emnid-Umfrage hervor. Um den Wunsch Wirklichkeit werden zu lassen, gibt es zwei Möglichkeiten: bauen oder kaufen. Welche Variante die bessere ist, hängt von den Finanzen und Bedürfnissen ab.

Selbstverwirklichung oder historisches Kleinod

Im Hinblick auf die Bedürfnisse ist der Unterschied offensichtlich: Wer selbst baut, genießt Gestaltungsfreiheit. Das beginnt bei der Grundstückswahl, erstreckt sich über Architektur, Raumaufteilung und Haustechnik bis zur Innenausstattung. Bei Fertighaus-, Bauträger- oder Generalunternehmer-Modellen mag die Freiheit des Bauherrn schrumpfen, aber grundsätzlich sind der Entfaltung „nur“ finanzielle Grenzen gesetzt. Wer dagegen ein Haus kauft, muss nehmen, was der Markt bietet. Das ist nicht unbedingt ein Nachteil: Hier besteht die Chance auf ein Schnäppchen. Zudem kostet der Hauskauf weniger Zeit als ein Neubau. Nicht zuletzt kann ein Altbau besonderen Charme haben – wie etwa bei einem gemütlichen Fachwerk-Bauernhaus oder einer geräumigen Eigentumswohnung in einer alten Villa. Etwas komplizierter wird es beim Thema Finanzen. Rechnet man Wohnraum gegen Preis auf, dann ist der Kauf einer Eigentumswohnung die günstigste Lösung. Darauf folgen Reihenhaus, Reiheneckhaus und Doppelhaushälfte. Die teuerste Wohnfläche bietet das frei stehende Einfamilienhaus. Doch das ist nur eine Faustregel. Erhebliche Unterschiede können sich durch Alter, Pflegeaufwand, Renovierungszustand, Ausstattung und Lage ergeben. Zudem ist für viele Menschen das Häuschen im Grünen ein Traum, den sie einer Eigentumswohnung vorziehen.

Eigenkapital: Sicherheit geht vor

Sparschwein vor Umzugskarton

Eigenkapital ist eine wichtige Grundlage für den Immobilienkauf.

Letztlich bleibt für die Finanzierung die Frage „bauen oder kaufen?“ zweitrangig. Der Grundsatz „Je mehr Eigenkapital, desto besser“ gilt für beides. Doch wie kommt man an Eigenkapital? Wichtig ist der frühe Einstieg ins Sparen. Wer regelmäßig einen bestimmten Betrag anlegt, sammelt über die Jahre erhebliche Zinsgewinne. Für die Immobilienfinanzierung sind dementsprechend langfristige, sichere Anlageformen das Mittel der Wahl – beispielsweise der bewährte Bausparvertrag. Die Zinsen fallen zwar nicht überwältigend aus, aber auf riskante Anlageformen wie Aktien sollte man sich beim Sparen für das Eigenheim lieber nicht verlassen. Da das Geld zum Bauen oder Kaufen nicht kurzfristig verfügbar sein muss, bieten sich auch Prämiensparformen mit langer Laufzeit an. Einzelne Fondsprodukte können ebenfalls interessant sein. Für die Immobilienfinanzierung gilt in jedem Fall: Sicherheit geht vor Rendite. Staatliche Zuschüsse – wie KfW-Programme zum energiesparenden oder altersgerechten Bauen – bieten zusätzliche Geldquellen. Viele Bundesländer und Kommunen haben auch eigene Förderprogramme aufgelegt.

Übernehmen Sie sich nicht bei Zins und Tilgung

Familie vor Umzugskartons

Die monatlichen Raten sollten die eigene Leistungsfähigkeit nicht überschreiten.

Auch wer lange gespart hat, wird um ein Darlehen kaum herumkommen. Wie viel Geld nötig ist, ergibt sich aus dem Abgleich von Eigenkapital und den erwarteten Kosten für die Immobilie. Zum Hauspreis kommen Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notargebühr und Maklerprovision hinzu. Beim Neubau kommt es vor, dass manches teurer wird als geplant – deshalb sollten Sie hier nicht zu knapp kalkulieren. Übliche Finanzierungsformen sind Bank-, Bauspar- und Versicherungsdarlehen. Bei einigen Unterschieden im Detail ist es für den Bauherrn oder Käufer immer entscheidend, die monatliche Belastung für Zinsen und Tilgung auf einem vernünftigen Niveau zu halten. Dafür gibt es verschiedene Stellschrauben bei der Finanzierung: Eine längere Laufzeit des Darlehens, Abstriche bei Größe und Ausstattung des Hauses oder größere Eigenleistungen senken die Belastung.

Darüber hinaus wird für jedes Darlehen eine Sicherheit verlangt. Bei der Baufinanzierung ist das meist eine Grundschuld oder Hypothek auf das betreffende Objekt. In jedem Fall sollten Bauherrn oder Immobilienkäufer realistisch rechnen. Das heißt: Die eigene monatliche Belastbarkeit sollte nicht zu hoch ausfallen, und der Kapitalbedarf sicherheitshalber etwas höher angesetzt werden. Ratsam ist zudem eine Risiko-Lebensversicherung. Sie sichert die Angehörigen finanziell für den Todesfall des Hauptverdieners ab. Wer die einzelnen Aspekte gut gegeneinander abgewogen hat, ist bei der Entscheidung fürs Bauen oder Kaufen schon einen großen Schritt weitergekommen.

Bauen oder Kaufen: der Selbsttest

Bei wichtigen Entscheidungen ist es immer hilfreich, sich mit Papier und Stift gerüstet selbst ein paar Fragen zu beantworten. Hier finden Sie ein paar Anhaltspunkte als Entscheidungshilfe:

  1. Wie wichtig ist mir Selbstverwirklichung in Sachen Architektur, Raumaufteilung, Innenausstattung?
  2. Mag ich historische Bausubstanz?
  3. Eigentumswohnung, Reihenhaus, Doppelhaus, frei stehendes Einfamilienhaus: Welche Variante liegt mir am meisten, welche kommt nicht infrage?
  4. Ist bereits ein Grundstück für einen Neubau vorhanden?
  5. Wie viel Eigenkapital kann ich aufbringen?
  6. Welchen Betrag kann ich monatlich für Zins und Tilgung eines Darlehens problemlos schultern?
  7. Welche Eigenleistung kann ich, vorsichtig geschätzt, in das Bau- oder Modernisierungsprojekt einbringen?
  8. Welche Abstriche gegenüber meiner Traumimmobilie sind zur Kostensenkung vorstellbar?
  9. Habe ich mich über alle relevanten Förderprogramme informiert?
  10. Habe ich meine Angehörigen durch eine Lebensversicherung abgesichert?

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