Anschlussfinanzierung

Anschlussfinanzierung: Alles auf Anfang

Nach der Finanzierung ist vor der Finanzierung

Eine Baufinanzierung ähnelt einem Langstreckenlauf über mehrere Finanzierungsrunden. Nach Ende der ersten Zinsbindungsfrist eröffnen sich mehrere Möglichkeiten für die Anschlussfinanzierung.

Eine Anschlussfinanzierung wird nötig, wenn nach Ablauf der Zinsbindungsfrist noch ein Restdarlehensbetrag getilgt werden muss, den der Kreditnehmer nicht aus eigenen finanziellen Mitteln bewältigen kann. Der Darlehensnehmer kann zum Ende der Zinsfestschreibung die Zinsen mit der Bank neu aushandeln oder sogar einen neuen Darlehensgeber mit besseren Konditionen wählen.

Die Baufinanzierung kann einen Zeitraum von bis zu 35 Jahren umfassen. Die erste Zinsbindungsfrist endet meist nach zehn oder 15 Jahren. Zu diesem Zeitpunkt steht die Entscheidung über eine Anschlussfinanzierung für die restliche Darlehenssumme an. Das bedeutet: Den günstigsten Zins finden, mit Banken verhandeln und Konditionen vergleichen.

Welche Anschlussfinanzierung soll es sein?

Die am häufigsten genutzte Variante der Anschlussfinanzierung ist die sogenannte Prolongation: eine Verlängerung des Vertrages bei derselben Bank. Spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung ist der Kreditgeber verpflichtet, Ihnen mitzuteilen, zu welchen Konditionen er das Darlehen verlängert und in welchem Umfang er beispielsweise eine Sondertilgung ermöglicht.

Ob mit dem alten oder einem neuen Finanzpartner, entscheiden Sie. Oft bieten Banken ihren Kunden eine Anschlussfinanzierung zu gleichen Konditionen wie die der Erstfinanzierung an, maßgeblich für die Wahl des Partners für Ihre Anschlussfinanzierung sollten aber immer die besseren Konditionen sein - für die lohnt sich oft auch ein Partnerwechsel. Doch dieser sollte frühzeitig angegangen werden. Akzeptieren Sie nicht jedes Angebot zur Anschlussfinanzierung kommentarlos. Oftmals lohnt es sich, zu verhandeln.

Zum Stichtag der Anschlussfinanzierung ist auch eine Umschuldung möglich: der Wechsel zu einer neuen Bank. Das bedeutet zwar Aufwand, kann aber umso lohnender sein. Als grobe Orientierung hilft diese Faustformel: Bietet Ihnen eine Bank einen um mindestens 0,2 Prozent niedrigeren Zinssatz an als Ihr bisheriger Baufinanzierer, sollten Sie über einen Wechsel nachdenken.

Keine Scheu vor der Anschlussfinanzierung mit neuer Bank

In den meisten Fällen bedeutet eine Umschuldung günstigere Konditionen. Aber viele Bauherren befürchten, dass ein Umschuldungskredit als Anschlussfinanzierung zu viel Arbeit bedeutet. Sie schrecken vor der zeitraubenden Zusammenstellung der benötigten Unterlagen zurück oder fürchten, dass die neue Bank ihre Immobilie schlechter bewertet. Meist ist eine Gutachterprüfung für die neue Bank aber so aufwendig, dass selten ein neues Gutachten erstellt wird. Welcher Aufwand mit einer Anschlussfinanzierung verbunden ist, erfahren Sie im Artikel "Strategien für den Umgang mit Risikofaktoren".

Die Kosten die bei der Grundbuchumschreibung, Notar und Amtsgericht anfallen, liegen im Schnitt bei 400 bis 500 € bei einem Umschuldungsbetrag von 100.000 €. Andererseits jedoch bringt ein um 0,5 Prozentpunkte günstigeres Hypothekendarlehen über die gleiche Summe bei zehn Jahren Laufzeit eine Zinsersparnis von 5000 €. Je höher das Darlehen, desto eher lohnt sich der Wechsel.

Wer weiß, dass seine Finanzierung erst in ein paar Monaten ausläuft, der kann sich auch schon jetzt die Zinsen von heute sichern. Während die meisten Banken bereits nach drei Monaten Bereitstellungszinsen von 0,25 % pro Monat des nicht in Anspruch genommenen Darlehens in Rechnung stellen, sind andere Banken viel großzügiger, weshalb ein Wechsel in Betracht gezogen werden sollte.

Rechtliche Lage und frühzeitige Planung der Anschlussfinanzierung

In der Praxis werden die Kündigungsfristen der jeweiligen Darlehensverträge häufig in den allgemeinen Geschäftsbedingungen geregelt. Welche konkrete Mindestkündigungsfrist dem Darlehensnehmer eingeräumt werden muss, wurde vom Bundesgerichtshof indes nicht entschieden. Allerdings sind die Interessen des Kreditnehmers erst dann angemessen berücksichtigt, wenn die zur Verfügung stehende Zeit es diesem auch ermöglicht, auf die geänderten Konditionen zu reagieren und auch ggf. Angebote anderer Kreditgeber zu prüfen (BGH III ZR 281/87), was unter Umständen mehrere Monate in Anspruch nehmen kann. Zumindest reichen vier Wochen kaum aus, um eine günstige Alternative zu finden. Denn eine neue Bank muss im Gegensatz zum bereits finanzierenden Institut u.a. die finanziellen Hintergründe und die Bonität des potenziellen Kunden klären und sich ein Bild von der Immobilie machen, um eine verbindliche Offerte abgeben zu können.

Man sollte daher den Zeitpunkt des Fristablaufs fest in seinen Kalender eintragen und mindestens drei Monate davor die bisher finanzierende Bank um ein verbindliches Prolongationsangebot bitten, um Zeitnot im Hinblick auf die Anschlussfinanzierung vorzubeugen.