Wie finde ich eine günstige Bank für meine Baufinanzierung?

Kaum eine finanzielle Entscheidung hat so weitreichende Konsequenzen wie der Abschluss einer Baufinanzierung. Über viele Jahre hinweg bindet sich der Kreditnehmer an ein fest vereinbartes Finanzierungsmodell, bei dem sich in diesem Zeitraum die Zins- und Tilgungszahlungen auf hohe sechsstellige Beträge summieren können. Vor diesem Hintergrund ist es ratsam, bei der Suche nach einer günstigen Bank mit Sorgfalt vorzugehen und die Angebote mit kritischem Blick zu vergleichen.

Ob günstige Banken gleich um die Ecke liegen oder sich in etlichen hundert Kilometern Entfernung befinden, lässt sich nicht vorhersagen. Die Kreditkonditionen von Banken, Sparkassen und anderen Finanzierungsgebern hängen von mehreren Faktoren ab:

• von den Verwaltungs- und Vertriebskosten, die mit der Gewinnung von Kreditkunden und der Bearbeitung der Darlehensanträge verbunden sind;
• den Zinsen, zu denen die Bank selbst ihre ausgegebenen Kredite am Kapitalmarkt refinanzieren kann;
• und nicht zuletzt davon, welchen Stellenwert die Bank dem Geschäft mit privaten Baufinanzierungen beimisst, ihrem konkreten Interesse an der Neukundengewinnung und dem Erhalt bestehender Kundenverbindungen.

Daher sollten Sie nicht nur bei Ihrer Hausbank nach den aktuellen Konditionen für Ihre Neu- oder Anschlussfinanzierung fragen, sondern den Kreis weiter fassen. Auch regional konkurrierende Institute, überregional tätige Banken wie Direktbanken sowie Baufinanzierungsvermittler können sich als günstige Anbieter entpuppen. Sinnvoll ist es in aller Regel, bei insgesamt drei bis sechs Geldinstituten oder Finanzierungsvermittlern eine Konditionenanfrage zu stellen. Mit dem Anbieter-Vergleich von ImmobilienScout24 können Sie eine erste Auswahl möglicher Baufinanzierer treffen.

Wichtig dabei ist, dass alle potenziellen Finanzierungsgeber dieselben Rahmenbedingungen erhalten – nur dann kann gewährleistet sein, dass Sie beim Prüfen der Angebote nicht Äpfel mit Birnen vergleichen müssen.

Das bedeutet konkret: Machen Sie sich darüber Gedanken, wie viel Eigenkapital Sie in Ihre Immobilie investieren können, wie hoch der Darlehensbetrag ist, den Sie benötigen, wie hoch die anfängliche Tilgung sein soll, über welchen Zeitraum Sie die Zinsen festschreiben wollen und wie viel Spielraum bei den jährlichen Sondertilgungen der Kreditvertrag enthalten soll. Auch die Angaben zu Einkommen, bestehenden Sparverträgen oder Verbindlichkeiten sowie zum Kaufpreis bzw. Schätzwert der Immobilie sollten in allen Anfragen identisch sein.

Wenn die Konditionenangebote bei Ihnen eintreffen, kontrollieren Sie, ob sich die Bank an Ihre Vorgaben gehalten hat. Es kann vorkommen, dass ein Kreditinstitut zum Beispiel statt zehn Jahren nur acht Jahre Zinsbindung anbietet, weil es für diesen Zeitraum über ein günstigeres Refinanzierungskontingent verfügen kann. In solchen Fällen haben Sie die Wahl: Entweder Sie fordern den Anbieter zu einer Korrektur auf oder Sie berücksichtigen die Unstimmigkeit beim Vergleich in der Weise, dass nur bei einem überdurchschnittlichen Zinsvorteil das höhere Risiko einer verkürzten Zinsbindungsfrist in Kauf genommen wird.

Bei der Prüfung der Angebote ist dann die günstigste Bank zumeist diejenige, die den niedrigsten effektiven Jahreszins vorweisen kann. Der Vergleich der Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist taugt nur bedingt als Messlatte, weil mit unterschiedlichen Zinssätzen auch Differenzen bei der monatlichen Zins- und Tilgungsrate verbunden sein können. Nur wenn allen Kreditinstituten die gleiche Monatsrate vorgegeben wird, kann die Ersparnis anhand der Restschuld ermittelt werden.

Ein zusätzlicher möglicher Gebührenposten kommt bei der Anschlussfinanzierung hinzu: Wenn Sie die Bank wechseln, müssen die Grundschulden an den neuen Finanzierungsgeber abgetreten werden. Die Kosten dafür hängen von der Höhe der Grundschulden ab und belaufen sich meist auf mehrere hundert Euro. Doch dieser Gebührennachteil kann oft schon kompensiert werden, wenn mit dem Wechsel der Bank nur ein Zinsvorteil von einem Zehntelprozent verbunden ist.

Die nachfolgende Tabelle zeigt, welchen Kostenvorteil es bringt, wenn die günstigste Bank nur 0,1 Prozentpunkte weniger Zins verlangt als die Konkurrenz:

zur Übersicht