Wenn nicht nur die Liebe auszieht
Die wenigsten Ehepaare machen sich beim Kauf eines gemeinsamen Hauses darüber Gedanken, was im Falle einer Scheidung mit der Immobilie passiert. Üblicherweise lassen sich die meisten Paare zusammen im Grundbuch als Hausbesitzer eintragen – kommt es dann aber zur Trennung, wird es kompliziert. Leichter haben es Paare, die durchs Vorkaufsrecht vorgesorgt haben.
Was ist ein Vorkaufsrecht?
In der Regel entscheiden sich Ehepaare dafür, gemeinsam als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen zu werden. Das ist zwar aus emotionaler Sicht verständlich, da sich jeder als Hausbesitzer fühlen möchte, juristisch sinnvoll ist es allerdings nicht. Steht nämlich die Scheidung an, stellt sich die Frage, wer das Haus behalten darf – schließlich besitzt jeder eine Hälfte der Immobilie. Im Vorteil ist, wer vorher ein Vorkaufsrecht vereinbart hat. In diesem Modell ist nur einer der beiden Partner Eigentümer der Immobilie, doch der andere besitzt vor allen anderen das Recht, das Objekt zu kaufen.
Das Vorkaufsrecht für Immobilien ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Wenn der Eigentümer mit dem Drittkäufer einen Kaufvertrag ausgehandelt hat, muss er diesen zunächst dem Ex-Partner mit dem Vorkaufsrecht vorlegen. Hat der dann Interesse daran, das Haus zu den im Vertrag festgelegten Konditionen zu kaufen, muss ihm der Kauf gestattet werden.
Wenn das Ex-Paar ein solches Vorkaufsrecht vereinbart hat, besteht zwischen beiden ein gesetzliches Schuldverhältnis. Grundsätzlich kann ein Vorkaufsrecht übrigens nicht nur für Häuser vereinbart werden, sondern generell für alle beweglichen und unbeweglichen Sachen.
Wie gestaltet sich das Vorkaufsrecht für Verkäufer und Käufer?
Unabhängig davon, ob es sich bei dem Vorkaufsverpflichteten und Vorkaufsberechtigten um Ehepartner handelt oder nicht, läuft das Vorkaufsrecht für ein Haus wie folgt ab:
- Wurde ein rechtskräftiger Vertrag mit einem Drittkäufer abgeschlossen, muss der Eigentümer diese Info sofort an den Vorkaufsberechtigten weitergeben.
- Handelt es sich um ein Grundstück? Dann hat der Berechtigte ab Erhalt dieser Mitteilung zwei Monate Zeit, sich für oder gegen den Kauf zu entscheiden. Bei allen anderen Gegenständen – also auch Immobilien – gilt eine Frist von nur einer Woche. Es kann bei Bedarf aber vertraglich eine individuelle Frist festgelegt werden.
- Möchte der Berechtigte das ehemalige gemeinsame Zuhause kaufen, erklärt er gegenüber dem Verpflichteten durch eine formlose Mitteilung, dass er sein Recht ausüben möchte. Danach tritt er an die Stelle des Drittkäufers. An den Kaufvertrag ist er anschließend gebunden – Änderungen können daran nicht mehr vorgenommen werden.
- Eine Auflassungsurkunde bestätigt schließlich den Eigentümerwechsel.
Achtung: So ist das dingliche Vorkaufsrecht geregelt
Das dingliche Vorkaufsrecht (§§ 1094 bis 1104 BGB) bezieht sich einzig und allein auf Grundstücke und ist damit durchaus für die Scheidung relevant. In diesem Fall muss der Vorkaufsberechtigte im Grundbuch eingetragen sein. Eine Kaufpreisbegrenzung ist dabei nicht möglich. Zudem greift das Vorkaufsrecht auch bei Insolvenz.
Wer hat das Vorkaufsrecht?
Bei einer Scheidung besteht kein gesetzliches Vorkaufsrecht auf das Haus. Das bedeutet, dass der geschiedene Ehemann oder die geschiedene Ehefrau selbst als Miteigentümer nicht vorkaufsberechtigt ist. Möchte einer der geschiedenen Ehepartner dem anderen seine Hälfte abkaufen, muss dieser dem Verkauf dann erst zustimmen.
Der Verkauf der Immobilie an Dritte ist in diesem Fall meist die beste Lösung und vermeidet langwierige Streitigkeiten. Das gilt vor allem dann, wenn die Kredittilgung für beide eine kaum zu stemmende Belastung darstellt. Letztendlich kann das Haus nur verkauft werden, wenn beide Ex-Partner damit einverstanden sind.
Experten raten dazu, nur einen Ehepartner im Grundbuch eintragen zu lassen und ein Vorkaufsrecht zugunsten des Ehepartners einzuräumen. Dadurch lässt sich das Risiko umgehen, dass der Eigentümer des Hauses ohne Zustimmung des anderen Partners das Haus verkauft.
Doch sollte dabei beachtet werden, dass dieses Vorkaufsrecht nur bis zur Rechtskraft der Scheidung bestehen darf, es ist also entsprechend befristet. Diese Regelung hat den Vorteil, dass der im Grundbuch eingetragene Eigentümer bis zur endgültigen Scheidung nicht eigenmächtig das Haus verkaufen kann. Nach der Scheidung kann der Eigentümer dann mit der Immobilie machen, was er möchte. Der Ex-Partner hat hierbei kein Mitsprachrecht mehr.
Welche anderen Möglichkeiten gibt es nach der Scheidung?
Vorkaufsrecht
Bei der Scheidung das Haus zu behalten, wünscht sich wahrscheinlich jeder der geschiedenen Partner. Das Vorkaufsrecht auf Immobilien gilt nur für geschiedene Ehepaare. Doch kommen noch andere Möglichkeiten infrage, um sich in Sachen Haus einig zu werden:
Haus überschreiben
Stehen beide Ehepartner als Eigentümer im Grundbuch, kommt es bei einer Scheidung oftmals zum Streit darüber, was mit dem Haus passieren soll. Oft können sich die Partner aber darüber einigen, wer im Haus bleibt und wer auszieht. Der ausgezogene Partner kann dann seinen Anteil der Immobilie übertragen. Voraussetzung dafür ist, dass die kreditgebende Bank dem zustimmt, sofern das Haus noch nicht abbezahlt ist. Der Kredit wird dann angepasst und der ausgezogenen Partner aus dem Grundbuch gestrichen.
Haus gemeinsam verkaufen/versteigern
Der Verkauf der gemeinsamen Immobilie an eine dritte Partei kann Streitigkeiten oftmals vermeiden. Beide erhalten dann jeweils die Hälfte von der Verkaufssumme. Zusätzlich hat der Verkauf den Vorteil, dass gemeinsame Schulden bei der Bank abgelöst werden können. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, das Haus zu versteigern.
Bei der sogenannten Teilversteigerung wird das unteilbare Vermögen, also die Immobilie, in teilbares Vermögen umgewandelt. Das wird dann auf die beiden getrennten Eheleute aufgeteilt. Allerdings besteht hier bei Scheidung kein Vorkaufsrecht. Deshalb muss der Ehegatte, der Alleineigentümer sein möchte, bei der Versteigerung das Höchstgebot abgeben. Wenn keiner der beiden das Haus kaufen möchte, wird es an einen Dritten versteigert.
Realteilung durchführen
Geschiedene Paare können sich für die Realteilung entscheiden, wenn keiner der beiden das gemeinsame Haus verlassen möchte. In diesem Fall wird das Haus in zwei baulich abgeschlossene Wohneinheiten umgebaut. Dies muss allerdings baurechtlich möglich sein. Voraussetzung für diese Lösung ist, dass sich beide Partner ein weiteres Zusammenleben unter einem Dach vorstellen können. Andernfalls kann der Ehegatte, der ausziehen möchte, seinen Teil des Haus verkaufen.
