ImmoScout24 WohnBarometer

Das Wichtigste im Überblick:

• Kaufnachfrage konzentriert sich zunehmend auf Städte: Top-8-Metropolen gewinnen im vierten Quartal 2025 (+1 Prozent), während das Interesse im ländlichen Raum deutlich abnimmt (-8 Prozent). 
  
• Erstmals seit 2020 steigen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen innerhalb eines Quartals in allen acht Metropolen und deutschlandweit im Bestand und Neubau. 
  
• Dynamisches Berlin: Von allen acht Metropolen steigen in der Bundeshauptstadt die Wohnungspreise am stärksten. 
  
• Die Preise für Einfamilienhäuser im Bestand entwickeln sich im Jahresvergleich robust mit einem Plus von 2,8 Prozent.
  

Der deutsche Immobilienkaufmarkt schließt das Jahr 2025 mit einer positiven Entwicklung ab. Ein durchschnittliches Preiswachstum von über 3 Prozent innerhalb eines Jahres gab es zuletzt 2022 und signalisiert eine nachhaltige Stabilisierung des Marktes. 

Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24:

Kaufsuchende interessieren sich besonders für den urbanen Raum – also Metropolen und die kreisfreien Städte. Dass alle Metropolen gleichzeitig Preissteigerungen aufweisen, haben wir zuletzt vor knapp fünf Jahren gesehen“, sagt Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24. „Gleichzeitig ist das Zinsniveau für Baufinanzierungen jüngst wieder gestiegen. Für 2026 rechnen wir mit Zinsen von knapp vier Prozent. Die Anforderungen an genügend Eigenkapital bleiben damit hoch - wenn keine Impulse der Bunderegierung oder der Länder kommen, wird Eigentum für viele weiterhin schwer zu erwerben sein.

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in Deutschland bleibt im vierten Quartal auf Vorquartalsniveau (±0 Prozent). Es gibt jedoch starke regionale Unterschiede. In den acht Metropolen steigt die Nachfrage leicht (+1 Prozent), während das Interesse im Umland leicht nachgibt (-2 Prozent), genauso wie in den kreisfreien Städten (-1 Prozent). Der ländliche Raum verzeichnet mit -8 Prozent den stärksten Einbruch. Die nachlassende Nachfrage nach Einfamilienhäusern (-4 Prozent innerhalb eines Quartals) zeigt ebenfalls ein leicht nachlassendes Interesse am Wohnen jenseits der Ballungsgebiete.  

Im Jahresvergleich zeigt sich eine Spreizung von + 3 Prozent im Umland der Metropolen und im ländlichen Raum, -2 Prozent in den Metropolen und +1 Prozent in den kreisfreien Städten – die einzige Regionsklasse mit wachsender Nachfrage gegenüber dem Vorjahr. 

 Deutschlandweit steigen im vierten Quartal 2025 die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand um 1,0 Prozent auf 2.574 Euro pro Quadratmeter – und um 3,7 Prozent im Jahresvergleich. Erstmals seit Ende 2020 entwickeln sich die Angebotspreise in allen acht Metropolen positiv. Berlin führt mit der dynamischsten Entwicklung und verzeichnet einen Anstieg von 2,3 Prozent auf 4.884 Euro pro Quadratmeter. Auch in Leipzig klettern die Preise um 2,2 Prozent, wobei die Stadt mit 2.992 Euro weiterhin das günstigste Preisniveau unter den Metropolen aufweist. In Hamburg legen die Quadratmeterpreise um 1,6 Prozent zu (5.283 Euro) und in Köln um +1,5 Prozent (4.340 Euro). Moderat hingegen steigen die Preise mit +0,8 Prozent in München, wo mit 8.266 Euro die höchsten Quadratmeterpreise aufgerufen werden, und in Stuttgart mit einem Plus von +0,5 Prozent (5.008 Euro). 

Auch im Jahresvergleich entwickeln sich die Quadratmeterpreise für Bestandswohnungen in Berlin am stärksten (+5,2 Prozent), gefolgt von Leipzig (+4,8 Prozent) und Köln (+4,3 Prozent). Die schwächste Jahresentwicklung verzeichnen Stuttgart (+1,4 Prozent) und Hamburg (+1,8 Prozent). 

Die Angebotspreise für Neubauwohnungen steigen deutschlandweit um 0,9 Prozent auf 4.133 Euro pro Quadratmeter und liegen 3,1 Prozent über dem Vorjahreswert. 

Wie auch im Bestand steigen in allen acht Metropolen die Preise – wieder angeführt von Berlin mit einem Zuwachs von 2,2 Prozent (6.874 Euro pro Quadratmeter) und Leipzig mit einem Anstieg von 2 Prozent (5.243 Euro). Moderat hingegen entwickeln sich die Quadratmeterpreise in München (+0,7 Prozent) und in Stuttgart (+0,3 Prozent). 

Im Jahresvergleich zeigt Hamburg einen Preissprung um +5,6 Prozent, gefolgt von Leipzig (+4,7 Prozent) und Berlin (+4,6 Prozent). Die schwächste Jahresentwicklung verzeichnet Düsseldorf (+0,3 Prozent). 

Einfamilienhäuser im Bestand kosten in Deutschland im vierten Quartal 2025 durchschnittlich 2.844 Euro pro Quadratmeter. Die Preisentwicklung verläuft dabei unterschiedlich: Während sich die Preise im Quartalsvergleich seitwärts bewegen (-0,3 Prozent), steigen sie im Jahresvergleich um 2,8 Prozent. Berlin und Hamburg zeigen die stärkste Entwicklung mit jeweils +0,4 Prozent. Im Jahresvergleich zeigen die Kaufpreise in Leipzig und Hamburg mit +3,4 Prozent den stärksten Anstieg. 

Bei Einfamilienhäusern im Neubau präsentierte sich der Markt dynamischer: Deutschlandweit steigen die Preise um 1,2 Prozent im Quartalsvergleich und um 2,0 Prozent im Jahresvergleich auf durchschnittlich 3.925 Euro pro Quadratmeter. Unter den Metropolen sind die Preise in Berlin mit +0,7 Prozent auf 6.435 Euro pro Quadratmeter am stärksten innerhalb eines Quartals gestiegen. Die stärkste Entwicklung im Jahresvergleich bei neu gebauten Häusern zeigt sich – wie auch schon bei Wohnungen – in Hamburg (+ 5,8 Prozent). In Frankfurt am Main sind die Hauspreise sowohl im Quartals-, als auch im Jahresvergleich um -1,8 Prozent gesunken. 

Das ImmoScout24 WohnBarometer ist der Marktreport zur Entwicklung des Immobilienmarkts. Herausgeber ist ImmoScout24: Deutschlands führende Online-Plattform für Wohnimmobilien. Das ImmoScout24 WohnBarometer gibt die Preisentwicklung in realen Angebotspreisen wieder. Die Datenbasis umfasst über 8,5 Millionen Inserate der letzten fünf Jahre auf ImmoScout24. Die Werte werden für Referenzobjekte für den jeweils betrachteten Immobilientyp durch einen Algorithmus aus dem Bereich des maschinellen Lernens ermittelt. Für Wohnungen zum Kauf wird eine Drei-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern Wohnfläche zugrunde gelegt. Das betrachtete Einfamilienhaus hat 140 Quadratmeter Wohnfläche und einen Grundstücksanteil von 600 Quadratmetern. Die Kategorie Neubau enthält alle Angebote mit einem Baualter von maximal zwei Jahren zum jeweiligen Bestimmungszeitpunkt. Die aktuellen Angebotskaufpreise beziehen sich immer auf den letzten Datenpunkt im Marktreport und stehen damit für den Angebotspreis im vierten Quartal 2025. 

Die kreisfreien Großstädte werden immer gefragter: Laut ImmoScout24 WohnBarometer für das dritte Quartal 2025 verzeichnen sie das deutlichste Nachfrageplus, während die Nachfrage in den Metropolen auf hohem Niveau verharrt. Bei den Angebotsmieten zeichnet sich eine Entspannung ab – deutschlandweit steigen sie weniger stark als in den Vorquartalen. 

Das Wichtigste im Überblick:

• Die Mietnachfrage in den kreisfreien Großstädten steigt das zweite Quartal in Folge deutlich (+10 Prozent).
• Die stärkste Entwicklung der Angebotsmieten im Bestand verzeichnen Frankfurt und Stuttgart mit jeweils +1,2 Prozent.
• Köln (+2,9 Prozent) führt beim Mietwachstum im Neubau und überholt Stuttgart sowie Hamburg: Die Rheinmetropole ist nun die viertteuerste Stadt – hinter München, Berlin und Frankfurt am Main.
• Im Jahresvergleich entwickeln sich deutschlandweit die Neubaumieten mit +5,4 Prozent stärker als in den Metropolen (+5,2 Prozent).
  
• Demographischer Wandel: Das Angebot altersgerechter Wohnungen wird kleiner. Das betrifft vor allem die Großstädte zweiter Reihe, wo der Bedarf am stärksten wächst.

Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24:

Während die Nachfrage in den Metropolen weiterhin hoch bleibt, holen Universitätsstädte und kleinere Großstädte deutlich auf, da diese günstigere Mieten bei einem ähnlich attraktiven Wohnumfeld bieten. Gleichzeitig macht die wachsende Kluft zwischen Alt- und Neuvertragsmieten Umzüge unattraktiv – eine Entwicklung, die Senioren in zu großen Wohnungen hält und jungen Familien den Zugang zu geeignetem Wohnraum erschwert.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen entwickelt sich im dritten Quartal 2025 besonders stark in den kreisfreien Städten. Dort hat das Suchaufkommen seit dem zweiten Quartal 2025 um 10 Prozent zugenommen. In den acht größten Metropolen sinkt die Nachfrage leicht um -1 Prozent. Im Umland legt sie um +1 Prozent zu. Der ländliche Raum verzeichnet einen Nachfragezuwachs von +4 Prozent.

Die Angebotsmieten bei Bestandswohnungen in Deutschland legen im dritten Quartal um +0,7 Prozent zu auf 8,80 Euro pro Quadratmeter. Im Jahresvergleich verteuern sich die Mieten um +3,0 Prozent. 

Auch in den acht Metropolen verlangsamt sich das Mietwachstum deutlich: Die durchschnittliche Angebotsmiete in den acht Metropolen (14,68 Euro) verzeichnet mit einem Quartalswachstum von +0,8 Prozent die schwächste Entwicklung seit 2020. Zuwächse zeigen sich besonders in Frankfurt am Main (14,67 Euro pro Quadratmeter) und Stuttgart (14,92 Euro) mit jeweils +1,2 Prozent. Eine moderate Entwicklung zeigen München (-0,2 Prozent), Leipzig (+0,5 Prozent auf 8,81 Euro), Hamburg (+0,6 Prozent) und Berlin (+0,7 Prozent).

Im Jahresvergleich steigen die Angebotsmieten in den Metropolen zwischen 3,6 und 5,7 Prozent. Köln verzeichnet mit +5,7 Prozent den höchsten Zuwachs, gefolgt von Düsseldorf und Frankfurt (jeweils +5,4 Prozent), Berlin (+5,3 Prozent) sowie Hamburg (+5,2 Prozent). Leipzig (+4,8 Prozent), Stuttgart (+4,1 Prozent) und München (+3,6 Prozent) liegen darunter.

Die bundesweiten Neubaumieten bleiben mit durchschnittlich 13,04 Euro erstmals unverändert (±0,0 Prozent). In den Metropolen ziehen die Neubaumieten mit +1,1 Prozent nur etwas stärker an als die Angebotsmieten für Wohnungen im Bestand (+0,8 Prozent). Im Jahresvergleich entwickeln sich die Preise in den Metropolen mit +5,2 Prozent hingegen etwas schwächer als im deutschlandweiten Durchschnitt im selben Zeitraum (+5,4 Prozent).

Unter den acht Metropolen verzeichnet Köln das stärkste Quartalswachstum (+2,9 Prozent auf 17,82 Euro) und überholt somit das Preisniveau in Hamburg (17,79 Euro) und Stuttgart (17,67 Euro). Die Dom-Metropole steigt damit zur viertteuersten Metropole bei den Neubaumieten auf. Nur in München (26,16 Euro), Berlin (20,65 Euro) und Frankfurt am Main (18,68 Euro) ist der Quadratmeter noch teurer. In München (26,16 Euro) herrscht eine Seitwärtsbewegung mit +0,4 Prozent Zuwachs. Nach einer starken Preisentwicklung der vergangenen Quartale wachsen die Angebotsmieten in Leipzig eher verhalten (+0,7 Prozent auf 13,62 Euro).

Das ImmoScout24 WohnBarometer ist der Marktreport zur Entwicklung des Immobilienmarkts. Herausgeber ist ImmoScout24: Deutschlands führende Online-Plattform für Wohnimmobilien. Das ImmoScout24 WohnBarometer gibt die Preisentwicklung in realen Angebotspreisen wieder. Die Datenbasis umfasst über 8,5 Millionen Inserate der letzten fünf Jahre auf ImmoScout24. Dabei werden alle Mietwohnungsinserate analysiert. Die Werte werden für Referenzobjekte für den jeweils betrachteten Immobilientyp durch einen Algorithmus aus dem Bereich des maschinellen Lernens ermittelt. Das Referenzobjekt für Mietwohnungen ist eine Zwei-Zimmer-Wohnung mit 70 Quadratmetern. Die Kategorie Neubau enthält alle Angebote mit einem Baualter von maximal zwei Jahren zum jeweiligen Bestimmungszeitpunkt.

Die Kategorie Bestand umfasst alle Angebote, deren Baualter mindestens 3 Jahre beträgt. Diese Definition unterscheidet sich von der Bestandsdefinition für die Anwendung der Mietpreisbremse, bei der alle Angebote eingeschlossen sind, die vor dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt oder vermietet wurden. Dadurch kann es zu einem höheren Bestandsmietniveau kommen, als es durch den örtlichen Mietpreisspiegel für Bestand möglich wäre. Für die Ermittlung der Mietpreise in der Kategorie Bestand wurde ein separates Modell, das Sprengnetter Automated Valuation Model verwendet.