Wird eine Wohnung mit Telefonanschluss angemietet, so hat der Vermieter dafür zu sorgen, dass der Anschluss instand gehalten wird. Stellt sich ein Defekt an der Leitung ein, muss er für die Reparatur sorgen.
Der Streit um eine zu reparierende Telefonleitung wurde vor dem Amtsgericht (AG) und dem Landgericht (LG) Oldenburg verhandelt, um schließlich beim Bundesgerichtshof zu landen. Klägerin ist eine Mieterin, die seit 2011 in einer Erdgeschosswohnung in einem Mehrfamilienhaus wohnt. Die Wohnung ist mit einem Telefonanschluss ausgestattet. Die Leitung verläuft vom Hausanschluss durch einen Kriechkeller zur Wohnung der Mieterin.
Zunächst waren Telefongespräche und Internetnutzung über diese Telefonleitung möglich, bis 2015 plötzlich nichts mehr funktionierte. Die Mieterin informierte den Vermieter und forderte ihn auf, die Telefonleitung zwischen dem Hausanschluss und der Telefondose ihrer Wohnung wieder instand zu setzen – allerdings erfolglos. Nach einer Überprüfung teilte der Telekommunikationsanbieter der Mieterin mit, dass an der Zuleitung vom Hausanschluss zur Wohnung ein Defekt aufgetreten sei. Das Kabel müsse vom Hauseigentümer erneuert werden.
Not macht erfinderisch. Zwischenzeitlich behilft sich die Mieterin mit einem Kabel, das vom Hausanschluss über ein gekipptes Fenster von außen in ihr Schlafzimmer verläuft.
Da ein durch ein gekipptes Fenster geleitetes Kabel keine Dauerlösung sein kann, fordert die Mieterin ihren Vermieter nun vor dem AG Oldenburg auf, die Telefonleitung vom Hausanschluss bis zu ihrer Wohnung instand zu setzen. Hilfsweise beansprucht sie die Duldung notwendiger Reparaturarbeiten an der Leitung durch eine von ihr zu beauftragende Fachfirma. Der von ihr eingeholte Kostenvoranschlag wies einen Betrag in Höhe von 262,10 Euro aus.
Das Amtsgericht verurteilte den Eigentümer antragsgemäß zur Instandsetzung der Telefonzuleitung. Auf die vom Gericht zugelassene Berufung wies das Landgericht die Klage mit dem Hauptantrag ab und verurteilte den Beklagten auf den Hilfsantrag zur Duldung der notwendigen Reparaturarbeiten an der Telefonleitung.
Mit der nun wiederum vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Mieterin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.
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Jetzt ist der Bundesgerichtshof (BGH) gefragt. In einem schriftlichen Verfahren wies der BGH die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des AG Oldenburg vom 13. März 2017 zurück. Der Vermieter muss die Telefonleitung instand setzen. Der Anspruch der Mieterin ergibt sich aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Danach muss der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten.
Wenn die Parteien nicht ausdrücklich vereinbart haben, wie weit die Pflicht des Vermieters zur Gebrauchserhaltung reicht, kommt es auf die Umstände im Einzelfall. In der Regel kann der Mieter einer Wohnung erwarten, dass die Räume einen Standard aufweisen, der einer üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete sowie eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen.
(BGH, Urteil v. 5.12.2018, VIII ZR 17/18)
AG Oldenburg, Entscheidung vom 13.03.2017 - 7 C 7233/16 (X)
LG Oldenburg, Entscheidung vom 19.12.2017 - 1 S 123/17
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