Der Tod eines Mieters bedeutet nicht, dass das Mietverhältnis in jedem Fall aufgehoben ist. Wenn der Mieter einen gemeinsamen Haushalt mit einer weiteren Person geführt hat, tritt diese Person in der Regel als Alleinmieter in den Mietvertrag ein. Dabei gibt es eine gesetzliche Reihenfolge für den Eintritt Hinterbliebener in das Mietverhältnis. Erfahren Sie hier mehr zu den rechtlichen Grundlagen, die nach dem Tod des Mieters in Kraft treten.

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Das Wichtigste in Kürze

  • Nach dem Tod eines Mieters tritt nach § 563 BGB die Person, die einen gemeinsamen Haushalt mit dem Mieter geführt hat, alleinig in das Mietverhältnis ein.

  • Als Vermieter können Sie das Mietverhältnis mit dem Hinterbliebenen nur aus wichtigen Gründen ablehnen.

  • Zwar haften Erben für entstandene Verbindlichkeiten. Sie können die Haftung jedoch auf den Nachlass beschränken oder das Erbe ausschlagen.

Was passiert nach dem Tod eines Mieters?

Stirbt der Mieter, können Familienangehörige oder andere Personen, die mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt führten, nach § 563 BGB in den Mietvertrag eintreten. An erster Stelle der Personen, die das Mietverhältnis fortsetzen dürfen, steht der im gemeinsamen Haushalt lebende Ehegatte oder der Lebenspartner.

Führt der Ehegatte oder Lebenspartner das Mietverhältnis nicht fort, können Kinder des verstorbenen Mieters – sofern sie in demselben Haushalt wohnen – eintreten. Gleiches gilt für andere Familienangehörige oder Personen, die einen gemeinsamen Haushalt mit dem verstorbenen Mieter geführt haben.

Möchte keine der Personen in das Mietverhältnis eintreten, müssen sie dies innerhalb eines Monats, gerechnet ab Kenntnis vom Tod des Mieters, erklären. Das Mietverhältnis wird dann nach § 564 BGB mit dem Erben fortgesetzt.

Beispiel: Fortsetzung des Mietvertrags nach dem Tod eines Mieters

Ihr Mieter lebt mit seiner Lebensgefährtin in Ihrer Wohnung. Er stirbt am 10. August, wovon die Lebensgefährtin noch am gleichen Tag erfährt. Erbe Ihres Mieters ist sein einziger Sohn. Die Lebensgefährtin muss Ihnen bis zum 10. September Bescheid geben, falls sie nicht in das Mietverhältnis eintreten möchte. Lehnt sie ab, setzt sich Ihr Mietvertrag automatisch mit dem Erben des verstorbenen Mieters - also seinem Sohn - fort. 

Muss ich das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters fortsetzen?

Als Vermieter könnten Sie ein Interesse daran haben, das Mietverhältnis nicht mit einer der Hinterbliebenen Personen fortzusetzen. Der Gesetzgeber sieht jedoch für Vermieter nur wenige Gründe vor, den Mietvertrag nicht mit einer der berechtigten Personen fortzusetzen. Sie können ihr ausschließlich innerhalb eines Monats außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen, wenn in der Person ein wichtiger Grund vorliegt.

Gut zu wissen

Es gibt nur wenige wichtige Gründe, die gegen die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit einer Person sprechen. Dazu zählt beispielsweise, wenn Sie ein schwerwiegendes persönliches Problem mit der Person haben. Berechtigte Gründe sind auch, wenn die Person in der Vergangenheit mehrfach den Hausfrieden massiv gestört hat oder Sie wissen, dass sie finanziell unzuverlässig ist.

Tritt ein nicht im Haushalt lebender Erbe in das Mietverhältnis des verstorbenen Mieters ein, haben Sie als Vermieter mehr Möglichkeiten zur Beendigung des Mietverhältnisses. Innerhalb eines Monats nachdem Sie vom Tod des Mieters und davon, dass keine im Haushalt lebende Person in den Mietvertrag eintritt, erfahren haben, können Sie das Mietverhältnis kündigen. Die Kündigung erfolgt außerordentlich mit der gesetzlichen Kündigungsfrist.

Kann ich den Mietvertrag nach dem Tod des Mieters ändern?

Führen Sie das Mietverhältnis nach dem Tod eines Mieters mit einer berechtigten Person fort, dürfen Sie den Mietvertrag nicht einseitig verändern. Er wird zu den bisherigen Konditionen fortgeführt. Das Ganze ist unabhängig von der expliziten Erklärung der Vertragsparteien. Vielmehr wird der Mietvertrag automatisch übernommen.

Welche Rolle spielen die Erben nach dem Tod des Mieters?

Wird das Mietverhältnis von den Erben übernommen, so gelten automatisch alle im Mietvertrag genannten Rechte und Pflichten. Im Zweifelsfall müssen sie also auch für durch den verstorbenen Mieter verursachte Schäden an der Wohnung aufkommen oder eine Renovierung durchführen, sofern die Klauseln wirksam sind. Die Erben haften für die entstandenen Verbindlichkeiten.

Ausstehende Mietzahlungen oder sonstige Forderungen können Erben grundsätzlich aus dem Nachlass zahlen. Probleme kann es jedoch geben, wenn der Nachlass so niedrig ist, dass die Forderungen diesen übersteigen. Erben haben dann das Recht, die Haftung voll auf den Nachlass zu beschränken. Für Sie als Vermieter kann das bedeuten, dass Sie auf den Kosten sitzen bleiben.

Übrigens: Schlägt der Erbe das Erbe aus oder gibt es keinen Erben, verwaltet ein sogenannter Nachlasspfleger den Mietvertrag sowie das Vermögen des Verstorbenen. Ausstehende Mietschulden Ihnen gegenüber können so möglicherweise durch eine Verwertung von Hab und Gut des verstorbenen Mieters beglichen werden.

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