Was än­dert sich für Ver­mie­ten­de 2026?

Das Thema Energieeffizienz bleibt 2026 auch für Vermieterinnen und Vermieter wichtig: Wird der Heizungswechsel Pflicht? Welche Kosten kann ich auf die Mieter:innen umlegen? Welche Fördermittel gibt es? Außerdem gibt es Neues zur Mietpreisbremse.

1. Neue Grundsteuer kann umgelegt werden.

Seit dem 1. Januar 2025 ist die neue Grundsteuerregelung in Kraft. Als Immobilieneigentümer:in hast du in der Regel 2025 erstmals den neu festgesetzten Steuerbetrag an die Kommune gezahlt. Als Vermieter:in kannst du die Grundsteuer auf die Mieter:innen umlegen, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die 2025 gezahlte Steuer rechnest du in diesem Fall mit den weiteren Nebenkosten ab. Die Anteile werden nach der Quadratmeterzahl der Wohneinheiten berechnet.

Diskussionsstoff wird die neue Grundsteuer wohl auch 2026 liefern. Anfang Dezember hat der Bundesfinanzhof drei Klagen abgewiesen, die sich gegen das sogenannte Bundesmodell richteten, das in 11 von 16 Bundesländern gilt. In den Klagen wurde dieses Modell unter anderem als ungenau und ungerecht gerügt. Nun soll vor dem Bundesverfassungsgericht weitergeklagt werden.

2. CO₂-Abgabe mit neuem Verfahren

Auch im kommenden Jahr steigt die CO2-Abgabe auf die fossilen Energieträger Öl und Gas. Für 2026 ist erstmals gesetzlich nur ein Preiskorridor von 55 bis 65 Euro pro Tonne CO2 vorgesehen; der konkrete Preis wird durch Versteigerungen von Emissionszertifikaten ermittelt. Eigentlich sollte der CO2-Preis ab 2027 im Rahmen des europäischen Emissionshandels frei gehandelt werden, die EU hat diesen Plan jedoch um ein Jahr verschoben. Als Übergangslösung wird in Deutschland voraussichtlich der Preiskorridor von 2026 auch für 2027 gelten.

Wie in der Vergangenheit wird der CO2-Preis weiterhin nach einem Stufenmodell zwischen Vermietenden und Mietenden aufgeteilt. Je schlechter der energetische Zustand des Hauses, desto höher ist der Anteil, den du als Vermieter:in übernehmen musst. Ist deine Immobilie komplett unsaniert, sind es maximal 95 Prozent. Die Abrechnung der CO2-Kosten mit den Mietenden erfolgt über die Nebenkostenabrechnung für das betreffende Jahr. Darin musst du nicht nur die Kostenanteile, sondern auch Angaben zum energetischen Standard des Gebäudes und die Berechnungsgrundlage aufführen. Fehlen Informationen oder wurde gar keine Aufteilung vorgenommen, dürfen Mietende die abgerechneten Heizkosten pauschal um drei Prozent kürzen (§ 7 Abs. 4, CO2KostAufG). Beziehen Mietende Gas mit eigenem Vertrag direkt vom Energieversorger, müssen sie der Vermieterin oder dem Vermieter den entsprechenden Anteil selbst in Rechnung stellen. Vermietende sind verpflichtet, die dafür nötigen Informationen, zum Beispiel aus dem Energieausweis, zur Verfügung zu stellen.

3. Heizungsgesetz soll novelliert werden.

Was tun, wenn die alte Gasheizung in der Mietimmobilie nicht mehr funktioniert? Nach den 2024 in Kraft getretenen Regelungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), besser bekannt als „Heizungsgesetz“, war die Antwort klar: Nach dem 30. Juni 2026 sollten in Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohner:innen nur noch neue Heizungen eingebaut werden, die zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden, etwa eine Wärmepumpe oder eine Hybridheizung. Nun hat die schwarz-rote Koalition am 11. Dezember 2025 bekannt gegeben, sich auf einen Fahrplan für eine angekündigte Novellierung des Heizungsgesetzes geeinigt zu haben. Eine Namensänderung gab es obendrauf: Es soll künftig „Gebäudemodernisierungsgesetz“ heißen. Bis Ende Januar 2026 sollen Eckpunkte erarbeitet werden, im Februar das parlamentarische Gesetzgebungsverfahren beginnen. Da die 65ProzentRegel für neue Heizungen zu den umstrittenen Punkten des Gesetzes gehörte, dürfte zumindest der Stichtag Mitte des Jahres hinfällig werden.

4. Sanierungsförderung vorrangig Einzelmaßnahmen

Auch wenn durch das neue Gesetz Übergangsfristen verlängert werden könnten, steht früher oder später für alle Eigentümer:innen und Vermieter:innen der Wechsel zu einer Heizung mit höherem Anteil erneuerbarer Energien an. Es ist daher sinnvoll, die Immobilie jetzt energetisch aufzuwerten, um sich auf den Umstieg vorzubereiten. So kannst du als Vermieter:in auch deinen Anteil an der CO2-Abgabe reduzieren.

Auch 2026 wird es staatliche Förderungen für Sanierungen geben, wenn auch der Haushalt für die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) 2026 weniger Mittel vorsieht. Voraussichtlich sind vor allem umfassende Komplettsanierungen zum Effizienzhaus betroffen. Der Fokus verschiebt sich jedoch eher auf die breite Förderung einzelner Maßnahmen wie Dämmung oder Fenstertausch. Auch Mieter:innen müssen sich an den Kosten beteiligen: Acht Prozent der Ausgaben für Sanierungsmaßnahmen kannst du auf die Jahresmiete umlegen. Fördergelder sind jedoch zuvor abzuziehen.

5. Mietpreisbremse wird verlängert

Seit 2015 gilt die sogenannte Mietpreisbremse in Regionen mit einem besonders angespannten Wohnungsmarkt. Bei Neuvermietungen darf die Miete dort nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausgenommen sind neben Neubauten auch umfassend modernisierte Wohnungen. Die Regelung war zunächst bis Ende 2025 befristet. Der Bund hat sie nun um vier Jahre bis Ende 2029 verlängert. Die Bundesländer, die die Mietpreisbremse umgesetzt haben, können ihre Laufzeit entsprechend verlängern. Das ist in einigen Ländern bereits geschehen.

Zudem plant Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) eine Bußgeldregelung für Vermieter:innen, die gegen die Mietpreisbremse verstoßen. Bisher ist nur geregelt, dass Mieter:innen die zu viel gezahlte Miete zurückfordern können. Als Vermieter:in in einem ausgewiesenen Gebiet solltest du dich daher vor einer Neuvermietung entsprechend informieren.

6. Pflicht zur Makler-Fortbildung soll entfallen.

Wenn du 2026 deine Wohnung über eine Maklerin oder einen Makler zur Vermietung anbieten willst, solltest du eine weitere Änderung beachten. Seit 2018 besteht für Makler:innen und Immobilienverwalter:innen die Pflicht zur Fortbildung: Innerhalb von drei Jahren müssen mindestens 20 Stunden Weiterbildungsveranstaltungen absolviert werden. Im Gesetzentwurf zum Bürokratieabbau, den die Regierung im November 2025 beschlossen hat, soll diese Pflicht aufgehoben und durch Freiwilligkeit ersetzt werden. Bundestag und Bundesrat müssen der Neuregelung noch zustimmen. Sollte die Fortbildungspflicht entfallen, solltest du dies bei der Makler:innenwahl berücksichtigen und verstärkt selbst nach entsprechenden Kompetenzen fragen, zum Beispiel bei ehemaligen Kund:innen oder in deinem Bekanntenkreis.

7. Förderung für Ladestationen in Mehrfamilienhäusern geplant.

Die Bereitschaft zum Umstieg auf EMobilität wird oft durch fehlende Lademöglichkeiten gehemmt. Das hat auch die Bundesregierung erkannt. Im Rahmen des „Masterplan Ladeinfrastruktur 2030“ will sie 2026 ein neues Förderprogramm für Ladestationen in Mehrparteienhäusern starten. Als Eigentümer:in einer Mietimmobilie oder als Mitglied einer Eigentümergemeinschaft könntest du damit deine Wohnung im Mehrfamilienhaus für Mietinteressent:innen attraktiver machen. Details sollen Anfang des Jahres bekannt gegeben werden. Die Förderung steht allerdings noch unter Haushaltsvorbehalt.