Ein Mieter hat drei Jahre in Folge die Forderungen aus seiner Betriebskostenabrechnungen nicht ausgeglichen. Doch die daraus resultierende Räumung der Wohnung nach zunächst wirksamer Kündigung wurde der Vermieterin verwehrt.
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Das Landgericht Berlin hatte zu klären, ob eine Vermieterin die Wohnung ihres Mieters – nach vorausgegangener berechtigter Kündigung wegen Zahlungsrückstands – räumen lassen darf. Der Mieter hatte die Negativsalden aus den Betriebskostenabrechnungen dreier aufeinanderfolgender Jahre nicht ausgeglichen.
Das entsprach einem Zahlungsrückstand von 588,69 Euro und überstieg damit seine Monatsmiete von 519,30 Euro. Also hatte er seine Hauptleistungspflicht aus dem Vertragsverhältnis nicht nur unerheblich verletzt. Es folgte eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch die Vermieterin.
Sogar der Ausspruch einer fristlosen Kündigung (nach §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB) wäre gerechtfertigt gewesen. Denn der Mieter handelte schuldhaft und hatte zu seiner Entlastung nichts vorgetragen.
Dennoch kam alles ganz anders. Wie sich im Prozess zeigte, kann es der Vermieterin verwehrt werden, sich auf eine zunächst wirksame ordentliche Kündigung zu berufen. Dafür maßgebend sind die besonderen Umstände des Einzelfalls, die vom jeweiligen Gericht festgestellt und gewürdigt werden müssen.
Die Räumung kann selbst dann – laut Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs – verwehrt werden, wenn die Entstehung von Mietrückständen von einer gewissen Nachlässigkeit des Mieters verursacht wurden. Ausschlaggebend für die mieterfreundliche Entscheidung des Landgericht Berlin war das erfolgreiche Bemühen des Mieters, die entstandenen Mietrückstände bereits vor Zustellung der Räumungsklage vollständig zu begleichen.
So hatte der Mieter den Rückstand wegen offener Nachzahlungen in weniger als einem Monat nach Zugang der Kündigung vollständig ausgeglichen. Die erhobene Räumungsklage wurde ihm erst knapp ein Jahr später zugestellt. Daraus ist für das Gericht ersichtlich, dass der Mieter nicht erst unter dem Druck einer Räumungsklage den Rückstand ausgeglichen hat, sondern als sofortige Reaktion auf die Kündigung.
Zudem gibt es seit 2005 im bestehenden Vertragsverhältnis keinerlei Anhaltspunkte
dafür, dass es weitere Zahlungsrückstände gegeben hat oder dafür, dass es noch einmal zu Zahlungsrückständen kommen wird. Der Mieter hatte in der Vergangenheit auch keine sonstigen mietvertraglichen Pflichten verletzt. Und er lieferte keinerlei Anhaltspunkte für künftiges Fehlverhalten, die das Vertrauen der Vermieterin in eine Fortsetzung des Mietverhältnisses in Frage stellen könnten.
(LG Berlin II, Urteil vom 5. November 2024 - 65 S 149/24)
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