Miet­preis­brem­se: Ver­mie­ter muss 5.500 Eu­ro zu­rück­zah­len

LG Berlin prüft Wohnwert-Merkmale penibel: Weder Keller noch Citylage rechtfertigen 300 Euro Aufschlag. Gastherme gilt als Instandhaltung.

Gestritten wurde um die Miethöhe einer 97 m² großen Wohnung in Berlin-Charlottenburg. Der Vermieter verlangte eine Kaltmiete von 1.094 Euro. Das fanden die Mietenden zu hoch und verwiesen auf die Mietpreisbremse. Doch der Vermieter war sich sicher, für seine Mietforderung genügend Pluspunkte für Wohnwert-Merkmale vorweisen zu können.

Das wiederum sahen die Mietenden und später auch das Landgericht Berlin anders. Die Richter:innen nahmen den Berliner Mietspiegel 2021 als Grundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zur Hand. Daraus ermittelten sie für die Wohnung einen Basiswert von 729,07 Euro. Maximal zehn Prozent darf der Vermieter diesen Wert überschreiten. Damit wäre eine Miete von 801,98 Euro zulässig. 

Der Vermieter argumentierte mit vermeintlich positiven Merkmalen der Wohnung und des Gebäudes, die eine höhere Miete rechtfertigten. Doch das Gericht entkräftete seine Argumente Stück für Stück. 

So ging es zum Beispiel um den Keller. Ein wohnwerterhöhendes Merkmal liegt nur vor, wenn den Mietenden ein eigener Kellerraum zur alleinigen Nutzung zur Verfügung steht. Der Vermieter hatte keinerlei Beweise dafür, dass ein solcher Raum für die Mietenden existierte oder ihnen angeboten wurde. 

Der Fahrradraum bot unstrittig Platz für nur fünf Fahrräder für die Bewohner:innen von vier Häusern. Dafür konnte kein Pluspunkt vergeben werden. Auch die angebliche „bevorzugte Citylage“ hielt der Überprüfung nicht stand. Eine solche Lage endet bei einem Fußweg von etwa 15 Minuten bis zum Stadtzentrum. Die Wohnung lag aber 35 Gehminuten entfernt.

Selbst das vom Vermieter gepriesene hochwertige Wohnumfeld und Gebäude konnte bei Gericht nicht punkten. Denn ein sauberer, strukturierter Hof mit Wegen und Müllplatz gilt noch nicht als „aufwändig gestaltet“. Für ein positives Merkmal sind besondere Elemente nötig, wie gestaltete Fassaden, architektonische Anlagen, Brunnen oder eigenständige Aufenthaltsbereiche. 

Hier zeigt sich, dass nicht alles, was Vermietende als Pluspunkt vermerken, auch tatsächlich die Vergleichsmiete erhöht. Der Berliner Mietspiegel enthält sehr klare Vorgaben und die Gerichte schauen äußerst penibel auf die kleinen Details.

Selbst der Austausch der alten Heizung durch eine neue Gastherme konnte nicht als umlagefähige Modernisierung anerkannt werden, um eine höhere Miete zu rechtfertigen. Denn der Austausch einer über 30 Jahre alten Therme ist – so das Gericht – primär eine Instandhaltung. 

Die alte Heizung hatte ausgedient. Für den Austausch alter, verbrauchter Teile trägt allein der Vermieter die Kosten. Bei einer Modernisierung hätte ein echter Mehrwert entstehen müssen, beispielsweise durch Energieeinsparung.

Zudem müssen umlagefähige Modernisierungen in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn stattgefunden haben. Die Therme wurde aber erst nach Einzug der Mietenden erneuert. Damit war eine Anrechnung auf die Ausgangsmiete ohnehin ausgeschlossen.

Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht Stuttgart wiesen die Klage des Mieters ab. Zur endgültigen Klärung war der Fall nun beim Bundesgerichtshof (BGH) angekommen. Hier hatten die Richterinnen und Richter zu klären, ob der Mieter überhaupt ein Vorkaufsrecht ausüben durfte, obwohl sein Wohnraum in Teileigentum umgewandelt worden war. Des Weiteren ging es um die rechtzeitige Ausübung des Vorkaufsrechts.

Ein kleiner Einschub zum besseren Verständnis:

Wohnungseigentum beschreibt das Sondereigentum an einer Wohnung, also an Räumen, die dem Wohnen dienen. 

Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes wie zum Beispiel Büros, Arztpraxen, Läden oder Lagerräume.  

Das Gericht verurteilte den Vermieter schließlich zur Rückzahlung von 5.548,38 Euro an seine Mietenden. Sie hatten 19 Monate 292,02 Euro zu viel Miete gezahlt. Ihre Kaution musste ebenfalls korrigiert werden, da das Gesetz die Mietsicherheit auf maximal drei Nettokaltmieten begrenzt.

(LG Berlin II, Urteil vom 6. März 2025 - 64 S 49/23)