In Köln legte eine Vermieterin die Mietkaution ihrer Mieter:innen in Aktien an. Im Laufe der Jahre stieg der Kurswert beträchtlich an. Wem steht das Vermögen zu?
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Es war im Jahr 1960 als die Mieter:innen einer Wohnung in Köln bei ihrer Vermieterin, einer Wohnungsgesellschaft, die Mietkaution von 800 D-Mark hinterlegten. Im Mietvertrag stand, dass die Vermieterin das Geld in eigene Aktien anlegen darf. Ein Treuhänder verwaltete die Aktien für die Mieter:innen.
Der Mietvertrag sah weiterhin vor, dass nach Beendigung des Mietverhältnisses die Aktien herauszugeben seien. Die Vermieterin sollte aber nach Wahl berechtigt sein, anstelle der Aktien den Nominalbetrag von 800 DM auszuzahlen.
Im Jahr 2005 zogen die Mieter:innen in eine andere Wohnung um, blieben aber ihrer Vermieterin treu. Ein neuer Mietvertrag wurde geschlossen. Die Mietkaution sollte vom bisherigen Mietvertrag in der bisherigen Form übertragen werden; nur dass aus 800 D-Mark jetzt 409,03 Euro wurden. Zwischen den Jahren 2005 und 2017 zahlte die Vermieterin Dividenden von rund 6.000 Euro aus, die sie jeweils mit der Miete verrechnete.
So weit, so gut. Doch als Mitte 2018 das Mietverhältnis endete und die Erbin der inzwischen verstorbenen Mieter:innen auf Herausgabe der Aktien drängt, kommt es zum Streit. Die Aktien besitzen inzwischen einen Kurswert von 115.000 Euro. Die Wohnungsgesellschaft blättert aber lediglich die 409,03 Euro auf den Tisch und beruft sich auf ihr Wahlrecht aus dem Mietvertrag.
Damit gibt sich die Erbin nicht zufrieden und zieht vor Gericht. Das Amtsgericht Köln stellt fest, dass das im alten Mietvertrag vorgesehene Wahlrecht der Wohnungsgesellschaft unwirksam ist. Denn § 551 BGB sieht vor, dass Erträge aus der Mietsicherheit unabhängig von der gewählten Anlageform den Mieter:innen zustehen.
Zu den Erträgen der gewählten Anlageform gehörten nicht nur die ausgezahlten Dividenden, sondern auch etwaige Kursgewinne. Vereinbarungen, die davon abweichen, seien unwirksam. Eine solche Regelung würde der Vermieterin einseitig das Recht einräumen, etwaige Kursgewinne für sich zu behalten, mögliche Kursverluste hingegen durch Herausgabe der Aktien auf die Mieter:innen abzuwälzen. Das im Mietvertrag vorgesehene Wahlrecht der Vermieterin würde die Mietpartei unangemessen benachteiligen.
Die Wohnungsgesellschaft kann Berufung einlegen.
(AG Köln, Urteil v. 19.7.2022, 203 C 199/21)
Fragen zum BGH, Urteil v. 24.4.2019, VIII ZR 82/18
- Darf das Gericht den höchsten Wert als ortsübliche Vergleichsmiete ansetzen, wenn ein:e Sachverständig:e in einem Mieterhöhungsprozess eine breite Streuung der Miethöhe ermittelt hat?
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Hat ein:e Sachverständige:r in einem Mieterhöhungsprozess eine breite Streuung der Miethöhe von Vergleichswohnungen ermittelt, darf das Gericht nicht ohne Weiteres den höchsten Wert als ortsübliche Vergleichsmiete ansetzen.
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