Studentenwohnung be­fris­tet ver­mie­ten?

Mieten Studierende für die Zeit ihres Studiums eine Wohnung, handelt es sich nicht per se um eine vorrübergehende Gebrauchsüberlassung durch Vermietende. Das klärte das Amtsgericht Berlin-Kreuzberg in einem konkreten Fall. 

Eine Vermieterin in Berlin-Kreuzberg vermietete im Juni 2022 eine möblierte Ein-Zimmer Wohnung von 34 qm an zwei Studierende – laut Mietvertrag befristet auf sechs Monate. Die Miete betrug pauschal 1.030 Euro. 

In einer Klausel stand (wortgetreu zitiert): „Die Mietern erklären ausdrücklich, dass das o.g. angemietete Mietobjekt nicht zum dauernden Lebensmittelpunkt den Mietern wird. Hierzu erklären die Mieter weiter, dass sie nur eine kurzfristige Gebrauchsüberlassung wünschen, weil sie zurzeit studieren. Lebensmittelpunkt ist INDIA.“    

In einer weiteren Klausel heißt es (ebenfalls wortgetreu zitiert): „Die Parteien sind sich darüber einig, dass sowohl die besonderen Umstände der Anmietung und des Vertragszwecks (insbesondere Möblierung, überschaubare Vertragsdauer, Kurzfristigheit der Gebrauchsüberlassung), als auch das baldige Vertragsende feststehen und diese Vorstellungen beider Parteien gerade Vertragsinhalt sein sollen.“  

Ende Dezember 2022 wurde das Mietver­hält­nis in einem “Nachtrag” um weitere sechs Monate verlängert – zu einer Pauschalmiete von 1.050 Euro. Ca. einen Monat bevor der Mietvertrag auslief, erklärten die Studierenden, dass sie nicht aus der Wohnung ausziehen, weil es sich um ein unbefristetes Mietverhältnis handele.   

Die Vermieterin reagierte, indem sie ihnen einen unbefristeten Mietvertrag anbot. Den lehnten die Mietenden allerdings ab, vermutlich wegen der vorgesehenen Höhe der Pauschalmiete. Daraufhin klagte die Vermieterin auf Räumung der Wohnung.

Das AG Berlin-Kreuzberg wies die Klage mit der Begründung ab, dass mangels Befristungsgrundes im Sinne von § 575 BGB Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB keine wirksame Befristung vereinbart worden sei. Daher gelte der Mietvertrag als unbefristet abgeschlossen im Sinne des § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB.   

Zur Erklärung: Beim § 575 geht es um den Zeitmietvertrag; das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) sieht vor, dass ein Mietverhältnis nur auf bestimmte Zeit eingegangen werden kann, wenn die Vermietenden  

• nach Ablauf der Mietzeit die Räume als Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts nutzen wollen, 

• in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen wollen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden,  

• die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten wollen. 

Den Grund der Befristung müssen Vermietende bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

Das Gericht stellte klar, dass die Regelung zum § 575 Zeitmietvertrag anwendbar sei, da es sich um keinen vorübergehenden Gebrauch einer Mietsache im Sinne von § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB handele. Hierzu fehle die geforderte Kurzfristigkeit, da sich ein Studium normalerweise über einen längeren Zeitraum erstrecke. 

Eine Ausnahme käme nur infrage, wenn die Wohnung semesterweise vermietet worden wäre, was aber nicht der Fall war. Denn der Mietvertrag habe keine solche Regelung enthalten und auch die erste Befristung entsprach nicht dem üblichen Semesterturnus.   

Das AG Berlin-Kreuzberg verwies darüber hinaus darauf, dass sich die Wohnung nicht in einem Studentenwohnheim befinde. Von daher würde sich die Zulässigkeit einer Befristung aus § 549 Abs. 3 BGB ausschließen. 

Fazit: Mit dieser Entscheidung hat das Gericht die Position von studentischen Mietenden gestärkt. Eine Anmietung zu Studienzwecken stellt keinen Anlass dar, der per se die Kurzfristigkeit der Gebrauchsüberlassung begründet. Der bloße Wunsch der Vermietenden, ein Mietverhältnis kurz zu begrenzen, kann nur im Rahmen des § 575 BGB verwirklicht werden. 

(AG Kreuzberg, Urteil vom 15.03.2024 - 14 C 336/23)