Frei­es WG-Zim­mer darf ver­mie­tet wer­den

Wer nach dem Auszug eines Mitmietenden die Miete nicht allein tragen will oder kann, darf untervermieten. Der BGH stärkt die Position von Mietenden deutlich und setzt enge Grenzen für Ablehnungen. 

Drei Mietende bewohnten gemeinsam eine Dreizimmerwohnung in Berlin-Mitte. Die vereinbarte Miete betrug 1.012 Euro monatlich. Nach dem Auszug eines Mieters wollten die beiden Verbliebenen das freie Zimmer untervermieten, um ihre Mietkosten zu reduzieren. 

Sie baten die Vermieterin um Erlaubnis, das frei gewordene Zimmer an eine namentlich benannte Person unterzuvermieten. Die Miete für das Zimmer sollte 330 Euro betragen.

Doch die Vermieterin blockte komplett. Sie gab weder die Erlaubnis zur Untervermietung noch zur Fortführung des Mietvertrags nur mit den beiden verbliebenen Mietenden; auch einem Austausch des ausgezogenen Mieters durch eine namentlich vorgeschlagene Person lehnte sie ab.

Daraufhin klagten sich die beiden Mietenden durch die Instanzen bis hin zum Bundesgerichtshof (BGH). 

Der BGH stärkte mit seinem Urteil das Interesse der Mietenden. Die Vermieterin muss die Untervermietung erlauben. Ein Anspruch auf einen Untermietzuschlag besteht nicht. Und nun zu den Kernaussagen des Gerichts im Einzelnen:

Eine Kostenentlastung ist ein berechtigtes Interesse von Mietenden. Der Wunsch nach einer Verringerung der eigenen Mietbelastung gilt nach ständiger Rechtsprechung als berechtigtes Interesse. Der Gesetzgeber hat mit § 553 BGB ausdrücklich auch die Möglichkeit einer Kostenentlastung durch Untervermietung in Betracht gezogen.  

Ob bei einer Mietermehrheit alle Mietenden ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben müssen, erklärte der BGH nicht. Das Interesse eines einzelnen von mehreren Mietenden begründe dann ein berechtigtes Interesse, wenn ein Mitmietender ausgezogen ist, und der verbleibende Mietende – sei es aus persönlichen oder wirtschaftlichen Gründen – einen Dritten in die Wohnung aufnehmen möchte. So war es im aktuellen Fall.

Auch der Verweis auf einen Gesamtschuldnerausgleich nach § 426 Abs. 2 Satz 1 BGB greift nicht. Die Möglichkeit, den ausgezogenen Mitmietenden auf Zahlung seines Mietanteils intern in Anspruch zu nehmen, ersetzt das Interesse an Untervermietung nicht.  Denn es besteht das Risiko, einer Retourkutsche. Der ehemalige Mitmietende könnte von den Verbliebenden die gemeinsame Kündigung des Mietvertrags verlangen, mit der Folge, dass dann alle die Wohnung verlieren. 

Da die Zahl der Mietenden nach Austausch des ausgezogenen durch einen neuen Mitmietenden gleichbleiben wird, ist ein Mietzuschlag unzulässig. Denn eine stärkere Belegung der Wohnung, die einen Untermietzuschlag rechtfertigen könnte, liegt nicht vor.

Bei einer Gesamtmiete von 1.012 Euro und einer geplanten Untermiete von 330 Euro decken die verbleibenden Mieter lediglich einen Teil ihrer Gesamtbelastung ab. Damit ist eine Gewinnerzielung durch die Untervermietung nicht erkennbar. 

Mit seiner Entscheidung schafft der BGH nun Klarheit und damit Flexibilität für Mietende in Wohngemeinschaften. Nach dem Auszug eines Mitmietenden kann die Untervermietung verlangt werden, wenn sie der Kostenentlastung dient. Vermietende können das nur in Ausnahmefällen ablehnen.

(BGH, Beschluss vom 7.10.2025 - VIII ZR 11/24)

(Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte Irrtum vorbehalten).