Um­bau schützt nicht vor Miet­preis­brem­se

Wer Gewerberäume zu Wohnungen umbaut, darf nicht automatisch eine beliebige Miete verlangen. Der BGH stellt klare Anforderungen an die bauliche Ausgangslage und den Umfang der erforderlichen Investitionen.

Wer Gewerberäume in Wohnungen umwandelt, kann unter bestimmten Voraussetzungen von der Mietpreisbremse ausgenommen sein. Doch nicht jede Umgestaltung führt dazu, dass neuer Wohnraum im Sinne des § 556f Satz 1 BGB entsteht. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat klargestellt, wann eine solche Ausnahme greift und welche Anforderungen an den baulichen Aufwand zu stellen sind.

Die Mietenden hatten im Januar 2020 eine rund 73 m² große Wohnung in Berlin angemietet. Die monatliche Nettokaltmiete betrug 979 Euro. Die Wohnung befand sich im Seitenflügel eines Altbaus aus der Zeit vor 1918, dessen Erdgeschoss gewerblich genutzt wurde. Die vermieteten Räume waren zuvor Bestandteil einer Gewerbeeinheit. Sie wurden abgetrennt und umgebaut.

Die Mietenden hielten die vereinbarte Miete für überhöht und sahen darin einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse. Ihrer Auffassung nach durfte die Nettokaltmiete lediglich rund 623 Euro betragen. Sie verlangten deshalb die Rückzahlung überzahlter Miete sowie eines Teils der geleisteten Mietkaution.

Die Vermieterin hingegen berief sich auf die Ausnahme für neu geschaffenen Wohnraum nach § 556f Satz 1 BGB. Da die Räume vor dem Umbau gewerblich genutzt worden seien und erstmals nach dem 1. Oktober 2014 als Wohnung vermietet wurden, sei die Mietpreisbremse nicht anwendbar. 

Das Landgericht Berlin II – wie zuvor auch das Amtsgericht Charlottenburg – wies die Klage der Mietenden ab, die daraufhin in Revision gingen. 

Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung an das Landgericht zurück. Denn es galt noch Wesentliches zu klären.

Nach § 556f Satz 1 BGB gilt die Mietpreisbremse nicht für eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird. Die Vorschrift soll Anreize für die Entstehung neuen Wohnraums schaffen.

Allerdings reicht es nicht aus, dass Räume vor dem Stichtag ausschließlich gewerblich genutzt und anschließend erstmals als Wohnung vermietet wurden. Entscheidend ist vielmehr, ob die Räume aufgrund ihrer damaligen baulichen Anlage und Ausstattung objektiv bereits als Wohnung hätten genutzt werden können.

Für die Beurteilung ist es nach Auffassung des BGH maßgeblich, ob die Räumlichkeiten als selbstständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich die Führung eines eigenständigen Haushalts ermöglicht hätten. Die baurechtliche Beurteilung ist dafür nicht entscheidend.

Dazu müssen die Räume über einen Wohn- beziehungsweise Schlafraum, eine Toilette, ein eingerichtetes Bad sowie eine Küche oder Kochgelegenheit verfügen. Eine fertig eingerichtete Küche ist nicht erforderlich. Es genügt, wenn die notwendigen Anschlüsse für Wasser, Abwasser und Strom vorhanden sind.

Allerdings ist eine Gesamtbetrachtung erforderlich. Selbst wenn die genannten Einrichtungen vorhanden sind, kann eine Wohnnutzung ausscheiden, wenn die Räume beispielsweise so verteilt sind, dass eine eigenständige Wohnung erst durch bauliche Maßnahmen wie das Einziehen von Trennwänden oder die Schaffung eines eigenen Zugangs entstehen kann.

Eine weitere Voraussetzung für die Ausnahme ist ein wesentlicher Bauaufwand. Dieser liegt nach der Rechtsprechung des BGH vor, wenn die Umbaukosten etwa ein Drittel des Aufwands erreichen, der für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlich wäre. Der Grundstücksanteil bleibt bei dieser Berechnung außer Betracht.

Für den Vergleich sind aussagekräftige aktuelle Baukostenwerte der jeweiligen Region oder einer hinsichtlich Bevölkerungsstruktur und Wirtschaftskraft vergleichbaren Region heranzuziehen.

Wichtig ist außerdem: Die Kosten müssen gerade für diejenigen baulichen Maßnahmen angefallen sein, durch die die Nutzung als Wohnraum erst ermöglicht wurde. Reine Instandsetzungsarbeiten, die lediglich einen bereits früher vorhandenen Zustand wiederherstellen, reichen nicht aus.

Der BGH stellte darüber hinaus klar, dass Vermietende die Darlegungs- und Beweislast für die Voraussetzungen der Ausnahme nach § 556f Satz 1 BGB tragen. Sie müssen also darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass die Räume vor dem Stichtag objektiv nicht als Wohnung nutzbar waren und erst durch die späteren Baumaßnahmen unter Einsatz eines wesentlichen Bauaufwands zu Wohnraum wurden.

Zudem müssen Vermietende die Mietenden (gemäß § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 3 BGB) bereits vor deren Abgabe der Vertragserklärung unaufgefordert darüber informieren, dass die Voraussetzungen der Ausnahme für neu geschaffenen Wohnraum vorliegen. Unterbleibt diese Auskunft, können sie sich grundsätzlich erst zwei Jahre nach einer formgerechten Nachholung darauf berufen.

Die Entscheidung schafft Klarheit für die Umwandlung von Gewerbe- in Wohnräume. Nicht die bisherige vertragliche Nutzung ist entscheidend, sondern die objektive bauliche Beschaffenheit der Räume. Nur wenn eine Wohnnutzung zuvor nicht möglich war und erst durch erhebliche, auf die Schaffung von Wohnraum gerichtete Baumaßnahmen ermöglicht wurde, greift die dauerhafte Ausnahme von der Mietpreisbremse nach § 556f Satz 1 BGB. 

Für Vermietende bedeutet das: Sie müssen sowohl den Zustand der Räume vor dem Umbau als auch den erforderlichen Bauaufwand nachvollziehbar dokumentieren und die gesetzlich vorgeschriebene Auskunft rechtzeitig erteilen.

(BGH, Urteil vom 19. August 2026 - VIII ZR 104/25)

(Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte Irrtum vorbehalten).