Streit um Zu­tritt – Kün­di­gung un­wirk­sam

Eine Vermieterin wollte mehr Räume besichtigen als vereinbart. Der Mieter trug sie schließlich vor die Tür. Es folgte die Kündigung. Im anschließenden Streit vor Gericht stellte der Bundesgerichtshof (BGH) klar, warum auch das Verhalten der Vermieterin bei einer Kündigung zählt.

Ein Mieter in Rheinland-Pfalz wohnte seit Juli 2006 in einem Haus seiner Vermieterin. Bereits in der Vergangenheit hatten sich beide Parteien wegen des Besichtigungsrechts der Vermieterin vor Gericht gestritten.

Am 16. August 2012 kam die Vermieterin nach vorheriger Vereinbarung erneut ins Haus. Diesmal wollte sie die zwischenzeitlich installierten Rauchmelder kontrollieren. Doch dabei blieb es nicht: Sie versuchte, auch weitere Räume zu betreten, obwohl der Mieter damit nicht einverstanden war. 

Als der Mieter sie unmissverständlich aufforderte, das Haus zu verlassen, kam sie dem nicht nach. Stattdessen blieb sie im Eingangsbereich stehen, nahm Gegenstände des Mieters von einer Fensterbank und öffnete ein Fenster. Daraufhin umfasste der Mieter die Vermieterin am Oberkörper und trug sie vor die Haustür.

Die Vermieterin reagierte mit einer fristlosen, hilfsweise ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Vor Gericht verlangte sie, dass der Mieter das Haus räumt.

Das Amtsgericht Bad Neuenahr-Ahrweiler wies die Räumungsklage ab. Außerdem sollte die Vermieterin ihrem Mieter 661,61 Euro für dessen außergerichtliche Anwaltskosten zahlen. Das Landgericht Koblenz entschied anschließend zugunsten der Vermieterin. Daraufhin legte der Mieter Revision ein – mit Erfolg.

Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Landgerichts auf und stellte die Entscheidung des Amtsgerichts wieder her.

Nach Auffassung des BGH durfte die Vermieterin die Wohnung nicht ohne konkreten sachlichen Anlass besichtigen. Ein allgemeines Recht, in regelmäßigen Abständen den Zustand der Mieträume zu kontrollieren, besteht nicht. Zwar können Mietende verpflichtet sein, dem Vermietenden nach vorheriger Ankündigung Zutritt zu gewähren. Dafür muss es jedoch einen konkreten Grund geben, etwa im Zusammenhang mit der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Mietobjekts.

Der BGH stellte klar, dass bei der Prüfung einer Kündigung sämtliche Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden müssen. Dazu gehört ausdrücklich auch ein vorheriges vertragswidriges Verhalten der Vermieterin – insbesondere dann, wenn es das Verhalten des Mieters provoziert hat.

Das Landgericht hatte seine Entscheidung maßgeblich darauf gestützt, dass der Mieter die Vermieterin in einer demütigenden Weise aus dem Haus getragen und damit möglicherweise die Grenzen seines Notwehrrechts überschritten habe. Es hatte jedoch das vorausgegangene Verhalten der Vermieterin nicht ausreichend in die Gesamteinschätzung einbezogen.

Ob der Mieter die Grenzen seines Notwehrrechts tatsächlich überschritten hatte, musste der BGH nicht abschließend entscheiden. Entscheidend war, dass das Landgericht die Umstände nicht umfassend betrachtet hatte. Auf dieser Grundlage konnte die Kündigung nicht bestehen bleiben.

Der BGH bestätigte damit auch den Anspruch des Mieters auf Ersatz seiner außergerichtlichen Anwaltskosten: Wer schuldhaft eine materiell unbegründete Kündigung ausspricht und dem Mieter dadurch sein Besitzrecht grundlos streitig macht, kann zum Schadensersatz verpflichtet sein. 

Vermietende dürfen Wohnräume nicht ohne konkreten Anlass besichtigen. Und kommt es im Streit um den Zutritt zu einem Fehlverhalten des Mieters, muss bei der Prüfung einer Kündigung auch berücksichtigt werden, ob die Vermietenden die Situation selbst pflichtwidrig herbeigeführt oder verschärft haben.

Auch eine formularmäßige Vertragsklausel, die Vermietenden ganz allgemein das Betreten der Mieträume zur „Überprüfung des Wohnungszustandes“ erlaubt, ist unwirksam. Sie benachteiligt Mietende unangemessen.

(BGH, Urteil vom 04.06.2014 – VIII ZR 289/13)

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