Ko­ali­ti­ons­ver­trag: Miet­preis­brem­se bleibt, Heizungsgesetz geht

Der zwischen CDU, CSU und SPD ausgehandelte Koalitionsvertrag stößt bei der Wohnungswirtschaft auf unterschiedliche Reaktionen. Während die Bauwirtschaft die meisten Änderungen begrüßt, blicken Vermietende kritisch auf die kommenden vier Jahre.

Ein Kommentar von Peter Steinhauer

Der Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD steht fest. Am 9. April 2025 haben sich die drei Parteien auf ein 146-seitiges Papier mit dem Titel "Verantwortung für Deutschland" geeinigt, das den Weg für eine schwarz-rote Bundesregierung unter Kanzlerkandidat Friedrich Merz (CDU) ebnet. 

Eine der umstrittensten Entscheidungen der neuen Koalition ist die Verlängerung der Mietpreisbremse um weitere vier Jahre bis Ende 2029. Dr. Kai Warnecke, Präsident von Haus & Grund, kritisiert diese Maßnahme deutlich: "Ob Verlängerung und Verschärfung der Mietpreisbremse oder neue Einschränkungen bei Modernisierungsmieterhöhungen – das sind allesamt alte Forderungen, die sich bereits als wirkungslos oder kontraproduktiv erwiesen haben."

Neben der Mietpreisbremse plant die neue Regierung in angespannten Wohnungsmärkten weitere Regulierungen

• Verschärfte Regulierung von Indexmieten

• Strengere Regeln für möblierte Wohnungen 

• Neue Einschränkungen bei Kurzzeitvermietungen

• Überarbeitung der Modernisierungsumlage

• Mehr Mieterrechte für Studierende und Auszubildende

Eine Expertengruppe soll bis Ende 2026 eine Reform der Mietwucher-Vorschrift im Wirtschaftsstrafgesetz sowie eine Bußgeldregelung bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse vorbereiten. Die Koalition möchte mit einem „Nationalen Mietenbericht" eine rechtlich belastbare Datengrundlage für die Anwendung des Wucherparagrafen schaffen.

Ein positiver Punkt bei der Regulierung des Mietmarktes lässt sich finden: Wer zu günstigen Preisen vermietet, den will der Staat zukünftig steuerlich belohnen.

Eine klare Ansage macht der Koalitionsvertrag beim umstrittenen Heizungsgesetz: "Wir werden das Heizungsgesetz abschaffen", heißt es unmissverständlich. Die künftige Regierung plant stattdessen ein neues Gebäudeenergiegesetz (GEG), das "technologieoffener, flexibler und einfacher" werden soll. Dabei soll "die erreichbare CO2-Vermeidung zur zentralen Steuerungsgröße werden".

Die Förderung für Sanierungen und Heizungstausch soll fortgeführt werden. Die Förderprogramme der KfW möchte die neue Regierung vereinfachen und zu nur noch zwei Programmen zusammenführen: eines für den Wohnungsneubau und eines für die Modernisierung.

Neu ist zudem: "Die Kosten für energetische Sanierungen ererbter Immobilien werden künftig von der Steuer absetzbar."

Die vorherige Regierung hatte ihre ambitionierten Neubauziele von 400.000 Wohnungen pro Jahr deutlich verfehlt. Nun möchte die Koalition in 100 Tagen mit einem "Wohnungsbau-Turbo" dem Neubau ein Zeichen setzen. Die Vereinfachung von Planungsverfahren, die Einführung eines Gebäudetyps E und die Fokussierung auf serielles und modulares Bauen sollen endlich für mehr Tempo auf den Baustellen sorgen. Ebenso plant die Koalition eine befristete Wiedereinführung der Förderung des EH55 Gebäudestandards. 

Tim-Oliver Müller, Hauptgeschäftsführer des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie, sieht positive Signale: „Die Kapazitäten in den Bauunternehmen, ad hoc mehr zu bauen, sind vorhanden, wir könnten sofort loslegen."

Nach jahrelanger Debatte soll nun die Elementarschadenversicherung für Wohngebäude verpflichtend werden. Die geplante zusätzliche Versicherungspflicht soll Schäden durch Naturgewalten wie Überschwemmungen, Starkregen, Erdrutsche oder Erdbeben abdecken. 

Im Neugeschäft soll die Wohngebäudeversicherung nur noch mit Elementarschadenabsicherung angeboten werden. Im Bestandsgeschäft werden alle Versicherungen zu einem Stichtag um diese Komponente erweitert.

Diese Maßnahme hatten Eigentümerverbände im Vorfeld deutlich kritisiert. Die höheren Versicherungsbeiträge machen das Wohnen ein weiteres Mal teurer. Bislang wird dieser Posten bei den Betriebskosten auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt. Forderungen nach der Abschaffung der Umlage stehen bereits im Raum.

Die künftige Regierung möchte sowohl die Eigentumsbildung als auch den sozialen Wohnungsbau stärken. "Zur Wohneigentumsbildung für Familien („Starthilfe Wohneigentum“), zur Neubauförderung und zur Sanierung bestehenden Wohnraums werden steuerliche Maßnahmen verbessert, eigenkapitalersetzende Maßnahmen geschaffen und die Übernahme von staatlichen Bürgschaften für Hypotheken geprüft", heißt es im Vertrag.

Gleichzeitig sollen "Investitionen in den sozialen Wohnungsbau schrittweise deutlich erhöht" werden. Insbesondere für junges Wohnen sollen die Mittel verdoppelt werden. Zudem sollen  selbstnutzende Eigentümer zukünftig von den Regelungen des Milieuschutzes ausgenommen werden. 

Der Koalitionsvertrag setzt für die Wohnungspolitik  in Teilen deutlich neue Akzente. Vor allem erhält der Wohnungsneubau viel Unterstützung, ebenso verfolgt die Klimapolitik einen neuen, pragmatischeren Ansatz. Die energetische Sanierung könnte aufgrund der Förderung und vereinfachter Rahmenbedingungen einen deutlichen Schub erhalten. 

Ein kritischer Punkt bleibt die Mietenregulierung. Instrumente wie die Mietpreisbremse sind juristisch fragwürdig und haben bislang ihre Wirkung verfehlt. Die Politik scheint immer noch nicht verstanden zu haben, dass kostendeckende Erträge der Schlüssel für einen funktionierenden Wohnungsmarkt sind. Zu erwähnen bleibt noch, dass das neugeschaffene Bauministerium erhalten und in der Hand der SPD bleiben soll.