Was än­dert sich 2020 für Ver­mie­ter?

Mit dem Jahreswechsel 2019/2020 müssen sich Vermieter in Städten mit Mietpreisbremse auf schärfere Vorschriften einstellen, in Berlin voraussichtlich sogar auf einen Mietenstopp. Zu beachten sind auch aktuelle Vorschriften für Rauchwarnmelder und Energieausweise.

Vermieter in Städten mit einem angespannten Wohnungsmarkt werden sich 2020 verstärkt damit befassen müssen, wie viel Miete sie von ihren Mietern verlangen dürfen. Sonst drohen Bußgelder oder Rückzahlungsforderungen.

Seit 2015 gilt in vielen deutschen Städten die sogenannte Mietpreisbremse. In den aktuell rund 300 betroffenen Städten darf der Mietpreis einer Bestandswohnung bei Neuvermietung nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Verstöße können mit Bußgeldern von bis zu 100.000 Euro geahndet werden. Von 2020 an müssen sich Vermieter nun darauf einstellen, dass Mieter überzahlte Mieten auch rückwirkend zurückverlangen können, und das bis zu einem Zeitraum von 30 Monaten. Dazu muss der Mieter den Verstoß aber innerhalb dieses Zeitraums nach Beginn des Mietverhältnisses gerügt haben. Eigentlich sollte die Mietpreisbremse, beziehungsweise die Möglichkeit der Länder, eine solche zu verhängen, Ende 2020 auslaufen. Nun ist die Regelung bis Ende 2025 verlängert worden.

Grundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete, an der sich die Mietpreisbremse orientiert, sind die Mietspiegel der Städte. Deren rechtliche Grundlage sollte noch 2019 reformiert werden und der Betrachtungszeitraum der Mieten von vier auf sechs Jahre verlängert werden. Das Gesetzesvorhaben wurde jedoch im Dezember 2019 zunächst verschoben. Es gelten die bisherigen Mietspiegel.

Mit weit größeren Einschnitten müssen voraussichtlich Vermieter in Berlin rechnen. Der viel diskutierte „Mietendeckel“ der rot-rot-grünen Regierung sieht für die Hauptstadt einen fünfjährigen Mieterhöhungsstopp auf dem Niveau der Mietpreise vom 18. Juni 2019 vor. Bei Verstößen können Bußgelder von bis zu 500.000 Euro verhängt werden. Die Obergrenzen liegen ja nach Baualtersklassen und Ausstattungsstandards zwischen 3,92 und 9,80 Euro pro Quadratmeter. Werden diese um 20 Prozent überschritten, soll auch eine Kappung der Miete möglich sein. Vom Mietendeckel ausgenommen sind Neubauten, die erstmals seit 1. Januar 2014 bezugsfertig sind. Auch können Vermieter bei der Investitionsbank Berlin einen Antrag auf eine angemessene Erhöhung stellen, wenn sie sonst die Substanz der Mietimmobilie gefährdet sehen. Bestimmte Modernisierungen, zum Beispiel zur Energieeinsparung oder Barrierefreiheit, sollen grundsätzlich erlaubt sein, wenn sich die Miete dadurch um nicht mehr als 1,00 Euro pro Quadratmeter erhöht.

Verabschiedet ist das Gesetz zum Mietendeckel noch nicht: Der Beschluss über den Gesetzentwurf des Senats im Abgeordnetenhaus wurde am 12. Dezember nach erster Lesung vertagt.

Aus den Bundesländern kommen weitere Pläne, überhöhte Mieten zu stoppen. Auf entsprechende Initiativen der Länder Bayern und Schleswig-Holstein hat der Bundesrat Gesetzentwürfe zur verstärkten Bekämpfung von Mietwucher durch das Wirtschaftsstrafgesetz erarbeitet, die in den Bundestag eingebracht werden sollen. Bisher mussten Mieter nachweisen, dass sie sich vergeblich um eine günstigere Wohnung bemüht hätten und der Vermieter ihre Zwangslage ausgenutzt habe. Diese Nachweise sollen nach Vorstellungen der Länder wegfallen und der bisherige Bußgeldrahmen auf bis zu 100.000 Euro erhöht werden.

Vermieter sind dafür verantwortlich, dass ihre Mietwohnungen mit Rauchwarnmeldern ausgestattet sind. Im Neubau sind diese bereits in allen Bundesländern Pflicht. Für Bestandsbauten gilt derzeit in Berlin und Brandenburg noch eine Übergangsfrist, die zum 31.12.2020 ausläuft. Ab dann gilt die Rauchwarnmelderpflicht in 15 Bundesländern für Alt- und Neubauten. In Sachsen gilt bisher eine Verpflichtung zum Einbau von Rauchmeldern nur in Neubauten und im Rahmen von Umbauten bei Bestandsimmobilien. Aber auch hier sollen weitere rechtliche Vorgaben mit Übergangsfristen bis 2024 folgen.

Wer eine Wohnung oder ein Haus neu vermieten will, muss dem Mietinteressenten seit Januar 2009 einen Energieausweis vorlegen, der die energetischen Kennwerte des Hauses enthält. Für Wohngebäude mit einem Baujahr bis 1965 galt diese Pflicht bereits seit Juli 2008. Da Energieausweise eine Laufzeit von 10 Jahren haben, sollten Eigentümer mit älteren Ausweisen sich rechtzeitig um eine Verlängerung kümmern.