In wel­chen Fäl­len ist ein Vor­kaufs­recht aus­ge­schlos­sen?

Auch mit einem beurkundeten Kaufvertrag steht noch nicht zu 100 Prozent fest, dass der Käufer die Immobilie auch tatsächlich erhält. Denn es gibt ein sogenanntes Vorkaufsrecht. Dieses Vorkaufsrecht steht der Gemeinde, unter Umständen aber auch einer bestimmten Person, zu. In welchen Fällen kann nun ein Vorkaufsrecht ausgeschlossen werden?

• Meistens hat die Gemeinde ein Vorkaufsrecht.

• Unter anderem bei einer Erbschaft, bei Schenkungen oder bei Übertragungen ist das Vorkaufsrecht ausgeschlossen

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Besteht ein Vorkaufsrecht, dann muss der Verkäufer den Kaufvertrag dem Vorkaufsbegünstigen so schnell wie möglich vorlegen. Möchte dieser sein Vorkaufsrecht ausüben, dann tritt er anstelle des Käufers in den ursprünglichen Kaufvertrag ein. Das gilt auch für sämtliche Konditionen, die vereinbart wurden.

Allerdings müssen einige Bedingungen erfüllt sein, damit dies eintritt. Zunächst einmal ist zwischen den verschiedenen Vorkaufsrecht-Formen zu unterscheiden.

Das bekannteste Vorkaufsrecht ist das öffentlich-rechtliche. Es gibt aber noch zwei weitere Formen:

• Öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht: In diesem Fall bezieht sich das Vorkaufsrecht auf die Gemeinde. Dieses Recht ist im Baugesetzbuch festgeschrieben. Für ein öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht können aber auch andere Gesetze die Grundlage bilden, wie zum Beispiel das Denkmalschutzrecht, das Naturschutzrecht, das Eisenbahngesetz, das Reichssiedlungsgesetz und das Wasserrecht. Manchmal sind im Bebauungsplan Grundstücke für öffentliche Zwecke der Gemeinde markiert. Damit die Kommune allerdings ihr Recht in Anspruch nehmen kann, ist ein triftiger Grund erforderlich, wie zum Beispiel dann, wenn die Ausübung des Vorkaufsrechts der Allgemeinheit dient. Wenn etwa die Fläche für eine Aufforstung oder eine Ausgleichsmaßnahme benötigt wird, kann ein Vorkaufsrecht ausgesprochen werden. Wer solch eine Fläche kaufen möchte, kann dies nur, wenn die Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet. Übrigens gilt dies dann nicht, wenn der Kaufinteressent ein enger Verwandter des Verkäufers ist.

• Dringliche Vorverkaufsrecht: Dieses Vorkaufsrecht gilt nur für Grundstücke, die darauf befindlichen Gebäude sind von der Regel ausgenommen. Das dringliche Vorkaufsrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt und wird ins Grundbuch eingetragen. Mit dieser Eintragung ist auch gleichzeitig eine Vormerkung vorhanden. Dadurch ist sichergestellt, dass der Berechtigte zum Vorkauf selbst nach Eintragung des Käufers im Grundbuch sein Recht geltend machen kann. Dieses Recht kann nicht vererbt werden.

• Schuldrechtliche Vorkaufsrecht: Bei dem schuldrechtlichen Vorkaufsrecht ist nicht nur das Grundstück betroffen, sondern auch bewegliche Teile. Das können zum Beispiel Wohnungen oder Häuser sein. Bei diesem Vorkaufsrecht ist kein Eintrag im Grundbuch vorhanden, stattdessen erfolgt eine Zusicherung per Vertrag. Sollte der Vorkaufsberechtigte übergangen werden, dann bleibt der Käufer Eigentümer, jedoch kann der zum Vorkauf Berechtigte vom Verkäufer Schadensersatz fordern.

Das Vorkaufsrecht kann unter bestimmten Bedingungen ausgeschlossen sein. So kommt das Recht auf Vorkauf nur dann zum Zuge, wenn tatsächlich verkauft wird. Denn ausgenommen vom Vorkaufsrecht sind:

• Tauschgeschäfte

• Schenkungen

• Erbschaften

• Übertragungen von Gesellschaftsanteilen

Auch dann, wenn ein Objekt zwangsvollstreckt wird, greift das Vorkaufsrecht nicht.