Bei der Planung der Baufinanzierung für ein Eigenheim werden häufig die Baunebenkosten außer Acht gelassen. Dabei können die Kosten für Notar, Makler, Grundbuch- und Finanzamt einen beträchtlichen Anteil der Gesamtkosten beim Hausbau ausmachen. Was zu den Baunebenkosten zählt und wie groß ihr Anteil an den gesamten Hausbaukosten ist, erklärt dieser Beitrag.

Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste in Kürze

  • Die sorgfältige Kalkulation der Baunebenkosten ist wichtig für die Baufinanzierung: Ist der Darlehensbetrag für das gesamte Bauvorhaben zu niedrig, muss ein zusätzliches Darlehen aufgenommen oder zusätzliches Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht werden.
  • Für die Planung des Bauvorhabens sollten Sie sich ausreichend Zeit nehmen. Klären Sie vorab mit den zuständigen Behörden und Unternehmen konkrete Kosten ab. Zusätzlich sollte ein finanzieller Puffer für alle Eventualitäten einkalkuliert werden.
  • Sie können als Bauherr besonders bei den Baunebenkosten sparen. So können Sie durch Angebotsvergleiche, Ausschreibung und Eigenleistung bis zu 20 Prozent bei den Baunebenkosten sparen.
     
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Welche Ausgaben zählen zu den Baunebenkosten?

Wer sich den Traum vom Eigenheim erfüllen will, muss mit vielen verschiedenen Kosten rechnen. Zu den häufig unterschätzen Kosten zählen die sogenannten Baunebenkosten. Sie entstehen bereits vor der eigentlichen Bauphase und auch nach der Fertigstellung des Rohbaus fallen weiterhin Baunebenkosten an.

Gut zu wissen:

Grundsätzlich versteht man unter den Baunebenkosten diejenigen Kosten, die neben den reinen Baukosten (Rohbau) und dem Grundstückskaufpreis anfallen. 

1. Die Kaufnebenkosten

Maklerprovision: Falls Sie für die Suche nach einem geeigneten Grundstück einen Makler beauftragt haben, wird eine Maklerprovision fällig. Je nach Region und Marktlage beträgt sie zwischen drei und sieben Prozent des Kaufpreises.

Grunderwerbsteuer: Sie beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent vom Kaufpreis und ist eine wichtige Variable in der Rechnung. Kaufen Sie ein Grundstück und bauen darauf mit dem Architekten oder Bauunternehmen, fällt die Steuer für den Grundstückspreis an.

Notar- und Grundbuchkosten: Für die Beurkundung des Grundstückskaufs und den Eintrag ins Grundbuch werden etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises fällig.

Gut zu wissen:

Kaufen Sie dagegen vom Bauträger, verkauft er in der Regel Grundstück und Haus in einem. Dann fällt die Steuer auf das ganze Objekt an und kann ein Vielfaches betragen. 

2. Grundstücksbezogene Kosten

Vermessungskosten: Für den Bauantrag werden die exakten Abmessungen und Höhenangaben des Grundstücks benötigt. Die Kosten für die Vermessung können bis zu 3.000 Euro betragen.

Bodengutachten/Baugrundgutachten: Wer ein Haus bauen möchte, kommt um ein Bodengutachten bzw. Baugrundgutachten nicht herum. Dafür muss der Bauherr ein spezialisiertes Unternehmen beauftragen. Je nach Aufwand und Grundstücksgegebenheiten variieren die Kosten von etwa 500 bis zu 1.500 Euro.

Erschließungskosten: Damit auf einem Grundstück ein Haus gebaut und genutzt werden kann, sind verschiedene Anschlüsse nötig. Dazu zählen:

  • Strom

  • Wasser

  • Abwasser

  • Telekommunikation

  • Gas (oder Fernwärme)

  • Anbindung an Verkehrsnetz

Die Kosten für die Erschließung des Grundstücks können 10.000 bis 20.000 Euro betragen. Es gibt allerdings auch Grundstücke, die teilweise oder komplett erschlossen sind. Dies muss zwar nachgewiesen werden, kann aber die Erschließungskosten merklich senken.

Prüfstatiker/Tragwerksplaner: Der Prüfstatiker ist für die korrekte Berechnung und Beurteilung der Statik vor und während des Hausbaus zuständig. Die Kosten hierfür können bis zu 2.000 Euro betragen.

Baumfällung: Sollten auf dem Grundstück Bäume stehen, die Sie entfernen möchten, kommen für die Entfernung weitere Kosten hinzu. Je nach beauftragtem Unternehmen fallen hier bis zu 50 Euro je Meter Baumlänge an.

Abriss von Altbauten: Eventuell sind auf dem Grundstück noch Altbauten oder sonstige größere Gegenstände zu entfernen. Hier liegen die Kosten bei etwa 50 bis 200 Euro je Quadratmeter.

Aushub des Erdreichs: Je nach beauftragtem Unternehmen und Bodengegebenheiten fallen hierbei bis zu 100 Euro pro Kubikmeter an.

Abfuhr von angefallenem Erdreich: Durch den Aushub fällt Erdreich an, welches abtransportiert werden muss. Je nach beauftragter Firma liegen die Kosten hier zwischen zehn und 20 Euro je Kubikmeter.


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3. Kosten des Bauvorhabens

Bauantrag: Der Antrag wird bei der Baubehörde eingereicht, um die Baugenehmigung für den Hausbau zu erhalten. Die Kosten dafür werden nach Gebührenordnung der jeweiligen Gemeinde, des Kreises oder der Stadt berechnet. Die Kosten für den Bauantrag und der damit verbundenen Baugenehmigung liegen bei etwa 0,5 Prozent der Bausumme.

Kosten für Projektleitung: Ein Architekt oder Bauleiter sorgt für den reibungslosen Ablauf während der Bauphase. Hierfür wird ein Honorar gemäß der Honorarverordnung „HOAI“ fällig. Diese belaufen sich in der Regel auf etwa zehn bis 15 Prozent der Baukosten (Rohbau).

Baustrom, Wasser und Toilette: Ohne sie kann nicht gebaut werden. Die Kosten sind individuell. Bei Hausherstellern können sie im Kaufpreis enthalten sein. Dieser Kostenpunkt beläuft sich aber im Regenfall auf etwa 500 bis 1.000 Euro.

Garten, Außenanlagen, Garage/Carport: Für den Garten, die Außenanlagen und eventuelle Zuwege entstehen zusätzliche Kosten. Eventuell soll auch eine Garage oder ein Carport gebaut werden. Die Kosten hierbei richten dabei nach individuellen Ansprüchen des Bauherrn. Realistische Kosten liegen hier jedoch bei 10.000 bis 20.000 Euro.

4. Nebenkosten der Finanzierung

Da bei einem Neubau der Darlehensbetrag sukzessive abgefordert wird, verlangen Banken häufig einen Teilauszahlungszuschlag und Bereitstellungszinsen für das noch nicht ausgezahlte Geld. Dies sind allerdings Punkte, die Sie mit der Bank verhandeln können. Sie können hier aber mindestens mit mehreren hundert Euro rechnen.

5. Versicherungen

Bauherrenhaftpflicht: Rund um den Hausbau kann viel passieren, und häufig wird der Bauherr zur Rechenschaft gezogen. Um die hohen Kosten, die entstehen können, abzusichern, ist eine Haftpflichtversicherung unverzichtbar. Betragen die Kosten für das Bauvorhaben beispielsweise 300.000 Euro, müssen Bauherrn mit einem einmaligen Beitrag in Höhe von etwa 300 Euro rechnen.

Bauleistungsversicherung: Sie sichert Schäden ab, die während des Bauvorhabens am Rohbau auftreten können, etwa durch Sturm, Frost, Diebstahl oder Hochwasser. Die Kosten richten sich auch hier nach den Kosten des Bauvorhabens und liegen so bei etwa 200 bis 500 Euro.

Feuerrohbauversicherung: Sie sichert das Brandrisiko ab und geht nach Fertigstellung des Hauses meist nahtlos in eine Wohngebäudeversicherung über. Auch diese Versicherung ist in der Höhe der Kosten von den Kosten des Bauvorhabens abhängig. Liegen die Kosten für das Bauvorhaben beispielsweise bei 200.000 Euro, kann die Feuerrohbauversicherung etwa 200 bis 300 Euro kosten.

Tipp:

Manche Haushersteller schnüren rund um das Haus Pakete, in denen Nebenkosten und Versicherungen bereits enthalten sind. Beim Anbietervergleich lohnt es sich, hier genauer hinzuschauen. 

Beispielrechnung: Baunebenkosten

Grundstückswert: 50.000,00 Euro

Kosten für Rohbau/Baukosten: 130.000,00 Euro

Besonderheiten: mit Keller

Standort: Nordrhein-Westfalen

Kostenpunkt Kostenhöhe* Zuständigkeit
Maklerprovision 1.785,00 € Makler
Grunderwerbsteuer 3.250,00 € Finanzamt
Notar- und Grundbuchgebühren 4250,00 € Notar und Grundbuchamt
Vermessungskosten 2.500,00 € Katasteramt, Vermessungsingenieur
Baugrundgutachten 1.200,00 € Verband Privater Bauherren (VPB), spezialisierte Unternehmen
Erschließungskosten 17.000,00 € Baubehörde
Kosten für Prüfstatiker 1.500,00 € Prüfstatiker, Bauamt
Baumfällung 1.600,00 € Beauftragtes Unternehmen
Abriss von Altbauten 1.800,00 € beauftragtes Unternehmen
Aushub des Erdreichs 12.000,00 € beauftragtes Unternehmen
Abfuhr von angefallenem Erdreich 4.000,00 € beauftragtes Unternehmen
Bauantrag für Baugenehmigung 600,00 € Bauaufsichtsbehörde
Baustrom, Wasser und Toiletten 850,00 € beauftragtes Unternehmen
Kosten für Projektleitung 20.000,00 € Architekt, Bauleiterbüro
Garten, Außenanlagen, Garage 18.000,00 € beauftragtes Unternehmen
Nebenkosten der Finanzierung 750,00 € Finanzinstitut
Bauherrenhaftpflicht 300,00 € Versicherungsgesellschaft
Bauleistungsversicherung 350,00 € Versicherungsgesellschaft
Feuerrohbauversicherung 280,00 € Versicherungsgesellschaft
Baunebenkosten (gesamt) 74.515,00 €

*Die Angaben der Kosten sind Schätzwerte und können in der Praxis abweichen.

Zusammen mit den Kosten für den Rohbau sowie dem Grundstückskaufpreis ergibt sich ein Betrag in Höhe von 254.015,00 Euro. Diese errechnete Summe könnte nun bei der Planung der Baufinanzierung beziehungsweise der Kostenkalkulation als Orientierungshilfe dienen.

Tipp:

Grundsätzlich ist es empfehlenswert, einen finanziellen Puffer für alle Eventualitäten mit in die Baufinanzierung einzuplanen. 


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Baunebenkosten: Wie kann ich Kosten einsparen?

Besonders bei den Baunebenkosten können Bauherren Kosten einsparen. Dafür haben sie gleich mehrere Möglichkeiten:

  • Versicherungen vergleichen: Bauherren müssen für die Bauphase verschiedene Versicherungen abschließen. Hierbei kann sich ein Vergleich verschiedener Anbieter durchaus lohnen. Hier haben Sie im Bestfall ein Einsparpotential von einigen hundert Euro.

  • Auf Makler verzichten: Auch wenn es zwischen Familie und Beruf nicht immer leicht ist, ausreichend Zeit in die Suche für ein geeignetes Baugrundstück zu investieren, kann sich dies finanziell lohnen. Hier können künftige Bauherren mehrere tausend Euro sparen.

  • Kosten für Projektleitung senken: Sie können die Projektleitung für Ihr Eigenheim ausschreiben. Sie erhalten so mehrere Kostenvoranschläge von Architekten- und Bauleiterbüros und können sich so für ein günstiges Angebot entscheiden.

  • Nebenkosten der Finanzierung minimieren: Einen Anbietervergleich bei der Baufinanzierung sollten Sie ohnehin vornehmen. Eventuell finden Sie ein Finanzinstitut, das Ihnen bei der Bereitstellung der Darlehenssumme in Teilbeträgen (Bereitstellungszinsen) ein günstigeres Angebot unterbreitet.

  • Außen- und Grünanlagen in Eigenregie: Die wohl größte Einsparmöglichkeit bei den Baunebenkosten liegt darin, bestimmte Arbeiten selbst durchzuführen. So können Bauherren beispielsweise den Garten in Eigenregie herrichten, Zaunanlagen selbst installieren und die Garageneinfahrt selbst pflastern. Hier können bis zu mehrere tausend Euro eingespart werden. Im Gegenzug muss der Bauherr aber unter Umständen viel freie Zeit investieren.

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Beispielrechnung: Wie Sie effektiv Kosten sparen

Als Vorbild der folgenden Rechnung dient die oben durchgeführte Beispielrechnung. So können Sie im direkten Vergleich erkennen, inwiefern sich die einzelnen Einsparmöglichkeiten auf die Höhe der Baunebenkosten auswirken.

Kostenpunkt Kostenhöhe*
Maklerprovision

1.785,00 €

- 1.785,00 €

0,00 €

Grunderwerbsteuer 3.250,00 €
Notar- und Grundbuchgebühren 4250,00 €
Vermessungskosten 2.500,00 €
Baugrundgutachten 1.200,00 €
Erschließungskosten 17.000,00 €
Kosten für Prüfstatiker 1.500,00 €
Baumfällung 1.600,00 €
Abriss von Altbauten 1.800,00 €
Aushub des Erdreichs 12.000,00 €
Abfuhr von angefallenem Erdreich 4.000,00 €
Bauantrag für Baugenehmigung 600,00 €
Baustrom, Wasser und Toiletten 850,00 €
Kosten für Projektleitung

20.000,00 €

- 3.000,00 €

17.000,00 €

Garten, Außenanlagen, Garage

18.000,00 €

- 10.000,00 €

8.000,00 €

Nebenkosten der Finanzierung

750,00 €

- 50,00 €

700,00 €

Bauherrenhaftpflicht

300,00 €

- 25,00 €

275,00 €

Bauleistungsversicherung

350,00 €

- 20,00 €

330,00

Feuerrohbauversicherung

280,00 €

- 30,00 €

250,00 €

Baunebenkosten (gesamt) 59.605,00 €

*Die Angaben der Kosten sind Schätzwerte und können in der Praxis abweichen.

Das Ergebnis: Der Bauherr würde nach dieser Rechnung insgesamt 14.910,00 Euro bei den Baunebenkosten einsparen. Das ist eine Ersparnis von rund 20 Prozent.

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