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Die Bewertung des Grundstücks, die Suche nach dem passenden Baupartner und die Hausplanung: All das sind wichtige Stationen für zukünftige Eigenheim-Besitzer. Welche Möglichkeiten zur Grundstückssuche gibt es und wie muss bei der Suche vorgegangen werden? Wir haben Ihnen die unterschiedlichen Möglichkeiten inklusive Tipps und Tricks zusammengestellt.

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Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste in Kürze:

  • Die Bauplanung beginnt bereits mit der Suche nach dem richtigen Grundstück. Wichtig hierbei ist, dass es sich um ein baureifes Land handelt – also ein Grundstück mit Baurecht.
  •  Bei der Bauplanung müssen zukünftige Bauherren nicht nur finanziell sorgfältig planen. Er muss bei der Planung vor allem die öffentlich-rechtlichen Baubestimmungen (B-Plan, BauNVO, Landesbauordnungen etc.) beachten.
  • Die konkrete Bauplanung sollte stets mit einem Architekten erfolgen. Er sorgt dafür, dass für das geplante Bauvorhaben eine Baugenehmigung erfolgt und gemäß dieser das Gebäude errichtet wird.

Haus planen: Den Hausbau gründlich vorbereiten

Die Vorteile für den Neubau eines Hauses liegen klar auf der Hand. Nicht nur, dass die bisherigen Mietzahlungen entfallen und Bauherren mit der eigenen Immobilie eine Altersvorsorge schaffen. Darüber hinaus wird auch das Familienleben enorm bereichert: Die Kinder können im Grünen toben und die Wohnräume entsprechend der individuellen Vorstellungen gestaltet werden.

Doch den Traum vom eigenen Haus Wirklichkeit werden zu lassen, ist in der Regel kein kurzfristiges Vorhaben, sondern eine Angelegenheit, die eine umfassende Planung erfordert.

Ein Haus zu planen bedeutet, eine Vielzahl von Kriterien zu berücksichtigen und unterschiedliche Vorstellungen zu vereinen. Neben der Finanzierung, der Grundstückssuche und der Wahl der Baupartner sind auch im Hinblick auf die Grundriss- und Innengestaltung vielfältige Entscheidungen notwendig.


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Hausbau planen: Das passende Grundstück finden

Ein Haus zu planen, beginnt in der Regel mit der Suche nach dem passenden Grundstück. Damit eine passende Immobilie in der gewünschten Lage gefunden wird, sollte der Grundstückssuche genügend Zeit gegeben werden. Zudem sollte die Entscheidung nicht einzig durch den Preis bestimmt werden.

Vielmehr gilt es bestimmte Kriterien zu formulieren, anhand derer potenzielle Grundstücke bewertet und miteinander verglichen werden können. Wie ist die Umgebung des Grundstücks gestaltet? Wirken die Nachbarn sympathisch? Ist das Grundstück so geschnitten, dass es den individuellen Ansprüchen gerecht wird? Wie gut ist die Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel?

Zudem sollten auch die Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, dem Arbeitsplatz, zu Kitas und Schulen oder den Verwandten bei der Entscheidung berücksichtigt werden.

Tipp:

Um sich einen umfassenden Eindruck von der Umgebung, der Nachbarschaft und der Geräuschkulisse verschaffen zu können, sollten Bauwillige möglichst viele verschiedene Grundstücke besichtigen.

Eignet sich jedes Grundstück für den Hausbau?

Hat der Bauherr ein Grundstück ins Auge gefasst, muss zunächst geklärt werden, ob das Grundstück bereits erschlossen ist und ob es sich als Bauland eignet. Durch die Erstellung eines Bodengutachtens lässt sich bewerten, ob bei einem Bau zusätzliche Kosten durch schlechte Bodenverhältnisse zu erwarten sind.

Außerdem kann der Bau auf die Bodenbeschaffenheit abgestimmt werden. Somit können beispielsweise Setzungsrisse vermieden werden. Auch hilft eine gute Drainage bei feuchten Untergründen gegen Feuchtigkeit in Keller und Wohnräumen und damit gegen Schimmelbildung.

Ist das Grundstück noch nicht erschlossen, müssen hierfür finanzielle Mittel eingeplant werden. Bei der Erschließung wird ein Grundstück an das Ver- und Entsorgungsnetz angeschlossen. Außerdem werden Zugänge zu öffentlichen Straßen und Wegen geschaffen.

Gut zu wissen:

Nur wenn ein Grundstück erschlossen ist, darf es auch bebaut werden. Um den Hausbau planen zu können, muss das Grundstück also gewisse Kriterien erfüllen.

Haus planen: Gestaltung des Traumhauses

Den Hausbau zu planen bedeutet auch, dass sich Bauinteressierte auf einen Haustyp und die Außen- sowie Innengestaltung festlegen. Doch bevor Entscheidungen bezüglich bautechnischer Details getroffen werden, sollten grundsätzliche Fragen zum künftigen Aussehen des Hauses beantwortet werden, die in erster Linie vom jeweiligen Haustyp abhängen.

Ob Stadtvilla, Bungalow, Blockhaus oder Haus im Bauhausstil – der Phantasie der Bauherren sind kaum Grenzen gesetzt. Allerdings empfiehlt es sich, bei der Entscheidung für oder gegen einen bestimmten Haustyp auch den Stil der Gebäude in der näheren Umgebung zu berücksichtigen. Gleiches gilt für die Wahl der Dachform und die Anordnung von Terrassen oder Balkonen.

Eine wesentliche Komponente, der beim Planen eines Hauses ausreichend Zeit gewidmet werden sollte, betrifft die Fassadengestaltung – sowohl hinsichtlich des Materials auch als der Farbgestaltung. Denn auch hier müssen unter Umständen Gestaltungssatzungen der Gemeinde berücksichtigt werden.

Gibt es gesetzliche Beschränkungen beim Hausbau?

Zu berücksichtigen sind bei der Bauplanung vor allem Bebauungspläne der Gemeinde. Sie geben vor, was in welchen Gebieten wie gebaut werden darf. Ergänzend findet die Baunutzungsverordnung (BauNVO) Anwendung. Sie regelt die Art und Weise, wie Gebäude beschaffen sein dürfen, legt die Höchstgrenze für die bebaubare Fläche fest und definiert Geschosszahlen sowie die hierfür zulässige Gesamtfläche.

Der Bauplaner muss sich an diese Vorgaben halten. Ersteht er ein Grundstück mit einer Größe von 500 m², für das eine Grundflächenzahl (GFZ) von 0,6 gilt, darf er nur 300 m² (500 m2 x 0,6) des Grundstücks bebauen. Bei einer Geschossflächenzahl von 1,2 ergibt sich, dass die Gesamtfläche der Vollgeschosse seines Hauses 600 m² (500 m2 x 1,2) nicht überschreiten darf.

Dies hat insofern wesentliche Auswirkungen auf die Bauplanung, als dass die Gesetzeslage Beschränkungen aufzeigen kann, durch die ein Bauvorhaben nicht der Vorstellung des Bauherrn entsprechend realisiert werden kann. Auch bezüglich der Außengestaltung gibt es oft Vorgaben von der Gemeinde, um ein einheitliches Stadtbild zu erzeugen.

Welche Faktoren beeinträchtigen die Kosten?

Ist das Grundstück gefunden, geht es an die konkrete Bauplanung. Hier ist bei den meisten Bauplanern das Geld der begrenzende Faktor. Vor allem, wenn der finanzielle Rahmen eng gesteckt ist, ist eine umfassende und genaue Bauplanung sehr wichtig. Denn wer den Hausbau plant, ohne die Finanzen im Auge zu behalten, wird schnell an seine Grenzen stoßen.

Je nach Hausform und Bauweise können die Kosten ganz unterschiedlich ausfallen. Auch die eigenen handwerklichen Möglichkeiten fallen ins Gewicht. Wer mehr Eigenleistung erbringen möchte, kann beim Hausbau viel Geld sparen. Dies setzt jedoch handwerkliches Geschick und Erfahrung voraus.

Neben der Form und der Bauweise sollte auch die Frage nach der Energieversorgung berücksichtigt werden. Für eine Öl- oder Gasheizung müssen andere bauliche Voraussetzungen erfüllt werden als beim Anschluss an eine Zentralheizung.

Welche Aufgaben hat ein Architekt bei der Bauplanung?

Steht das Haus im Kopf, muss diese Vorstellung zu Papier gebracht werden. Hierbei helfen Haus-Planer im Internet. Diese findet man auch unter der Bezeichnung Bauplaner.

Neben optischen Gesichtspunkten ist bei Bauplänen die Statik relevant. Sie garantiert, dass das Haus statisch einwandfrei ist und eine Nutzungsgenehmigung bekommt. Hierfür ist es unerlässlich, einen Experten hinzuzuziehen. Architekten, Fachplaner und Bauzeichner setzen die Pläne des Bauplaners professionell um und prüfen ihre Realisierbarkeit.

Gemäß der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) sieht die Bauplanung mehrere Planungsphasen vor:

Leistungsphasen Was?
Leistungsphase 1 Grundlagenermittlung
Leistungsphase 2 Vorplanung
Leistungsphase 3 Entwurfsplanung
Leistungsphase 4 Genehmigungsplanung
Leistungsphase 5 Ausführungsplanung
Leistungsphase 6 Vorbereitung der Vergabe
Leistungsphase 7 Mitwirkung der Vergabe
Leistungsphase 8 Objektüberwachung
Leistungsphase 9 Objektbetreuung und Dokumentation

Schritt für Schritt: Von der Idee bis zur Bauabnahme

Zwischen der Idee ein Eigenheim zu bauen bis zum endgültigen Einzug liegen viele einzelne Abschnitte. Die folgende Übersicht bildet nicht nur den Ablauf der Planung vollständig ab, sondern dient Ihnen zugleich als Schritt für Schritt-Anleitung zum Eigenheim:

Welche Phase? Was wird gemacht?
Finanzplanung An erster Stelle steht immer die Finanzplanung, denn ohne die finanziellen Mittel erübrigen sich alle weiteren Planungsschritte. Wie viel Eigenkapital steht zur Verfügung? Ist die Bank grundsätzlich bereit, ein Baudarlehen zu vergeben? Welche Konditionen sind für die Baufinanzierung möglich? Welche Fördermöglichkeiten gibt es? Grundsätzlich ist die Finanzplanung ein ständiger Begleiter bis zur Fertigstellung des Gebäudes. Besonders während der eigentlichen Bauzeit können die Baukosten durch unvorhergesehene Faktoren wie schlechte Witterungsbedingungen oder sonstige Störungen variieren.
Grundstückssuche Der zukünftige Bauherr schaut sich nach einem geeigneten Baugrundstück um. Wichtig ist, dass es sich tatsächlich um baureifes Land, also um ein Grundstück mit Baurecht handelt. Liegt kein Baurecht vor, kann auf dem Grundstück kein Bauvorhaben umgesetzt werden bzw. der Bauherr erhält für sein geplantes Bauvorhaben keine Baugenehmigung.
Umsetzungsplanung Ist ein passendes Baugrundstück gefunden, gilt es, die Bestimmungen des Bebauungsplans (B-Plan) der jeweiligen Gemeinde zu studieren. Außerdem gilt es, die Vorgaben der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (BauNVO) sowie die Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes zu beachten. All diese Vorgaben und Richtlinien legen fest, wie das spätere Eigenheim gebaut werden soll und darf.
Hausbauplanung Das passende Baugrundstück ist gefunden und die öffentlich-rechtlichen Bauvorgaben und -richtlinien sind bekannt. Nun plant der Bauherr zusammen mit einem Architekten (oder auch einem Fertighausanbieter) das Eigenheim. Grundlage für die Zusammenarbeit mit einem Architekten bildet der Architektenvertrag. Für gewöhnlich dauert diese Planungsphase mehrere Monate. Hier wird nicht nur das Haus selbst geplant und entworfen. Auch die finanziellen Aspekte sind ein wesentlicher Bestandteil der Hausbauplanung. Bis zur Leistungsphase 4 (Genehmigungsplanung) werden alle Voraussetzungen erfüllt, um einen Bauantrag an die zuständige Bauaufsichtsbehörde zu stellen. Wird für das geplante Bauvorhaben eine Baugenehmigung erteilt, geht es an die Baustellenplanung.
Baustellenplanung Bei der Baustellenplanung geht es vor allem darum, die einzelnen Bauabschnitte an Gewerke zu vergeben und den Ablauf der einzelnen Bauphasen zu organisieren. Dies übernimmt in der Regel der beauftragte Architekt oder Bauleiter. Er trägt Sorge dafür, dass alle Baumaßnahmen gemäß der erteilten Baugenehmigung durchgeführt werden. Außerdem führt er ein Bautagebuch und dokumentiert alle wichtigen Abläufe, Ergebnisse etc.
Bauabnahme Mit der behördlichen Bauabnahme und der persönlichen Bauabnahme geht das Eigenheim endgültig in den Besitz des Bauherrn über. Mit diesem Übergang übernimmt der Eigentümer auch die rechtliche Verantwortung über das Grundstück.
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