Keine Angst vorm Wohnungskauf
Es muss nicht für immer sein
Was tun, wenn sich die Lebensumstände ändern? Sie können Ihre Eigentumswohnung auch vermieten – oder nach einigen Jahren wieder verkaufen.
Beim Unterschreiben des Kaufvertrages können Sie nicht wissen, welche Überraschungen in der Zukunft auf Sie warten. Aber wenn Sie Ihre Immobilie eines Tages nicht mehr nutzen können oder wollen, gibt es Alternativen.
Diese Möglichkeiten haben Sie, wenn es nicht mehr passt:
Möglichkeit 1: Wohnung wieder verkaufen
Der Kauf einer Eigentumswohnung ist eine Entscheidung fürs Leben? Nicht unbedingt – denn es bleibt immer der Verkauf. Wurde die Immobilie bis zum Verkaufszeitpunkt dauerhaft selbst genutzt, fällt dabei keine sogenannte Spekulationssteuer an. Diese wird nur dann berechnet, wenn seit dem Kauf noch keine zehn Jahre vergangen sind und der Eigentümer die Immobilie nicht selbst bewohnt hat. Läuft der Kredit noch, gibt es zwei Möglichkeiten:
1. Kreditvertrag vorzeitig beenden
Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, haben Sie ein „berechtigtes Interesse“ oder einen „besonderen Grund“, Ihren Kreditvertrag vorzeitig zu beenden. Die finanzierende Bank muss Sie von der Vertragserfüllung befreien. Allerdings ist die Bank berechtigt, den durch die Kündigung entstandenen Schaden geltend zu machen. Sie berechnet eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Einerseits sind mehrere Tausend Euro Vorfälligkeitsentschädigung viel Geld. Andererseits sind Sie mit der Kreditablösung alle Zinszahlungen mit einem Schlag los. In der Regel fällt die Vorfälligkeitsentschädigung kleiner aus als der Betrag, den Sie zur Kreditablösung weiterhin hätten aufbringen müssen.
2. Kreditvertrag auf den Käufer übertragen
Alternativ wäre es denkbar, dass der künftige Käufer in den bestehenden Kreditvertrag eintritt. Für einen solchen Schuldnerwechsel ist die Bank – gute Bonität des neuen Schuldners vorausgesetzt – meist aufgeschlossen. Ob der Käufer an dem bestehenden Kreditvertrag interessiert ist, dürfte von den konkreten Konditionen abhängen. Gelingt ein Schuldnerwechsel, fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an, sondern nur eine Bearbeitungsgebühr.
Prognose: Die Wohnungspreise werden weiter steigen
Jan Hebecker, Leiter Märkte und Daten bei ImmobilienScout24
Möglichkeit 2: Wohnung vermieten
Zieht es Sie ins Ausland oder in eine andere Stadt, können Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten. Die Mieteinnahmen sollten die Ausgaben für die Wohnung in jedem Fall decken. So wird die Immobilie weiter wie geplant finanziert. Die Mieteinnahmen sind zu versteuern – dafür haben Sie die Möglichkeit, Ausgaben zur Renovierung, Instandhaltung, aber auch zur Werbung oder die Zinsen für den laufenden Kredit abzusetzen. Das große Plus: Die Steuern für die Mieteinnahmen sind weitaus geringer als die Steuern, die Sie für Auslagen mit Bezug auf Ihre vermietete Eigentumswohnung absetzbar einbringen können.
Ist der Kredit erst einmal abgezahlt, haben Sie die monatlichen Mieteinnahmen zur freien Verfügung. Insofern eignet sich die Eigentumswohnung als Kapitalanlage und sichere Altersvorsorge. Zum einen in finanzieller Sicht, zum anderen können Sie auch im Alter die Eigennutzung anmelden und wieder selbst einziehen.
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