Keine Angst vorm Wohnungskauf

Es muss nicht für immer sein

Was tun, wenn sich die Lebensumstände ändern? Sie können Ihre Eigentumswohnung auch vermieten – oder nach einigen Jahren wieder verkaufen.


Beim Unterschreiben des Kaufvertrages können Sie nicht wissen, welche Überraschungen in der Zukunft auf Sie warten. Aber wenn Sie Ihre Immobilie eines Tages nicht mehr nutzen können oder wollen, gibt es Alternativen.


Diese Möglichkeiten haben Sie, wenn es nicht mehr passt:


Möglichkeit 1: Wohnung wieder verkaufen

Der Kauf einer Eigentumswohnung ist eine Entscheidung fürs Leben? Nicht unbedingt – denn es bleibt immer der Verkauf. Wurde die Immobilie bis zum Verkaufszeitpunkt dauerhaft selbst genutzt, fällt dabei keine sogenannte Spekulationssteuer an. Diese wird nur dann berechnet, wenn seit dem Kauf noch keine zehn Jahre vergangen sind und der Eigentümer die Immobilie nicht selbst bewohnt hat. Läuft der Kredit noch, gibt es zwei Möglichkeiten:

1. Kreditvertrag vorzeitig beenden
Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, haben Sie ein „berechtigtes Interesse“ oder einen „besonderen Grund“, Ihren Kreditvertrag vorzeitig zu beenden. Die finanzierende Bank muss Sie von der Vertragserfüllung befreien. Allerdings ist die Bank berechtigt, den durch die Kündigung entstandenen Schaden geltend zu machen. Sie berechnet eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Einerseits sind mehrere Tausend Euro Vorfälligkeitsentschädigung viel Geld. Andererseits sind Sie mit der Kreditablösung alle Zinszahlungen mit einem Schlag los. In der Regel fällt die Vorfälligkeitsentschädigung kleiner aus als der Betrag, den Sie zur Kreditablösung weiterhin hätten aufbringen müssen.

2. Kreditvertrag auf den Käufer übertragen
Alternativ wäre es denkbar, dass der künftige Käufer in den bestehenden Kreditvertrag eintritt. Für einen solchen Schuldnerwechsel ist die Bank – gute Bonität des neuen Schuldners vorausgesetzt – meist aufgeschlossen. Ob der Käufer an dem bestehenden Kreditvertrag interessiert ist, dürfte von den konkreten Konditionen abhängen. Gelingt ein Schuldnerwechsel, fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an, sondern nur eine Bearbeitungsgebühr.

Prognose: Die Wohnungspreise werden weiter steigen

Die Preise für Eigentumswohnungen haben in den deutschen Metropolen in den vergangenen 10 Jahren einen deutlichen Preisanstieg erfahren. Dies ist vor allem auf sehr günstige Zinsen, ein geringes Neubauvolumen sowie einen starken Zuzug in die Metropolen zurückzuführen. Mittelfristig ist mit einem langsamen Anstieg der Zinsen zu rechnen, der sich auch auf dem Immobilienmarkt bemerkbar machen wird. Die Preise werden daher nicht mehr in der Größenordnung wie in den vergangenen Jahren steigen, aber durch die weiterhin hohe Nachfrage sowie den erst langsam einsetzenden Wohnungsneubau wird die Nachfrage weiterhin auf einem hohen Niveau gehalten. Preisrückgänge sind daher nicht zu erwarten.
Jan Hebecker, Leiter Märkte und Daten bei ImmobilienScout24


Möglichkeit 2: Wohnung vermieten

Zieht es Sie ins Ausland oder in eine andere Stadt, können Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten. Die Mieteinnahmen sollten die Ausgaben für die Wohnung in jedem Fall decken. So wird die Immobilie weiter wie geplant finanziert. Die Mieteinnahmen sind zu versteuern – dafür haben Sie die Möglichkeit, Ausgaben zur Renovierung, Instandhaltung, aber auch zur Werbung oder die Zinsen für den laufenden Kredit abzusetzen. Das große Plus: Die Steuern für die Mieteinnahmen sind weitaus geringer als die Steuern, die Sie für Auslagen mit Bezug auf Ihre vermietete Eigentumswohnung absetzbar einbringen können.

Ist der Kredit erst einmal abgezahlt, haben Sie die monatlichen Mieteinnahmen zur freien Verfügung. Insofern eignet sich die  Eigentumswohnung als Kapitalanlage und sichere Altersvorsorge. Zum einen in finanzieller Sicht, zum anderen können Sie auch im Alter die Eigennutzung anmelden und wieder selbst einziehen.

Vermieterpflichten abgeben
Eigentümer haben bestimmte Pflichten, die eine Anwesenheit vor Ort voraussetzen. So versammelt sich die Wohneigentümergemeinschaft (WEG) regelmäßig, und auch die Mieter können Ansprüche auf Reparaturen oder den Austausch von technischen Geräten anmelden. Aus der Ferne lässt sich das schwer handhaben. Besser ist es, die komplette Mietbetreuung in erfahrene Hände zu geben. Sie können einen Sondereigentumsverwalter oder die zuständige Hausverwaltung beauftragen – dann brauchen Sie sich nicht mehr um die Dienstleistungen für Ihre Eigentumswohnung und Ihre Mieter zu kümmern. Dazu zählen der Mietvertrag, die Wohnungsübergabe, die Betriebskostenabrechnung und die Kündigungsabwicklung.

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