Kaufpreisaufteilung:
Gutachten bei der
Nr. 1 für Immobilien

Die Kaufpreisaufteilung ist die Aufteilung des Kaufpreises einer Immobilie in zwei Teile: den Wert des Grund und Bodens und den Wert des Gebäudes bzw. der Gebäude. Diese Unterscheidung ist wichtig für steuerliche Zwecke. Denn nur der Gebäudewertanteil kann bei vermieteten Immobilien abgeschrieben werden. 

Die Aufteilung ist wichtig, weil sie direkten Einfluss auf deine Steuern hat. Du kannst über die Kaufpreisaufteilung den Wertanteil für das Gebäude am Kaufpreis ermitteln, der letztlich steuerlich relevant ist, während der Wertanteil für den Grund und Boden nicht abgesetzt werden kann.

1. BMF-Arbeitshilfe
Eine gängige Methode ist die BMF-Arbeitshilfe, ein Excel-Tool des Bundesministeriums der Finanzen. Das Finanzamt greift häufig auf diese Berechnung zurück, wenn keine alternative Aufteilung vorgelegt wird. Das Tool basiert auf den drei normierten Wertermittlungsverfahren mit teilweise pauschalen Ansätzen. Es wird eine standardisierte Kaufpreisaufteilung berechnet. Allerdings zeigt die Praxis, dass die BMF-Arbeitshilfe in vielen Fällen einen aus Marktsicht zu geringen Gebäudewertanteil ansetzt, was bedeutet, dass weniger Abschreibung möglich ist und dadurch die Steuerersparnis geringer ausfällt.
 

2. Gutachterliche Kaufpreisaufteilung mit ImmoScout24
Eine Alternative dazu ist die gutachterliche Kaufpreisaufteilung. Hier erstellt ein unabhängige:r Gutachter:in eine Bewertung der Immobilie, die sich stärker an Marktwerten und individuellen Faktoren orientiert. Dabei kann detaillierter und individueller unter anderem der Zustand, die Lage, die Bauqualität und Sanierungsmaßnahmen berücksichtigt werden. Diese Methode kann besonders dann sinnvoll sein, wenn das BMF-Tool einen unrealistisch niedrigen Gebäudewert berechnet. Der größte Vorteil eines Gutachtens ist, dass darüber eine marktgerechte Aufteilung des Kaufpreises ist einen Bodenwertanteil und einen Gebäudewertanteil durchgeführt werden kann, was in der Regel eine höhere steuerliche Abschreibung ermöglicht.

3. Kaufpreisaufteilung durch eine vertragliche Vereinbarung
Eine dritte Möglichkeit ist die Kaufpreisaufteilung durch eine vertragliche Vereinbarung zwischen Käufer:in und Verkäufer:in. In Kaufverträgen kann bereits festgelegt werden, wie der Kaufpreis auf Grund und Boden sowie Gebäude aufgeteilt wird. Dies kann eine unkomplizierte Lösung sein, sofern die Aufteilung marktüblich und plausibel ist. Falls das Finanzamt jedoch Zweifel an der Fairness der Aufteilung hat, kann es die Berechnung anpassen und eigene Werte ansetzen.

Es gibt keine gesetzlich festgelegten Pauschalwerte für die Kaufpreisaufteilung, aber in der Praxis haben sich grobe Richtwerte etabliert. Grundsätzlich hängt die Aufteilung von Lage, Bodenrichtwert und Gebäudewert ab.
In ländlichen Regionen mit niedrigen Grundstückspreisen liegt der Gebäudewertanteil oft bei 60 bis 80 Prozent, während der Bodenwertanteil nur 20 bis 40 Prozent beträgt.
In städtischen Gebieten mit hohen Bodenpreisen ist der Bodenwertanteil häufig höher, sodass der Gebäudewertanteil nur 30 bis 50 Prozent des Kaufpreises ausmacht. In teuren Großstädten (z. B. Berlin, München, Hamburg) kann der Bodenwertanteil sogar bei 70 bis 80 Prozent liegen, weil die Bodenpreise extrem hoch sind.

Die Grundsteuer wird unabhängig von der Kaufpreisaufteilung berechnet, da sie sich am Grundsteuerwert orientiert. Allerdings kann sie indirekt durch eine Neubewertung des Grundstücks beeinflusst werden. 

Die Kaufpreisaufteilung kann auf verschiedene Weise erfolgen:
 

1. Käufer:in oder Verkäufer:in kann eine eigene Berechnung vornehmen und im Kaufvertrag festhalten, solange die Aufteilung plausibel und nachvollziehbar erfolgt ist.
2. Das Finanzamt nutzt i.d.R. das BMF-Excel-Berechnungstool, wenn keine andere Aufteilung vorliegt.
3. Ein:e Sachverständige:r kann eine professionelle Verkehrswertermittlung durchführen und aufbauend darauf eine marktgerechte Kaufpreisaufteilung vornehmen.
    

Entscheidend ist, dass das Finanzamt die Aufteilung akzeptiert.

Das Finanzamt akzeptiert eine Kaufpreisaufteilung, wenn sie realistisch und nachvollziehbar ist. Dabei achtet es auf:
 

• Marktübliche Bodenwerte (Bodenrichtwert)
• Eine nachvollziehbare und korrekte Verkehrswertermittlung
• Einhaltung der höchstrichterlichen Rechtsprechung (keine Anwendung der sogenannten Restwertmethode)
   

Falls die eigene Berechnung unrealistisch erscheint (z. B. ein sehr niedriger Bodenwertanteil), kann das Finanzamt das BMF-Berechnungstool nutzen oder eine eigene Einschätzung vornehmen. Du kannst dagegen Einspruch einlegen und ein Gutachten oder eine gutachterliche Stellungnahme vorlegen.