DIN 277 - Instanz für Wohn- und Nutzflächen

Wie groß ist die Wohnung wirklich? Diese zentrale Frage jedes Immobilieninteressenten lässt sich mit der DIN 277 beantworten. Sie gibt Standards vor, wie Flächen einheitlich gemessen werden.

Jeder Käufer oder Verkäufer einer Immobilie hat ein legitimes Interesse, über die Flächenangaben des Bauwerks und über die Haus-, Wohnungs- und Raumgrößen präzise und rechtssicher informiert zu sein. Diese Angaben haben einen direkten Einfluss auf die Wohnnutzung und stellen einen wichtigen Indikator für den Preisvergleich zwischen verschiedenen Objekten dar.

Vor einer Kauf- oder Mietentscheidung liefert erst ein direkter Objektvergleich den Maßstab mit dem der Marktwert der Immobilie eingeschätzt werden kann. Bei der Ermittlung des Haus- oder Wohnungspreises und bei der Beurteilung der Gebäudekosten ist der Quadratmeterpreis ein wichtiger Indikator für Immobilienwert, Verkaufs- oder Kaufpreis und Miethöhe.



Flächenberechnung nach DIN-Norm

Neben der Wohnflächenverordnung, die beim Bau von öffentlich geförderten Immobilien obligatorisch ist, stellt heute im frei finanzierten Wohnungsbau die DIN-Norm 277 die verlässliche und bewährte Methodik zur Berechnung der Nutz- und Verkehrsflächen einer Immobilie oder einer Wohnung dar.

Wichtig zu wissen: Die gelegentlich noch kursierende DIN 283 wurde vom Deutschen Institut für Normung bereits in den 1990er Jahren außer Kraft gesetzt.

Nutz- und Verkehrsflächen getrennt betrachten

Zu Verkehrsflächen zählen Eingänge, Lobbys, Treppenhäuser, Aufzüge, Flure; zu technischen Funktionsflächen Maschinen-, Heizungs- und Betriebsräume. DIN 277 bezieht in die Nutzfläche von Gebäuden alle Flächen ein, die zum Wohnen und Aufenthalt, für Bürotätigkeit, Produktion, Bildung, Unterricht und Kultur, manuelle und maschinelle Arbeit sowie Experiment, zum Lagern und Verkaufen, Heilen und Pflegen geeignet sind.

Sanitärräume, Parkplätze oder Schutzräume gehören zu den Nebennutzflächen. Flächen, die als Acker, Wiese, Weide, Wald genutzt werden, gelten als land- oder forstwirtschaftliche Nutzflächen.

Was bewirkt die DIN 277?

Die DIN 277 geht von der Grundfläche und ihrer Aufteilung in Nutz-, Verkehrs- und Funktionsflächen aus. Grundflächen für Außenbalkone, Freisitze, Terrassen gelten zu 100 Prozent als Nutzfläche, während die Wohnflächenverordnung diese nur zu 25 Prozent als Wohnfläche betrachtet. Auch Kellerräume oder Dachschrägen werden in beiden Berechnungsarten unterschiedlich bewertet. Die DIN 277 verlangt ausdrücklich, dass Nutzflächen wie Terrasse, Loggia, Balkon, Dachgarten, Fläche unter Dachschrägen explizit ausgewiesen werden.

Immobilienkäufer oder Mietinteressenten sollten die Berechnungsgrundlage verifizieren, bevor sie das Preis-Leistungsverhältnis eines Objekts vor einem Vertrag abschließend beurteilen, denn hier kursieren unterschiedliche und nicht selten irreführende Benennungen. Eine Bezeichnung „Wohnflächenberechnung nach DIN“ ist unzureichend und kann im Zweifelsfall nicht angefochten werden. Korrekt nachvollziehbar ist die Benennung „Wohnfläche nach DIN 277“ (oder alternativ „nach Wohnflächenverordnung“).

Ein stichhaltiger Vergleich von Immobilienobjekten kann nur getroffen werden, wenn die betreffenden Wohnflächen alle einheitlich nach DIN 277 oder durchgehend nach der Wohnflächenverordnung berechnet wurden. Im Kauf- oder Bauvertrag muss verbindlich festgeschrieben sein, welche Berechnungsgrundlage mit Blick auf die Flächenangaben gilt.