Dürfen Wohnräume auch gewerblich oder (frei)beruflich genutzt werden?

Sind Räume als Wohnräume vermietet, so dürfen sie grundsätzlich auch nur für Wohnzwecke, also nicht für gewerbliche oder berufliche Zwecke genutzt werden. Gleichwohl ist dem Wohnraummieter nicht jegliche berufliche Tätigkeit in seinen Räumen verwehrt; selbstverständlich dürfen die Angehörigen freier Berufe ebenso wie Wissenschaftler oder Schriftsteller normale Büroarbeiten in ihrer Wohnung erledigen. Aber auch eine weitergehende gewerbliche Tätigkeit ist in beschränktem Umfang zulässig, sofern davon nur keine Belästigung der anderen Mieter und zudem keine Gefährdung des Mietobjektes zu besorgen sind, soweit der Mietvertrag nicht ausdrücklich das Gegenteil bestimmt und der Wohnzweck weiterhin im Vordergrund steht(LG Schwerin, Urteil vom 04.08.1995 – 6 S 96/94, WuM 1996, 214; LG Frankfurt, Urteil vom 28.07.1995 – 2-17 S 42/95, WuM 1996, 532; LG Hamburg, Urteil vom 12.01.1993 – 316 S 179/92, WuM 1993, 188; viel enger LG Berlin, Urteil vom 12.11.2001 – 61 S 557/99, NZM 2002, 1029). Hierfür trägt der Mieter die Beweislast (BGH vom 14.07.2009 – Az. VIII ZR 165/08). Derartige die Interessen des Vermieters nicht weiter tangierende Nutzungen fallen i.d.R. nicht unter die in Wohnraummietverträgen häufige Klausel, wonach eine Benutzung zu „außervertraglichen Zwecken“ untersagt ist oder der Erlaubnis des Vermieters bedarf. Sie können auch durch formularvertragliche Klauseln nicht wirksam ausgeschlossen oder von der Zahlung eines erhöhten Mietzinses abhängig gemacht werden, § 307 BGB.

Je nach den Umständen des Falles können danach z.B. zulässig sein

die Herstellung von Software (AG Münster, Urteil vom 18.01.1998 – 48 C 355/87, WuM 1988, 429)