Schönheitsreparaturen

Ist die Verwendung einer starren Fristenklausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Gewerbemietrecht zulässig?
Das Thema der Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen ist nun beinahe schon ein "Dauerbrenner" in der (höchstrichterlichen) Rechtssprechung geworden.

Während sich der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH schon häufiger mit der in Mietvertragsklauseln enthaltenen "starren Fristenregelung" auseinandergesetzt und diese für unwirksam erklärt hatte, haben sich nun auch zwei Oberlandesgerichte mit diesem Themenkomplex im Gewerbemietrecht beschäftigt.
Zur Entscheidung stand ein Fall an, bei dem der vom Vermieter gestellte Formularvertrag folgende Renovierungsklausel enthielt:

"Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen alle 5 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen."
Das OLG München (Urteil vom 22.09.06 - 19 U 2964/06) entschied, dass den Mieter dieses Mietverhältnisses keine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen treffe. Diese Renovierungsklausel benachteilige ihn unangemessen im Sinne des § 307 Abs. 2 Satz 1 BGB und sei deshalb unwirksam. Die Schönheitsreparaturenklausel lege starre Renovierungsfristen fest, da sie keine Formulierung wie "in der Regel" oder "sofern erforderlich" beinhalte.
Analog zur höchstrichterlichen Rechtssprechung im Wohnraummietvertrag stelle eine solche "starre" Renovierungsklausel auch im Gewerbemietrecht eine unangemessene Benachteilung dar. Mit diesem Urteil folgt das OLG München einer Entscheidung des OLG Düsseldorf (Urteil vom 04.05.06 - I 10 U 174/05), welche derzeit jedoch Gegenstand eines Revisionsverfahrens beim BGH ist.

Empfehlung: Zwar bleibt zunächst einmal der Ausgang dieses Verfahrens abzuwarten, jedoch müssen Gewerberaumvermieter diese Problematik bereits jetzt - gerade vor den beiden oben zitierten Entscheidungen - sorgfältig im Auge behalten und ggf. für zukünftige Mietverhältnisse die in ihren Formularmietverträgen verwendeten Schönheitsreparaturenklauseln entsprechend umformulieren.

Problematisch erscheint diese Rechtssprechung jedoch dahingehend, dass die Verwendung starrer Renovierungsfristen dem Bedürfnis von Kaufleuten und Gewerbetreibenden entspricht, generalisierende Regelungen zu treffen. Die Vereinbarung von starren Renovierungsintervallen dient somit eigentlich der Vertrags- und Rechtsklarheit.

Autor: Dr. Florian Kappes, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht

Zusatz - Urteil März 2010: Schönheitsreparaturen bei Gewerberaummietverträgen
Erklärt sich der Gewerberaummieter unabhängig von den vertraglich getroffenen Vereinbarungen bezüglich der Schönheitsreparaturen bereit, etwaige Beschädigungen
(hier: des Teppichbodens) zu beseitigen, kann er nicht im Hinblick auf die möglicherweise unwirksamen vertraglichen Regelungen Aufwendungsersatz für die Durchführung
der Endrenovierung verlangen. Stellt der Vermieter die Vertragsklauseln dem Mieter inhaltlich ernsthaft zur Disposition und räumt dem Verhandlungspartner einen Einfluss auf die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen ein, liegt eine den Mieter verpflichtende Individualabrede vor. Dabei ist es insbesondere zulässig, einem
gewerblichen Mieter - unabhängig vom tatsächlichen Erhaltungszustand der Räume - die Renovierungspflicht bei Beendigung des Mietverhältnisses aufzuerlegen.
(BGH, Urteil v.18.3.2009, Az.: XII ZR 200/06).