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Eigenkapital für Hauskauf

Wie viel Eigenkapital braucht man, um ein Haus zu kaufen?

Je mehr Eigenkapital Sie beim Hauskauf einbringen, desto günstiger ist der Kredit für Sie. Die alte Faustregel von 20 bis 30 Prozent gilt allerdings nicht mehr immer und überall. Und auch ein Hauskauf ohne Eigenkapital kann sinnvoll und möglich sein. Wir zeigen Ihnen, was zum Eigenkapital gerechnet wird, wie es sich auf den Kredit auswirkt und ob eine Hauskauf ohne Eigenkapital sinnvoll ist.


Was kann ich mir leisten?
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Was gilt als Eigenkapital?


Soll der Kauf einer Immobilie durch ein Bankdarlehen finanziert werden, spielt das Eigenkapital des Käufers eine wichtige Rolle. Es besteht aus allen Vermögenswerten, die kurzfristig verfügbar sind.

Zum Eigenkapital zählt:

  • Girokonto-Guthaben
  • Sparguthaben
  • Festverzinsliche Wertpapiere
  • Aktien und Investmentfonds
  • zuteilungsreifes Bausparguthaben
  • Rückkaufwert Lebensversicherung
  • sonstige Vermögenswerte (Bargeld, eingezahlte Riester-Rentenbeträge nach 2010 usw.)

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Welche Vermögenswerte helfen weiter?


Um möglichst günstige Konditionen bei einem Hauskauf zu erzielen, lohnt es sich, auch Vermögenswerte mit einzukalkulieren, die erst später verfügbar oder liquide sind.

So können auch diese Vermögensgegenstände bei Banken als zusätzliche Sicherheit dienen:

  • später zuteilungsreife Bausparverträge
  • andere unbelastete Immobilien oder Grundstücke
  • andere Kapitalanlagen und liquidierbare Anteile (Unternehmen, Genossenschaften etc.)
  • öffentliche Zuschüsse (z.B. Darlehen aus öffentlicher Förderung KfW)
  • Privat-, Verwandten- oder Arbeitgeberdarlehen
  • fällige und durchsetzbare Forderungen gegen Dritte
  • wertvolle Sachwerte (Kunst, Automobile, Gold, Sammlungen usw.)
  • anstehende Schenkungen oder Vorauserbschaften

Tipp von ImmobilienScout24:

Idealerweise sollten Sie diese möglichen Vermögenswerte in einem persönlichen Gespräch mit dem Baufinanzierungsexperten erläutern und belegen. Sie könnten Ihnen vielleicht auch zu weiterem anrechenbarem Eigenkapital bei der Finanzierung verhelfen.

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Eigenkapital beim Hauskauf durch Eigenleistungen ausbessern


Sie sind handwerklich begabt und verstehen etwas von Bauleistungen? Oder wollen Sie nach dem Hauskauf selber Hand anlegen? Dann haben Sie gute Chancen, dass diese Arbeit als Eigenleistung berücksichtigt wird. Die im Fachjargon auch als "Muskelhypothek" bezeichneten Eigenleistungen können so zum Eigenkapital angerechnet werden.

Selbst für diese einfacheren Arbeiten sind unterm Strich einige Tausend Euro an Eigenleistungen möglich:

  • Malerarbeiten
  • Tapezieren
  • Türen einbauen oder erneuern
  • Bodenbeläge erneuern oder anlegen
  • Wärmedämmungen innen oder am Dach
  • Gartenanlage oder Terrassenbau

Tipp von ImmobilienScout24:

Oft stellt sich die Frage, wie die sogenannte „Muskelhypothek“ berechnet wird. Denn die Eigenleistungen sind ihr Geld wert. Sie können nach Baugesetzbuch (§ 36 Absatz 3 II WoBauGe) berechnet werden. Danach ist es Bauherren möglich, die eigene Arbeit am Objekt wie den Arbeitslohn eines Handwerkers zu berechnen.

Aber: Sie sollten diesen Posten des Eigenkapitals nicht überbewerten. Banken prüfen hier kritisch, was realistisch und praktikabel ist. Oft wird privaten Bauherrn nur zwischen fünf bis zehn Prozent von den Baukosten als Eigenleistungen anerkannt. Sind Sie hauptberuflich Handwerker, können Ihnen sogar bis zu 15 Prozent angerechnet werden.


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Wie wirkt sich die Höhe des Eigenkapital beim Kredit aus?


Berechnen Sie hier Ihr verfügbares Eigenkapital

Wie Sie Eigenkapital am besten in Ihr Bauvorhaben integrieren, zeigt Ihnen der Eigenkapitalrechner. Erhalten Sie jetzt einen Überblick über sämtliche Vermögenswerte aus Konten odr Bausparguthaben. Spielen Sie jetzt durch, wie sich die Finanzierung mit bestimmten Summen an Eigenkapital gestalten würde.

Persönliches Eigenkapital berechnen

Es macht einen erheblichen Unterschied, ob der Käufer einer Immobilie vollständig, zu 80, 70 oder weniger Prozent den Kaufpreis über ein Darlehen fremd finanzieren möchte.

Je weniger Eigenkapital vorhanden ist und umso mehr die Bank beim Kauf übernehmen muss, desto

  • höher die Zinszahlungen inklusive Zinsaufschläge
  • größer die Tilgungsraten
  • höher die anfängliche Tilgung
  • kürzer die Tilgungszeit und
  • größer die Anzahl sowie der Umfang der Kreditsicherheiten.

Besonders deutlich wird es an diesem Rechenbeispiel aus Kaufpreis, Darlehensbetrag, Eigenkapital (EK) und monatlicher Kreditrate*:


EK-Anteil

0%

10%

20%

30%

40%

Kaufpreis:

250.000 Euro

250.000 Euro

250.000 Euro

250.000 Euro

250.000 Euro

Darlehensbetrag

250.000 Euro

225.000 Euro

200.000 Euro

175.000 Euro

150.000 Euro

Eigenkapital

0 Euro

25.000 Euro

50.000 Euro

75.000 Euro

100.000 Euro

Monatliche Rate

1.041,67 Euro

937,50 Euro

833,33 Euro

729,17 Euro

625,00 Euro


*) bei einem fiktiven Sollzinssatz von 1,98 Prozent p.a., einem Effektiven Jahreszins von 2,00 Prozent p.a., einer Tilgungsrate von 3,00 Prozent und einer Zinsbindung von 10 Jahren.


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Wie viel Eigenkapital sollte man für den Hauskauf haben?


Immer wieder wird die klassische Faustformel beim Hauskauf genannt: Zwischen 20 und 30 Prozent Eigenkapital sollte der Käufer mitbringen. Eine alte Regel, die heute in einem hart umkämpften Markt mit neuen Finanzdienstleistungen und höherer Flexibilität der Anbieter zunehmend gelockert wird. So belohnen die Banken, je mehr Eigenkapital die Käufer oder Bauherren einer selbst genutzten Immobilie in die Immobilienfinanzierung einbringen.

Damit sinkt für die Kreditgeber das eigene Risiko. Viel Eigenkapital des Kreditnehmers bedeutet für die Bank ein Plus an Sicherheit und mindert die Gefahr von Zahlungsausfällen. Die günstigeren Zinsen und geringeren Kosten des Kredits sind also für den Käufer oder Bauherren ein Anreiz, möglichst viel an eigenen Mitteln aufzubringen. Bedenken Sie auch, dass Banken bei der Kreditvergabe vom Kaufpreis und Marktwert einer Immobilie ausgehen. Die Kaufnebenkosten bleiben in aller Regel außen vor. Diese müssen also vollständig aus Ihrem Eigenkapital bezahlt werden.


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Kaufnebenkosten immer aus Eigenkapital finanzieren


Ob Teil- oder Vollfinanzierung mit Eigenkapital: Die Kaufnebenkosten sind darin noch nicht enthalten und müssen zusätzlich aus den freien eigenen Mitteln finanziert werden. In vielen Bundesländern betragen die zusätzlichen Kaufnebenkosten zwischen 11 und 15 Prozent des Kaufpreises. Darin sind die Kosten für den Notar, die Maklerprovision und die Grunderwerbsteuer enthalten. Kostet die Immobilie 250.000 Euro, können das zwischen 25.000 bis 40.000 Euro sein.

Setzen Sie daher nicht Ihr gesamtes Eigenkapital beim Hauskauf für das Darlehen ein. Halten Sie beim Eigenkapital eine ausreichende Reserve zurück. Außerdem müssen Sie, falls Sie einen Neubau kaufen, noch die komplette Einrichtung bezahlen. Was ist, wenn diese doch teurer als gedacht wird? Oder Sie haben unvorhergesehene Reparaturen – nicht nur am Haus, sondern vielleicht auch beim Auto? Es gilt die Regel: Alles, was mit umziehen kann, wird nicht über die Baufinanzierung abgedeckt. Hierfür sollten unbedingt ausreichende Rücklagen bestehen.


7

Nachweis für Eigenkapital


Das Wissen und die Übersicht über Ihr Eigenkapital allein genügen noch nicht. Beim Hauskauf sollte es auch gegenüber der finanzierenden Bank rechtzeitig nachgewiesen werden können. Schließlich ist der Kreditgeber auch aus gesetzlichen Gründen dazu verpflichtet. Er muss sich durch entsprechende Nachweise davon überzeugen können, dass der Kreditnehmer über das Eigenkapital tatsächlich verfügt. Das geschieht schon recht frühzeitig, wenn die Finanzierungsanfrage gestellt und ein Darlehensvertrag vorbereitet wird.

Die Nachweise über das vorhandene Kapital werden zum Beispiel in folgender Form erbracht:

  • aktueller Auszüge (Konto, Depot, Sparbücher etc.)
  • notarieller oder beglaubigter Urkunden
  • Zertifikate
  • Wertgutachten
  • Vertragskopien (beglaubigt oder nicht beglaubigt)
  • Policen


Tipp von ImmobilienScout24:

Kümmern Sie sich rechtzeitig um die entsprechenden Nachweise und Dokumente. Gerade die Beglaubigung von Dokumenten oder die Erstellung von Wertgutachten kann viel Zeit kosten.

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Hauskauf ohne Eigenkapital sinnvoll?

Viele Banken ermöglichen in bestimmten Fällen auch den Hauskauf ohne Eigenkapital. Bei dieser 100-prozentigen Fremdfinanzierung, oder auch Vollfinanzierung genannt, fallen natürlich erheblich höhere Kreditkosten an. Zudem werden Banken in diesen Fällen

  • zusätzliche Sicherheiten oder
  • Bürgschaften sowie
  • ein überdurchschnittlich gutes und sicheres Einkommen
  • inklusive 1A-Schufa-Score
vom Käufer fordern.

Wann sind also diese relativ teuren Vollfinanzierungen sinnvoll?


  1. Bei hohen Mieten kann der Hauskauf ohne Eigenkapital eine Alternative sein. In diesem Fall finanziert die Bank den kompletten Kaufpreis, damit der Käufer in den eigenen vier Wänden auch ohne größere Eigenmittel wohnen kann. Der Käufer erspart sich dadurch die bisher hohen Mietzahlungen und bringt diese „Ersparnis“ in die Kreditratenzahlung ein.
    Allerdings ist die monatliche Belastung durch die hohe Tilgung oft deutlich größer als vor dem Kauf. Dafür baut sich der Käufer nach und nach einen wachsenden Vermögensanteil an der Immobilie auf. Ist das Haus abbezahlt, besitzt er eine wertvolle Immobilie und erspart sich auch danach weitere Mietzahlungen. Natürlich werden Banken hier ebenso strenge Kriterien bei der Bonität, den Sicherheiten, der Beurteilung der Einkommensentwicklung des Käufers sowie mit Blick auf die Lage und den Wert der Immobilie anlegen.
  2. Die Investition in vermietete Objekte kann gerade in der aktuellen Niedrigzinsphase insbesondere für Käufer von Interesse sein, die mit dem Erwerb eine Rendite erzielen wollen. Das Haus oder die Wohnung soll dann oft nach einer aufwertenden Renovierung weiter vermietet werden. Die hohen Kreditkosten bei einer möglichst vollständigen Fremdfinanzierung ohne Eigenkapital können von der Steuer abgesetzt werden. Diese Käufer haben allerdings deutlich mehr Sicherheiten und entsprechende Einkommensnachweise zu stellen. Es liegt nahe, dass Banken bevorzugt besserverdienenden oder verbeamteten Käufern mit hohem Jahreseinkommen diese Vollfinanzierungen gewähren.
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