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Umbauter Raum

Eigentlich veraltet wird der Begriff „umbauter Raum“ umgangssprachlich noch häufig verwendet. Lesen Sie in diesem Artikel, für wen der Wert umbauter Raum wichtig ist und wie der umbaute Raum berechnet wird.


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Was bedeutet „umbauter Raum“?


Der Begriff Umbauter Raum (UR) beschreibt ein veraltetes Maß für den heute geltenden Brutto-Rauminhalt (BRI). Die Begriffe umbauter Raum und Brutto-Rauminhalt unterscheiden sich durch die jeweilige Berechnungsgrundlage, die in der DIN 277 festgelegt ist.


Gut zu wissen:

Da der umbaute Raum sowie der Brutto-Rauminhalt in Kubikmetern berechnet werden, spricht man bei der Berechnung auch von einer Kubatur.



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Wofür braucht man den Wert des umbauten Raumes?


Architekten, Bauplanungsämter und Sachverständige gebrauchen die Maße Umbauter Raum und/oder Brutto-Rauminhalt synonym für Wirtschaftlichkeitsrechnungen, Baugenehmigungen und Verkehrswertgutachten (z.B. für die Ermittlung des Beleihungswertes). Doch der umbaute Raum ist auch für Immobilien- und Grundstücksbesitzer sowie für Bauherren von Bedeutung. Im Bauantrag muss vor der Errichtung eines Neubaus der umbaute Raum im Bauantrag festgeschrieben werden.

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Wie wird der umbaute Raum berechnet?

Mit dem Umbauten Raum wird das Volumen eines Bauobjektes benannt, welches sich aus den Maßen Länge x Breite x Höhe des Rohbaus ergibt. Für die Höhe gelten nur Vollgeschosse als anrechnungsfähig. Genau definiert ist auch, welche Teile des jeweiligen Objektes zusätzlich als umbaut gelten und welche nach der Regelung nicht eingeschlossen sind. Die genauen Berechnungsregeln sind der alten DIN 277 aus dem Jahr 1950 zu entnehmen. Die neue DIN 277 definiert den Brutto-Rauminhalt.

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Umbauter Raum berechnen – das gibt es zu beachten:


Für eine Berechnung des umbauten Raumes müssen folgende Vorgaben beachtet werden:

  • nicht ausgebaute Dachgeschosse werden nicht mitgerechnet
  • ausgebaute Dachgeschosse werden ohne Dacheindeckung angerechnet
  • für den Verputz wird fertig verputzen Immobilien zwei Prozent abgezogen
  • weichen die Geschossgrundrisse voneinander ab, müssen sie separat ermittelt werden
  • Höhe von unterkellerten Gebäuden ist ab der Oberkante des Kellerfußbodens zu messen
  • Höhe von nicht unterkellerten Gebäuden ist ab der Geländeoberfläche zu messen
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Was nicht zum umbauten Raum/Bruttorauminhalt gehört:


Auch wenn die folgenden Elemente Teile des Hauses sind, gehören sie nicht zum Umbauten Raum:

  • Eingangsüberdachungen
  • Außentreppen
  • Dachgauben
  • Schornsteinköpfe
  • Dachüberstände für nicht voll umschlossene Bereiche

Nach DIN 277 aus dem Jahr 1950 wurden des Weiteren weder Pfahlgründungen, Balkon- und Terrassenbrüstungen noch Gruben und Kanäle berücksichtigt.

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Beispiel: Berechnung der Kubikmeter umbauten Raumes


Im Internet finden sich für die Ermittlung des umbauten Raumes zahlreiche Rechner. Die Anzahl der Kubikmeter ist mithilfe der Formel Länge x Breite x Höhe jedoch ganz einfach selbst zu berechnen:

Geschoss Formel Berechnung in m Berechnung in m³
Kellergeschoss L x B x H 12 x 13 x 2,5 390
Erdgeschoss L x B x H 12 x 13 x 3 486
Dachgeschoss
(ausgebaut*)
L x B x H ÷ 2 12 x 13 x 2,6 ÷ 2 202,8

*Für ausgebaute Dachgeschosse wird das Volumen noch einmal durch Zwei geteilt. Für nicht ausgebaute Dachgeschosse gilt die Formel: (Länge x Breite x Höhe ÷ 2) ÷3

Das Gebäude in diesem Beispiel hat einen umbauten Raum von 1078,8 m3.

Mithilfe des berechneten umbauten Raumes lässt sich dann der Wert der Immobilie ermitteln. Dafür wird zunächst der Gebäudewert berechnet:

Gebäudewert = umbauter Raum x Normalherstellungskosten + Baunebenkosten

Anschließend werden Abschreibungen vom Gebäudewert abgezogen und der Sachwert unter Berücksichtigung des Marktanpassungsfaktors abgeleitet.

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Umbauter Raum – welche Kosten fallen an?


Die Kosten mit denen beim Neubau gerechnet werden muss, können nicht pauschal angesetzt werden. Je nach Typ des Hauses, Ausstattung und Technik (ohne Baunebenkosten) variieren die Baukosten des umbauten Raumes erheblich. Üblich sind Preise zwischen 280 Euro und 450 Euro mit gewissem Einsparpotential, beispielsweise durch Eigenleistungen.

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