Darlehensarten

Auf dem deutschen Immobilienmarkt gibt es viele verschiedene Darlehensarten, die zum Teil gesetzlich geregelt oder ohne besondere Formvorschrift auskommen. Als Darlehen wird dabei grundsätzlich jeder schuldrechtlicher Vertrag gesehen, der die leihweise Überlassung von Geld zum Gegenstand hat.

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Nicht jedes Darlehen eignet sich für jeden Bauherrn gleichermaßen, einige sind zum Großteil von der Marktentwicklung abhängig und bilden dadurch ein höheres Kostenrisiko. Auch sind manche Darlehensarten nur gewissen Zielgruppen zugänglich, die entweder über eine gute Bonität oder gleichzeitig ein hohes Eigenkapital verfügen. Mit der Anfang 2002 in Kraft getretenen Schuldrechtsmodernisierung hat der Gesetzgeber erstmals bestimmte Darlehensarten definiert und genauer beschrieben. Dazu zählt in erster Linie der Verbraucherdarlehensvertrag. Grundsätzlich sind Banken aber auch Privatleute frei in der Vertragsgestaltung. So kann beispielsweise eine zusätzliche Darlehensgebühr verlangt werden, in Abhängigkeit zur Höhe. Etwa für die Bestellung oder Freigabe von Sicherheiten oder aber, um Kosten der Refinanzierung auszugleichen. Wiederum andere Darlehensarten erfordern spezielle Sicherheiten, was sich positiv auf den Zinssatz auswirkt. Dabei gelten für Verbraucher relativ konkrete Schutzrechte, die Bank darf also keine Vereinbarungen zulasten des Kunden treffen.

Wie sieht die Finanzierung typischerweise aus?

Eines der klassischen Finanzierungsarten beim Hauskauf stellt das sogenannte Fälligkeitsdarlehen dar. Der Darlehensnehmer vereinbart Kreditsumme, Laufzeit und Zinssatz mit der Bank. Während der laufenden Finanzierung werden lediglich die Kosten des Kredites gezahlt, also die Zinsen in monatlichen Intervallen. Das, was an monatlicher Belastung nicht vorhanden ist, kann vom Kreditnehmer anderweitig für Investitionen in die Immobilie oder am Kapitalmarkt eingesetzt werden. Zins und damit die monatliche Belastung bleiben gleich, der Kredit verringert sich nicht. Nach Verstreichen der Laufzeit gibt es mitunter eine weitere Laufzeit, an deren Ende die Kreditsumme in einem Betrag gezahlt werden muss. Diese Variante ist bei höherem Finanzierungsbedarf nicht selten, auch wird sie bei Denkmalschutzbauten und anderen Investitionsanlagen bevorzugt. Problematisch könnte eine mögliche Anschlussfinanzierung werden. Denn das Zinsniveau verändert sich fortlaufend, die Wahlmöglichkeiten wären eingeschränkt.

Das klassische Tilgungsdarlehen versus Annuitätendarlehen

Das Tilgungsdarlehen, umgangssprachlich auch als Abzahlungsdarlehen bezeichnet, ist durch eine gleichbleibende Tilgungsleistung geprägt. Sie verändert sich nicht über die fest vereinbarte Laufzeit und verläuft linear. Anhand der jeweils vorhandenen Restschuld bemisst sich die Zinsleistung. Das Ganze hat vor allem bei betrieblichen Investitionen eine Bedeutung, denn durch diese Tilgung entspricht die Zahlleistung in etwa der standardisierten Abschreibung von Anlagegütern. Mit der Zeit verringert sich der Zinsanteil, die regelmäßige Belastung sinkt also stetig. Vor allem bei klassischen Verbraucherkrediten findet diese Kreditvariante Anwendung, denn sie ist aufgrund der festen Struktur einfacher zu planen.

Mit dem Annuitätendarlehen setzen Kreditnehmer hingegen auf eine konstant gleichbleibend hohe monatliche Belastung, die sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammensetzt. Da stetig getilgt wird, sinkt auch der Anteil der Zinsleistung konstant. Mit der letzten Rate innerhalb der vereinbarten Laufzeit ist das Darlehen vollständig bedient. Bei Immobilienfinanzierungen sind Zinsfestschreibungen zwischen fünf und 15 Jahren üblich. Während dieser Zeit herrscht Planungssicherheit, der relative Tilgungsanteil steigt kontinuierlich an. Gegenüber dem Tilgungsdarlehen dauert die Schuldentilgung etwas länger, dafür ist die Belastung gleichmäßiger verteilt. Im Umkehrschluss bietet das Abzahlungsdarlehen aber auch eine relativ schnelle Verringerung der Restschuld, sodass bereits zur Hälfte der Laufzeit nur mehr geringe Kreditsummen zu Buche stehen.

Ein Mix – das Kombidarlehen

Das Kombidarlehen verknüpft ein klassisches Annuitätendarlehen (lange Zinsbindung) mit einem Sondertilgungsdarlehen, das einen variablen Zinssatz aufweist. Auf diese Weise wird ein Teil, wie gehabt, in gleichmäßigen Annuitäten bedient. Der andere Teil hingegen kann wahlweise ganz oder teilweise zu den jeweiligen Anpassungsterminen getilgt werden. Werden Bonuszahlungen fällig oder Versicherungsverträge ausgezahlt, kann so in höherem Maße auf die Laufzeit eingewirkt werden. Dafür sind höhere Zinsen aufgrund des variablen Zinssatzes hinzunehmen.

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